建设部科技司一位官员近期倡导以房养老模式，说“60岁前人养房，60岁后房养人”，并建议在中国一些城市进行试点，待时机成熟之后择机推广。

以房养老其实是一个天真而宏大的构想，我猜想，普通民众是愿意干的，可是，市场是否允许，这是一个主要的问题。在当前推行以房养老的理念，需要有若干配套的前提条件，而在中国，这些前提条件均不具备，以房养老所需要的软硬件配套基础远远未能健全和实现，在这种情况下提出以房养老，无异于一场空想。

在较长时期内，中国是一个不适宜也不可能实现以房养老的国家，这受到多重因素制约，例如国民收入、房屋价格、保障制度、消费观念等，在这些方面，可以说没有一项是成熟的。

首先，按照收入分配来说，城乡之间存在着巨大的差异，中国社会科学院去年的一份报告显示，近年来，中国城乡收入差距在不断拉大，如果把医疗、教育、失业保障等非货币因素考虑进去，中国的城乡收入差距世界最高。估计城乡收入差距可能要达到四倍、五倍，甚至是六倍。

除了城乡差异，还有城市内部的收入差异，根据国家发展改革委的判断，中国城市居民收入差距的基尼系数已达到合理值的上限，在0.4左右；而且这还是在各种岗位外收入、非正常收入难以准确估计的情况下做出的，如果把后者也算上，则计算出的实际基尼系数肯定要更大一些。

他们据此分析，中国城市居民的收入分配差距在相当程度上是不合理的。不同行业收入差距的迅速扩大，管理层与被管理层收入差距扩大过快、过大，部分职工岗位外收入、非法非正常收入的增长过快、所占比重过大。

这都是一些比较抽象的概念，形象地说，中国吃盒饭甚至没饭吃的人还有许多。

在这种收入差异下面，我们再来看看房屋的价格。发改委固定资产投资司在去年通过一系列调研之后，做出过一则报告，全面梳理了中国房地产所存在的问题并对此进行了客观的形势评估。我以为，相较于其他部门的数据和调研，这是一份非常中肯且有见地的解读文本。

他们的报告说，从调研情况看，房价走势呈现以下特点：一是不同地区房价呈现出阶段性快速上涨的态势。2004年江苏、山东、浙江省和上海市房价涨幅分别达到23%、18.4%、13.8%和14.4%。今年1-2月，北京、江苏、浙江、山西、安徽、河南、湖北、重庆、四川、贵州、陕西、新疆和宁夏商品房平均销售价格比去年同期均上涨了20%以上，个别地区甚至超过了50%；

二是商品住宅价格上涨是源动力。今年1-2月商品住宅平均价格为2930元/平方米，同比上涨了19.1%，高于整体房价的涨幅。三是部分地区房价上涨速度超过人均可支配收入增幅。以人均收入增长较快的苏州市为例，2003、2004年的两年，苏州市区人均可支配收入分别为12361、14451元，年增幅分别为16.4%和16.9%，而同期商品房价格涨幅分别为19.3%和24.4%。

现在的房价是月月翻而不是年年翻，哪怕是在再小的城市，也成了季季翻了。这结果是，普通工薪阶层里买房了的人无一例外均成了负债族，没买房的人永远为房的理想忙碌奋斗没有结果。几乎房价就像一列失控的火车，所有在站台上等车的人，在车子短暂停留下呼啸而过来不及上车，只好在后面拼命追赶，结果是越追越远，越追越缈茫。

通常认为，由于商品房供给的不足，人们可以选择梯次消费来缓解住房压力，弥补购买不起商品房的遗憾。所谓梯次消费，就是说，低收入者租房住，或者买二手房和经济适用房，收入增加后，发财了，有了强大的支付能力了，可以考虑买商品房甚至更好的房子。这个构想是非常好的，符合了事物循序渐进的发展规律。可是这却也不现实，因为一方面商品房价望风见涨，一方面构建梯次住房的市场基础偏弱，除了商品房，梯次消费的环境根本不存在。

这种现实的严峻性我们必须要看到，还是前文提及的发改委那份报告说，在商品房供应量不断增加的同时，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应明显不足。2004年全国经济适用房完成投资606亿元，所占比重为4.6%，同比下降1.5个百分点。

2004年，全国经济适用房完成投资30亿元，所占比重仅为2.5%，同比下降1个百分点。从调研情况看，经济适用住房正在部分地区逐步淡出,个别城市根据市场需求已取消了经济适用住房建设，如广州市2004年取消了经济适用住房建设。

发改委给出的原因是，由于经济适用住房和廉租住房是免收土地出让金的，在经营城市的理念下，地方政府不愿主动增加经济适用住房、廉租住房的供应，也不愿意为经济适用房的建设提供相对较好的环境。在实际操作中，住房供应结构不合理的问题在一些地区不仅没有得到有效解决，而且还有恶化的趋势。

可以看到的是，在这种情况下，不仅商品房消费令人绝望，构建梯次消费的设想也成了无本之木无源之水，完全是一种空谈。这意味着，我们的住房保障制度的根基也在不断地被削弱，其他的收入保障、就业保障等社会保障也没有得到迅速完善。这个时候来提倡“以房养老”，这不现实。

以房养老，首先要让人有房可买，买得起房，至少需要有一点房产，这是最基本的。哪怕买不起房，也应该让大家都可以获得住房保障，先把住的问题解决掉，再考虑住的投资问题。当前的情况是，有些人连廉租房都住不上，根本就不用多谈以房养老的问题。

其次，要实现以房养老，必须要有一个允许投资的消费环境和制度存在，以房养老，无非是用自有房屋获利，获取养老金，这有两种途径：一种是出租；一种是向银行抵押。如果一个人只有一套住房，根本就没有实现以房养老的可能性。因为以房养老是在居住质量和面积双双富余的情况下才可能出现的情况。也就是说，只有在解决了自身居住的前提下，比如有两套房子，他才能要么出租，要么抵押。当前的情况是，许多人第一套房屋的消费需求都无法实现，又如何能够实现居住富余从而达成以房养老的投资计划呢？

而且，就算有房屋抵押，按照那位官员的话，那也只怕会一厢情愿，中国的金融机构是否认同，是否愿意接受那些由于使用年限过长甚至可能变成劣质不良资产的抵押物（房子），同时掏出一大笔钱给住户，这对于一向吝啬的银行来说，还是一个很大的问题。

因此，受当前国民收入差距、房屋高价、保障制度缺失等多重现实因素的制约，提倡以房养老是不可行的，这种模式在中国也没有可培植的土壤。

                  此文系《房地产导刊》个人专栏稿件