把青蛙放入热水中，它会电打般地跳出来。把它放进温水里，慢慢加温，则会最终死亡。这就是世界著名的——青蛙理论。
据说，这青蛙理论还出自名门，具有西方美利坚的贵族血统，因此，在很多人的眼中，它必然是先进的、前瞻的，是勿容质疑的。
现在我知道我被“忽悠”一把，并不断地用这个理论去“忽悠”了不少人。
昨晚翻阅《影响企业家的100篇文章》。我被其中一篇文章所阐述的一个实验惊的目瞪口呆（接下来才知道，许多人其实早已经知道这个实验）。一著名学者因为不想以其昏昏使人昭昭，便找来一青蛙煮之。遵循文火慢煎的原则精细操作，但那蛤蟆却随着水温的上升显得越来越不耐烦，几个来回的游动后跳出了锅。
将青蛙再次煮之。青蛙初时不动，漂浮于水面上悠悠然，学者窃喜。为使理论验明正身，将那文火调得不能再文。可那青蛙却不甘心死于安乐，估计水温至那摄氏30多度即故技重演，在水中来回游起了蛙泳，且随着时间的推移其速度也越来越快，最多至摄氏40多度即开始向上“蛙跳”。
“青蛙理论”轰然垮塌！---我久思无语。
近年来，房地产理论界的论战越来越多，表面看理论是非高下一时难以区分。但是都有一个共性，其论据大多搬用欧美发达国家或地区做为标杆案例。专家、教授一度把开发商们都整糊涂了。老张更是陷入困惑，老实说，我一直觉得中国房地产业是一个畸形的行业，只是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今为止最大的皮包商、倒卖商，与欧美的房地产业截然不同。我们知道欧美的房地产业是建设者和服务者来运营的，建设者就是建筑商，他们的房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商。美国土地是私有的，你不可能随意买地，很多是土地拥有者作为业主委托开发的。说明白一点。美国房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业，包括建筑管理、房地产策划、信托投资、抵押银行、房屋中介、租赁经营、物业管理、等等，他们是纯粹的服务业，是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国房地产商干什么？借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售。这两个根本不同概念的东西咋就能够混为一谈呢？“美蛙”和“青蛙”真的就一个样？困惑归困惑，因为很多有关地产的宏篇巨著大多为权威者炮制，所以老张一直不敢吱声。
但是有些“青蛙理论”级别的“惯例”有时候真让老张无法忍受。比如在相当一段时间里。房价收入比一度被“权威”们断章取义。本来Bertnand Renaud 在1989年10月发表的一份研究报告说：“在发达国家，房价收入比在1.8—5.5：1之间，……在发展中国家，该数一般在4—6：1之间。当然也有例外，……”随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。但是，Bertnand Renaud 在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断做了一定程度的修正。他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”：“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”。可是，这些年来，专家大师们在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8—5.5：1的论点；二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4—6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。成为人们对楼市言必谈的“青蛙理论”。
不管“青蛙理论”们如何的旁征博引。我想终究离不开大量事实数据的支持，可是有人告诉我：千万不要迷信统计数字。同样一个数字会有何多的解读，不同的方法也可以获得不同数据。怪不得英国前首相本杰明.迪斯雷利（Benjamin Disraeli 1804-1881）就曾说过：谎言有三种:谎言、糟糕的谎言和统计数字。事实到今天，统计部门，房地产主管部门，银行部门，行业机构数据谁也不敢拍着胸脯说绝对真实可靠。老张不知道那些“青蛙理论”出来之前是不是象那位论证“青蛙理论”的学者。老老实实地准备了一口锅并逮住了一只青蛙。
坦白地说。老张也喜欢“摆”理论。前段时间也许是老张担心自己的思维半径、行事作风、智慧定力受局限。一直战战兢兢，虚心求教。特别是那些汗牛充栋的书籍一度让我感到“困惑”、“筋疲力尽”。大抵是看的多了的缘故，我学会了滔滔不绝地理论表达。甚至可以从当前公司管理诟病和发展模式的思索讲到当前企业核心竞争力的被抛弃，从企业文化讲到我曾经总结的“扩张七法” ，其内容涉及企业行为、股权结构，公司控制。讲的学生或者同行业们一惊一咋的——我突然发现。我多么的愚蠢和可笑，——那些看似理所当然的高论也许是若干个“青蛙理论”尔。今天(10月7日),我又在认真听某博士的成本控制之十大绝招。单看每个“招”题目到是没有什么问题。但是该大师动用了一些美国不知道是否真实的事例，结合自己想当然来阐述原因时，尽管说的口水四溅。老张觉得好多结论好象事实未必如此。
本来，老张不敢对房地产的“青蛙理论”们搞“一棍子打死”。原本也无意如此。毕竟一个理论仅仅只是一个声音。应该辨证的去对待意见性的观点，跳出框框思考。不必在乎理论者的动机，不必在乎他是否炒作，理性而不失偏颇的去吸收为我所用，这才是我们需要关注的。
但是老张依然很庆幸我对“青蛙理论”有了新的认识，尽管它确实很形象地告诉了人们“居安要思危”的道理。至少现在我得不断提醒自己：在楼市越是紧张的时候，越是要静下心来认真思考，不能完全迷信和“皈依”那些“青蛙理论”玩意儿！
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