就中国房产问题问责政府

中国的房地产行业至今取得了飞速发展，给政府带来了高额的土地收入和税收收入，但全国大多数人民感受的却不是喜悦，而是高房价带来的切肤之痛。在多数大中城市，按平均收入计算，百姓要花20—30年的收入来买一套房子，而这个时间几乎是人一生实际工作的时间。这种高房价与低收入的巨大差距，让无数购房者感到了一种无奈与伤痛。如果人一生的收入只能买套房子，那生活品从何谈起？

以常州为例，人均年收入为12000元，而平均房价约在3600元，以90平米的房子计算，总价为32.4万元，加上税赋和其它开支，近34万元，按收入同比，购买一套房屋需要一个人28年的收入总和，基本是一个人一生的时间。就算收入再增长50%,那么仍然需要18年时间,但实际的问题是,我们已经看到了百姓收入的增长远远低于房价增长.尤其自2002年至2005年,大多数城市的房价每年都以百分之几十的速度增长,全国大中城市的房价基本翻了一番甚至更多.

那么，房价如此高涨的真正原因有那些?

其实，如果说到核心原因，只有一个——是政府的失责.自从房地产被确定为国家支柱产业后，中央和各地政府都深切感受到了房地产对于经济增长的贡献和拉动，所以从中央到地方都采取放任态度，这是房产价格过快增长的首要因素。尤其是地方政府，为了靠房产拉动增长，有些地方不但不予调控，甚至暗中保护。对很多官员说，政绩问题是高于民生问题的。在此我想问责政府一个与此有关的问题，为什么只考核为官者业绩、不考核民生呢？为什么不能考核为官者让多少百姓实现了安居呢？

现在反过来问一问，如果国家早一些实施调控，房价会涨到如此离谱、让百姓无法承受的地步吗？答案是否定的。如果中央和地方政府真正从长远考虑，应该早一点对房价进行调控，让房价在一个合理区间运行，然而政府直到2005年下半年房价增长到过于离谱的地步，在全国人民一片喊打声中，中央政府才出台措施调控，而且并不非常坚决。这一点从国家调控的宗旨上就可以看出来，调控的目的是保持房价稳定，抑制过快上涨，就是说国家没有希望房价回落，只是希望涨得不要过快。既然房价过高，为什么不让他降下来，而是保持稳定呢？因为降下来会影响经济增速。事实上，中央的调控还没有把对房产的管理上升到国计民生的高度，是一种狭隘和短视的行为，可以说，是对全民的失责。是房产一个行业的发展重要还是大多数国民的安居重要，俗话说，安居才能乐业。如果全国有太多人不能安居，如何让他们乐业呢？

事实上，今天房地产市场所造成的一系列社会问题均缘于政府管理失职，可以说，房产市场失控的罪责在于政府。

（一）、政府对于房价过高的三大罪责：

一．管理不到位导致了房产开发商的暴利行为。

众所周知，当一个行业存在暴利机会时，会吸引大量投资者和投机者进入，泡沫即随之而生，不可避免。自2000年后的几年中，中国东部地区的房产开发利润到了一个惊人的地步，据业内一些专业人士的分析，200—300%的利润非常普遍，因此在房产行业几年时间便造就了大量的富翁，其制造富翁的速度和规模没有任何行业可比。而这个时间，如果政府及早进行调控，剔出其中的投机者，保留战略投资者，房产就会居于一个合理的价位。然而，遗憾的是，政府主管部门却任由势态发展，国内一些愚蠢的学者还在辩驳说房产没有泡沫。不知道这些学者是否已经得到成仙，不食人间烟火？更让人怀疑这些学者的真实水平，或者是否受利益驱使在为开发商摇旗呐喊。中国需要有良心、有水平的学者，不需要那些迂腐的秀才或是商人的旗手。

