中央银行在去年8月间发布房地产金融报告，认为期房预售给金融体系带来了风险，可以考虑取消预售，实行现房开发供给。但是很多人认为这不现实，包括建设部和开发商在内的群体均对此表示反对，而且后来的实际情况也表明，取消预售的提议没有被付诸实践。
不久前在全国“两会”上，取消预售的呼声又起。来自广西银行系统的人大代表联合33位代表提案，建议修改《城市房地产管理法》，取消房地产预售制度。
但这项提案才出来就受到了建设部高官的回应，他们说，是否取消预售还需要慎重研究，因为这是房地产管理法里面规定了的。换言之，法律规定了的东西，要废除未必很容易，另外一层意思是，能不能废除，要不要废除还不一定，不是代表提个议案就能决定的。
1994年，八届全国人大常委会第八次会议通过了《城市房地产管理法》，标志着我国首次拥有了城市房地产领域的规范律法，这部法律的第44条规定了商品房预售必须具备的条件，自此，中国出现了一种约定商品房，即事先由开发商与购房人之间达成现金与书面契约，在约定的时间内，进行商品房交割。
这事实上有点像做风险投资，因为在没有建立一个较为全面成熟的诚信机制的社会里，购房人将巨额款项支付给了开发商，这行为本身就是冒着不能反悔的压力在投资，而开发商只交给了购房人一纸承诺和几张图纸，这同时将购房人的钱集中起来拿去建设他们购买下来的“楼房”，有人认为这是在做无本生意，这种后果极难预料。
在过去的若干年间，借“假按揭”手段套取购房人与银行资金的事件时有发生，有些开发商甚至将房屋分别向不同银行进行多次抵押，同时又出售给并不知情的购房人，进行多头统吃，这都是进行虚拟交易的后果。事发之后，谁也没有办法解决此类问题，金融黑洞与社会利益也没有得到很好的修补。
从目前的情况来看，要求取消预售的理由无外乎是期房容易造假和投机，也容易弄出高房价和泡沫，产生大的信用黑洞，这对于购房人和银行来说，都是在冒着巨大的风险。代表们共同提起的议案其理由亦概莫能外，他们担心银行和购房人最终成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。
由于存在预售制度，开发企业一开始就对银行表现得过度依赖，除了注册资本金和极低的项目自有资金外，当企业通过协议或招拍拿到地后，就可以名正言顺地向银行申请贷款。又在项目没有完全竣工的情况下，有些时候甚至没有动工就可以将图纸和沙盘上的项目进行全面销售，又称内部认购（在过去多年间，我将之称为虚拟销售，因为销售的并非实物），并向银行申请按揭贷款业务。
因为期房销售存在许多不确定性因素，诸如开发企业的信用问题、企业的治理情况、项目实际拥有的自备资本金额、甚至于土地的性质及拥有方式等，都决定了一个项目可能潜伏着的最大限度风险，而对于这些，银行通常是不可能了如指掌的。即使有所掌握，也未必能够获得绝对真实可靠的一手材料。
当这些因素一旦影响到项目本身的产出过程时，烂尾甚至根本就没有实现开发的情况均会出现，银行首当其冲会被套进去。就算项目开发完成，由于质量或纠纷问题，既便银行可以有资产处置权，那也只是一些不良资产，对于银行来说，这个屁股是擦不干净的。银行对此亦是心知肚明，央行的报告说，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
而近三年以来，金融审计披露出的一系列大案要案触目惊心，骗取中国建设银行广州市芳村支行3亿元按揭贷款案、中行北京森豪公寓6.45亿假按揭大案、嘉浩房地产开发有限公司通过假的窗体底端购房合同向农行等三家银行共申请了4.5亿元按揭贷款。
不过，这些骗贷黑洞与其说是银行的损失，还不如说是民众与国家的损失，在中国，几乎所有民众均将钱交给银行打理，同时，银行自身的资金也有一部份政府的财政拨付，而这里面则含有国民的税费上缴。这样一来，最终被坑的不光是那些在市场信息不充分的“昏暗状态”下的购房者，未购房者也受到了损失。
从近些年的情况来看，尽管有着事前的种种约定和承诺，但是银行与开发企业、购房人与开发企业之间往往无法实现风险共担或者实现真正意义上的风险赔付，有些项目在流产或暴露出问题之后，企业要么破产或消失，填补窟窿和进行善后工作的往往只能是国家相关部门。
在此情况下，取消预售无疑是一种正确的选择。但是建设部门及开发企业有顾虑，因为就是在允许预售的情况下，商品房的供给都远远不能满足需求，若取消预售，恐怕开发量将受到进一步压缩，与此同时，由于是实物销售，相应的成本可能会增加，导致房价进一步高企，结果会更加不妙。
此外，现房销售增加了企业开发的难度，众所周知，在过去的数十年间，随着住房市场的货币化交易，开发企业一直不可能完全凭借自身实力将项目运作完毕之后进行现售，这对企业的实力是一项艰巨的考验。在地价交易不断上翻的情况下，许多企业已经到了濒死边缘，若是取消预售，恐怕现有的两万多家企业也会减少一半，这时候企业们会问，“还让谁去建房子”？
更为重要的一点是，房地产管理法里面已明确了预售制度，许多人认为取消预售不可行或不能取消，实际上也是对于法律的固守和误解，认为法律确认了的东西是否有修改的必要？是否可以修改？若是要修改，是否切合市场实际？需不需要费上一番功夫？他们的意思非常明确，法律是不可以随便动摇的。
通过这一年间断断续续的争议，最后闹到了两会上，我想，这场争议还是由利益主导着的，是两种利益势力的对决。主张废除和不主张废除均无外乎利益二字，企业反对，是因为企业充分考虑到了自身的可承受能力及由此可能导致的利润萎缩；银行和民众之所以反对，很明白的一点是，怕被蒙蔽，怕成为受害者。
不过，本着为国民利益和国家利益考虑，应该对取消预售进行一些前期工作和准备，国民利益高于一切，这话一点也不假，因此，法律规定的东西未必就不能更改，都说破旧立新，一切以人为本。倘若发现一项制度已经不合时宜，还要极力去美化和辩护，只能给人产生不识时务的顽固错觉。可以看到的是，连我国的基本大法《宪法》为了能与时俱进更好地促进社会进一步发展，都已经作出过多次修改与完善，母法能够修改，我看不出房地产管理法就有不能修改的道理。
况且，现房销售也会是一个成熟市场的标志，市场终究是要规范和完善的，不可能因为企业的不情愿市场趋势就止步不前。这就要求开发企业必须适时转变观念，对自身的旧有价值认同观念和能力进行改造及充实，否则，哪怕因为预售暂不取消而使他们得益于一时、苟安于一时，在未来理性与成熟的市场秩序中恐怕也会不断被淘汰出局。