亚当•斯密最早系统地提出和应用“人以可以预测的方式对获利机会作出反应”这一经济学的基本原理，在他以后的经济学家们通过利用数学和逻辑工具，研究高度简化条件下理想变量的行为并逐步形成了一套正式、严密的经济理论体系。但是，在这一过程中理论被剥夺了所有的制度内容。到20 世纪50 年代，以阿罗——德布鲁范式为代表的经济理论把所有的资源使用权都认为是以零交易费用被充分配置、私人拥有和交换的。这样的分析工具虽然非常精致，但是，在解释现实经济现象上，它的用途却非常有限，而解释实际现象正是它的目的。
科斯在《社会成本问题》中曾经明确指出，无法建立一个正确的外部性理论的最终原因在于对生产要素的错误定义：生产要素通常被认为是商人所购买和使用的一件实物（一亩地、一吨化肥），而不是进行某些实际活动的权利。我们可能会说一个人拥有一块地并把它作为生产要素使用；但是，土地所有者实际拥有的是进行某些行动的权利，而且，土地所有者的权利并不是不受限制的。
科斯的洞见使人们认识到资产或商品不仅可以根据其技术特征定义，而且还可以根据治理该资产或商品的使用和交换的具体法律约束来定义。在物质形态上完全相同的两栋房屋如果附着其上的产权不同，那么它们就是两件不同的商品，而且它们的市场价值可能不同。这样，遵循着科斯的进路，特别是交易成本概念的引入，经济学家逐渐认识到：把效用最大化的假设扩展至所有选择，并明确考虑由产权制度和交易成本所施加的约束，对分析现实中的人的经济行为的意义。
从此，关于产权和交易成本的研究结合在一起，建立、监督和实施各种产权制度的成本——收益分析，帮助经济学家明确了具体合同和制度安排的演变、选择和采用，产权制度影响交易成本结构和制度安排、组织形式选择，从而影响经济效率和经济福利。
以后，德姆塞茨和配约维奇作出了关于产权的经典式定义，探讨了产权的起源、种类和经济功能。由此开创了用产权理论分析、探讨具体的合同和制度安排的性质。通过非数学化、历史证据或一般非正式证据阐述了共同产权的私有化、不同组织形式的比较分析，以及企业的产生、企业各种不同形式的内部权利结构等问题。而巴泽尔则通过“公共领域”的概念对大量案例的研究，把产权分析推进到了“产权博弈”的境界。从而使我们认识到研究那些用于界定和转让产权的合同，才是产权分析的核心内容和实质。
对产权的初步理解
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