试想，一个行业充斥着大量投机行为的时候，难道是没有泡沫？房产价格严重背离其实际价值的时候，难道能说没有泡沫？房产价格高到让全国大多数百姓都无法承受、开口大骂的时候，你能说这是合理的？为什么会有人一直为中国的高房价喝彩，这其中喝彩者根本就无需自己买房子，他们或是政府要员，或是高级学者，享受的是国家提供的住房。他们住的房子即使房改，充其量只须几万块钱就可以买到，因为高房价根本没有伤害到这些人的利益，所以他们无关痛痒。试想，如果也需要他们花几十万去买房子的时候，他们还会觉得房价不高吗？而且，不否认有些政府管理部门及其要员已经与房产行业形成一种内部利益共享，房产价格越高，政府和部门收益就越大，个人好处也就越多。据知情者透露，一个城市规划部门的小小主管，过个节收到的财物就可达几十万元，那更大的官员呢？另外，一些政府官员即使买房子，多少开发商会按公开价格卖给他们？这其中有很多不花钱、象征性花点钱或者成本价的内部交易。就是说，本来是属于社会强势群体的政府人员，反而却会以极低的价格据有房产这种有限的资源，而真正属于社会弱势群体的百姓，却要以最高昂的价格求得自己的栖息之地。越是有权有钱的越少花钱或不花钱，越是没钱的越要多花钱，这是极大的社会不公正。房产行业成为自建国以来对国民最不公正的行业，使得富者愈富，贫者愈贫。

房地产是一个关系国计民生、百姓安居的民生行业，让这样一个行业充斥暴利不是政府失职是什么？我们比较一下人少地多、民众富庶的澳大利亚，他们的工资大约2年就可以买套房子，但澳大利亚政府依然限定了开发商的利润不得高于8%，再看看我们呢？政府任由开发商去疯狂地追逐暴利，这何其失职！澳大利亚实行的是全民公费医疗尚且如此，我们的大多数国民至今还没有基本的医疗保障，高房价的压力加上对健康的担忧，让他们何去何从？在这样的压力和担忧下，谁敢花钱消费？为什么中国经济至今不能转入消费增长而是投资增长，中国大多数国民以微薄的收入要应付高房价和高医疗费用支出，你还敢随意消费吗？只要不解决了高房价与社会保障问题，刺激消费增长就是一句空谈。

在中国目前的市场环境中，25%的毛利润已经是不错的行业了，政府为什么不能把房产开发利润限制在一个合理的区间？虽然经历调控，应该说，大多数开发商的利润还是远远高于这个标准。其实，限制开发商利润这个方法我在几年以前就说过，只是人微言轻不被关注而已；而知道今年两会，才有人提出限制开发商利润的设想。只要合理限制利润，目前的房价完全可以下降25%左右甚至更多，政府为什么不做呢？

二．大量炒房行为是由于政府管理失职所造成。

自2002年后，全国大中城市房产市场炙手可热，一个人炒几十套、几百套房子的比比皆是，一个城市只要有几十个这样的人，当地市场就会完全扭曲。2005年上海曾曝光过一例一人炒128套房子的实例，想想看这是多么恐怖？这样的人有十个就足以对上海的房产市场产生影响。这样的例子不知建设部的官员看了做何感想？可以说，在最近三年来，最该问责的就是建设部的官员，房产市场的失控是这些管理者的隐性渎职。试想，一个损害了全国大多数人利益的行业的主管者，不是重大渎职是什么？我们日常所见的渎职行为只是影响了一部分人或一个区域，而房产管理的渎职却波及了全国大多数人，却为什么没有被问责？

为什么会有大量炒房者存在？因为有他们孳生的土壤。如果政府在炒房者刚露苗头就给予当头棒喝并铲除他们孳生的土壤，还会至于发展到几乎让全民痛骂、人人喊打的时候吗？目前，政府在不少行业的管理上相当滞后，房地产就是其中之一。试想，在投机潮刚开始涌动时，政府只要措施到位，就不会造成全国一片爆炒的局面。事实上，只要政府通过实名制、期房禁止转让、设置转售年限、增加持有税、分段征税等方法就可以基本杜绝炒房，还一片青天于国民。炒房的背后是政府管理的失职，这片责任无可推卸。一个关系百姓安居的行业，却让少数人玩弄于股掌之上，不是政府失职又是什么？

三．让少数人占据过多的地产资源是政府管理的重大失误。

在房地产业一路高发态势之后，居于房产开发利益链上的阶层或富裕阶层纷纷以各种方式大量囤积房产，仅本人所知的南京一个开发公司的老总就拥有十几套房产，这些囤积房产的群体绝对是社会的强势群体，他们在一个缺乏管制的时期和制度环境里疯狂掠夺着属于社会公共资源的房产。而这样的群体进一步推动了房价的高升。

土地是属于全体国民的公共资源，理所当然应该让绝大多数国民享有这项资源。但是，居于社会上层的强势群体却凭借权力资本和物质资本大量掠夺了这种公共资源，严重损害了大众群体的共同所有权益。众所周知，中国是个人多地少的国家，既然这样，国家为什么不采取有力措施，尽可能保证国民的平等拥有权、减少一部分人的过度占有呢？国家每年都在为失去多少土地敲警钟，但是不要让少数人过度占有房产资源不就可以节约大量土地吗？土地在中国是一种稀缺资源，国家应该努力保证这种资源分配尽可能公正一些。这一点不是政府失职是什么？

2005年底，我们从新闻里得知，日本的公主出嫁只不过住在一套大约90平米的房子里。人家可是一国的公主啊，也只是拥有这么一点房产。但是我们国家呢，拥有几百平米、上千平米甚至更多的这个群体有多大？就在笔者周围，就能找出几十个这样的例子，亲爱的全国各族人民，想想看吧！政府主管们，想想看吧！难道你还能说心安理得吗？

从以上三个问题我们可以看出，房产从开发、经营到受益，整个产业链几乎成了一个富人俱乐部，广大百姓却像是一群观众，只能远远看着却很难参与受益。可以说，房地产行业是导致贫富差距扩大的一个非常重要的因素，一个让少数人受益而大多数人受损的行业，是健康的吗？对于一些政府官员和学者的无知，应该给予当头一棒。面对全国百姓的安居和房产行业的发展，到底孰轻孰重？

政府的主管们，到了该清醒的时候了！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

（二）、与房产相关的三大问题问责政府

一问： 房价居高不下城市化进程如何实现？

众所周知，城市化率是衡量一个国家现代化水平的重要标志，中国要实现现代化，城市化率大约要60%。那么，就要有一个庞大的群体从农村移居城市，然而农村经济的滞后使得中国大部分农村还不富裕。就是说，要让一个还不富裕的群体花高昂的房价移居城市，这无疑是一大发展障碍。这个问题就是中国一个很大的社会不公平，越早进入城市代价越小，越晚进入城市代价越大。然而，大多早进入城市的群体享有的是国家分配的资源，工作、福利直至住房，而晚进入了就什么也得不到，还需要支付一个高昂的进入代价，这合理吗？当然不是！事实上，后进入者不但不能享有政府的关怀，而且你在进入时还要为政府缴上一笔不菲的税收，也就是你花巨额资金购买房产的税费。从一切全包到一切不管，这就是政府政策的失衡。我想有一件事起码政府是可以做到的，为移居城市者免除购买第一套房子的税费或者给予优惠。

国家现代化的一个重要标志就是城市化进程，但过高的房价必然阻碍城市化进程的发展，高房价无疑剥夺了大众对社会公共资源的平等拥有权，原来城市居民在公房改革中以极低的价格获得了房产所有权，而现在要后来者以高出几十倍的价格购买房产，这显然不合理。这样会使很多人在向城市转移过程中居无定所，让这么多人居无定所，这是社会的极大不安定和不公正。这是对先来者的极尽优待和对后来者的极尽虐待，相比十年以前，大多数人的收入涨了几十倍没有？答案是肯定没有！那为什么让后来者多付出几十倍的代价，答案是不合理。在大中城市，房价近3年来翻了一番还多，可百姓的收入仅仅是增长了百分之几，远远低于房价增长速度。这种不协调的增长实际上造成了政府和少数人对大众财富的掠夺，全民都要为政府的高额土地收入和开发商的高额利润买单。

面对未来的城市化进程，面对需要移居城市的并不富裕的“农转非”群体，请问政府如何举措？

二问：农村大学生如何安居城市？

现在每年中国的毕业生数量达到几百万，其中相当一部分来自农村。这些农村大学生上学已经让家里倾其所有了，毕业后又面临着巨大的就业压力，到了婚嫁年龄，又面临着高房价所致的购房困难，让这每年都数量庞大的群体何去何从？我们可以算一笔账，假如一个农村大学生23岁毕业，当年顺利找到工作，每月工资1500元，相当于中等发达城市的收入水平。工作五年到28岁，总共9万元，扣除每月生活花销600元五年还剩5.4万元，这中间还不能有什么其它开支。房价按每平米2600元的中等价格水平、85平米的房子计算，总价22.1万元,首付就是4.42万,加上税费约5万元,.再加装修(包括电器)4万元,总共9万元,减去5.4万元,缺口达3.6万元。这是个非常理想的设计，五年中如果再有其它支出，缺口将更大。就是说，这个群体到了婚嫁年龄后将有相当一部分人没有购房能力。

请问政府：每年毕业入城的农村大学生群体，以后如何安居城市？

三问：城市庞大的低收入群体怎么安居？

目前，所有城市都有一个庞大的低收入群体，正常收入者买房都困难，何况他们？虽然现在各地推出了安居工程，并不能有效解决这个问题。一是现在安居房的价格也偏高，而且有些安居房被一些权力阶层非法占有，另一方面是安居房的数量远远不能满足实际需求。

请问，面对这样的群体政府如何举措？

以上三大问题如不解决，必将使城市出现一个庞大的边缘群体，包括农村转移人员、大学生等，这个群体将是社会发展中极大的不安定因素。为什么现在国内治安案件、刑事案件居高不下？资源分配不公、发展机会不平等是一大诱因。保证社会资源分配的公正将是政府面对的一个重要问题。

（三）、解决高房价的三大建议           

一、限制开发商利润

现在房价过高除了土地价格过高、房地产结构失衡以外，很重要的问题是开发商一直抱定房产开发的暴利信念不放。过去的一些时候，房产开发利润最高时可达300—500%，想想看，世界上有什么行业能像中国房地产？虽然现在经过了政府调控，但房地产仍然是个利润过高的行业。中国房地产业的现状是，50%的利润开发商还嫌低，有些楼盘至今还能达到50—100%的利润。当然，不是说所有房子都不能高利，但起码80%的人住的房子不能高利，不然房地产业就成了富人俱乐部。中国有句古话，安居才能乐业，如果社会有太多人不能安居，必然造成社会的不安定因素。

所以，中国房地产业要回归理性与健康，国家应出台政策，把房地产开发商的利润水平限制在一个合理尺度，打消房产开发商的暴利心态。我们可以借用澳大利亚的经验，把房产行业当作福利产业来管理。政府千万不能把房地产行业再当作发财途径了，那将是天下苍生之大悲。按目前现行的国民收入水平和行业发展阶段，开发商的毛利润可以限定在25%以下，纯利润不应高于10%。如果做到了，现在房价可以下降25%左右。这一点并不难管理，只有这样，才能还一个社会公正于国民。

二、分段征税

根据房产商的建造成本，实施分段征税，对利润越高的房子征收的税率越高，这符合税法原则。从公平原则讲，利润高的房子多纳税、利润低的房子少纳税也才合情合理。利润20%的房子和利润100%的房子同等征税，谁愿意建低价房呢？如果对利润过高的房子征收的税率让开发商觉得不值得或不愿意高价，开发商自然会尽量建低价房，市场上的房子大部分是低价房，市场竞争形成了，购房选择扩大了，房价自然难以涨起来。

三、增加持有税

在一个城市，对持有两套房子以上的人征收持有税，房子越多，持有税的比例越高。打个比方，一个人如果持有4套房子，假如以2%计算持有税，那么4套房子加起来就是8%，如果按4套房子100万计算，持有人必须交纳8万元的税收，持有税每年都征，这样绝大多数人才不会持有过多房子或者囤积房子，自然就会使房产资源真正流向需要自住的人。反过来，囤积几百万元房产的人让他每年交几万元税也应该，因为他占有了过多的公共资源。土地资源是属于全体国民的，必须用这种制度保证大多数人拥有属于公民权益的公共资源，不这样岂不是要落入少数人之手？

所以，政府应该真正把房产管理上升到民生高度，别再任由房价增长了。政府现在的指导思想应该是把不合理的房价降下来，而不是保持稳定，几乎全民皆知，现在的房价是不合理的。政府要让一种不合理的价格稳定，这是损害大多数人的利益来保护少数人的利益。试问政府，是大多数人的政府还是少数人的政府？是实现大多数人的安居富裕还是让少数人暴利暴富，政府的屁股应该坐在哪里？政府是为大多数人服务还是为少数人服务？作为一个关系国民安居的行业，负责任的政府不应该把房产行业当作政府发土地财的途径，更不能任由这样的行业被少数人拿捏在手里，成为少数人发财暴富的手段，这是政府的良知所在。

非常遗憾的是，中国有一帮非常愚蠢无知的学者，他们根本就不懂得房地产业的真正社会内涵，更不懂得百姓的疾苦和中国的民生，这群人有的是生活在象牙塔之中，有的是出于无知，而还有一部分纯粹是失去了社会良知。

但愿中国的地产行业不要变成英国的圈地运动，但愿政府以全民福祉为重，以社会稳定为重，真正负起应有的责任，让天下寒士俱欢颜，而不是让少数地产商欢颜而让大多数国民流泪！

                   发表人：诸葛明，[email protected]