2005年1月1日起，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号，以下简称《新司法解释》）正式施行。由于《新司法解释》有关条款对银行机构个人住房贷款业务将会产生重大影响，因此它的实施在银行机构乃至全社会中引起了较大反响。笔者以为，《新司法解释》虽然有利于督促银行机构重视客户筛选和注重第一还款来源的分析，但也对银行机构实施风险控制和贷款管理带来一定的负面影响。
一、《新司法解释》给银行机构带来了一定负面影响
1、银行机构被迫承担一定的合同以外风险。根据《担保法》、《合同法》等法律、法规规定，当债务人在一定期限内或在合同约定的期限内无法偿还贷款时，银行机构是有权处置抵押物的。但是根据《新司法解释》第6条，如果被执行人利用银行贷款购买住房，只要其所购买的房屋属于其本人及其所扶养家属所必需，即便银行机构在该房屋上设置了抵押权，在贷款出现不良的情况下，银行机构只能申请法院对设押房屋进行查封以限制转让，但不能将该房屋拍卖、变卖或者实行以资抵债，从而造成银行机构抵押权实际被悬空。从目前了解的情况看，除非债权人能够证明被执行人拥有两套房产，否则法院很难协助银行机构处置作为抵押物的单套住房，银行机构被迫承担一定的合同以外风险。
2、银行不良债权处置难度及处置成本加大。根据《新司法解释》第7条，如果被执行人利用银行贷款所购买的房屋超过其本人及其所扶养家属的生活必需，则只有在银行为被执行人另觅保障其最低生活标准所必需的住房之后才可申请对贷款购置房屋进行拍卖、变卖或者以资抵债，从而实现抵押权。该条款为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使的成本。虽然有的银行机构提出了以高价换低价、以大换小、变买为租等解决对策，但这些解决方式在具体操作中需要法院、被执行人的积极配合，存在较大的难度，同时也需要银行机构投入大量人力、物力，银行机构被迫承受了额外的执行成本。另外，有关部门尚未对“最低生活标准必需的住房”做出明确规定，也未对债权人为被执行人提供最低生活标准必需住房设定时限，这些均加大了银行在处置抵押物的难度，进一步加大了执行成本。
3、对债务人的还款意愿将产生消极影响。虽然《新司法解释》的效应尚需进一步观察和评估，但被调查机构普遍表示这将在客观上对债务人的还款意愿产生消极的影响。毕竟，在个人住房贷款中，债权人对抵押权的实现能力和对抵押物的处置权是对债务人违约的一种强有力的约束，而《新司法解释》的相关条款在一定程度上弱化了这种约束。一些赖账户可能利用该条款继续拖欠银行债务，而原本还款意愿良好的贷款人在发生意外变化时也可能由此降低努力偿还贷款的紧迫感。同时，根据《新司法解释》的第17条，对于抵押期间抵押人擅自转让设定抵押房屋的行为，银行机构虽然可以主张该房屋买卖合同无效，但是要证明第三人（购房人）有过错在举证上存在相当难度，因此难以通过法院强制执行方式实现抵押权，将可能诱发抵押人与第三人串通诈骗银行贷款以及“假按揭”等行为，加剧贷款的道德风险，影响银行机构贷后管理、贷款催收的实际效果。
4、制约个人住房贷款业务的拓展及创新。个人住房抵押贷款一直是各银行机构个人贷款业务重点拓展领域，且风险程度被普遍认为是相应较低的品种。《新司法解释》出台后，由于抵押权受到限制，个人住房贷款中原先由抵押权覆盖的贷款偿还风险有可能加大，致使银行机构普遍对个人住房贷款特别是小面积住房贷款持谨慎态度，并积极寻求应对之策，调整贷款投向、客户结构，降低个人住房贷款按揭比例，要求买房者提供第三方担保、财产捆绑抵押等，提高了个人住房贷款门槛。如某银行机构原来办理面积在75平方米以下的个人住房抵押贷款，现在已经明确表态不再办理，这就相应压缩了个人住房贷款业务的拓展空间。此外，由于《新司法解释》的相关条款为抵押权实现设定了前置性义务，削弱了资产的实际变现能力，也就削弱了该资产所支持的证券的信用基础，大幅缩小银行机构进行证券化时的资产选择范围，这与当前国家正在有关银行试点信贷资产证券化的政策不相吻合。
5、不利于提高银行信贷资源配置的效率。个人住房信贷门槛提高后，将对银行机构信贷资源配置效率产生不利影响。一是银行体系在相同或更大风险的条件下，减少资产运用，承担更大的成本，不利于提高信贷资源运用的效率。二是严重削弱了中低收入群体特别是县城以下农村地区个私经营户的贷款获得能力，而该群体恰恰是最需要信贷支持的客户。三是倒逼信贷资源向有两套以上房产的客户集中，与政府提倡的“重点支持中低收入家庭购买住房的需要”的精神相违背，银行机构在政策取向上无所适从。四是在一定程度上抑制了住房的需求，对于资金密集型的房地产业来说，可能会引发部分经营规模较小、经济实力不够的房地产企业资金链断裂，影响到房地产行业的健康发展，对银行机构现有的其他公司客户群体也会产生一系列的连锁反应，诱发贷款风险。
二、防范个人住房贷款风险的政策建议
1、积极制定出台相应的对策措施。监管部门要加强与所在地法院的沟通、协调，加强对银行不良贷款特别是个人住房抵押不良贷款的监测，做好窗口指导和风险提示。银行业协会要发挥行业自律组织的作用，利用其下设的维权专业委员会，密切关注辖内恶意逃废银行债务行为，采取统一行动予以防范。银行机构要加强调查研究，认真分析《新司法解释》对个人住房贷款业务发展的影响，密切关注该项业务的风险变化，高度警惕恶意逃废债的司法案例，及早研究风险处置预案，防范于未然。同时积极制定出台相应的对策，避免采取片面的限制和压缩政策措施。如在发放贷款前，可以事先要求借款人和抵押人提供《承诺函》，由第三人承诺：“在处置抵押人住房时，愿意承担无条件接纳和安置抵押人及其抚养家属的生活必需住房的义务”；在对以前发放的个人住房抵押贷款进行周转时，可要求借款人提供“第二居所证明”，并出具有房屋产权所有人签章担保的“居住、安置承诺书”。运用这些新的办法，既可以有效防范政策、法律风险，又可以促进个人住房贷款业务的持续稳定发展。
2、充分重视贷户第一还款来源。银行机构要改变过去过分依赖第二还款来源，忽视第一还款来源调查的状况，严格按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《商业银行授信尽职工作指引》的要求，加强个人住房贷款的贷前调查，真实、全面准确地反映和预测借款人还款期限内的正常收入、偿贷能力，通过多种方式、多种渠道收集信息，判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，判断其贷款偿付能力；通过对购房人户籍情况、工作性质、现居住情况和首付支出等方面的调查，判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等，同时加强对借款人信用程度的调查。在目前个人征信体系尚未完全建立的情况下，建议银行机构继续依托银行业协会个人贷款违约数据交换和信息共享平台，实现个人不良贷款信息的跨行流动，增强各银行机构信息流量，降低信息不对称程度。
3、加大对恶意逃废债行为的打击。对债务人恶意逃债或债务人因故没有能力继续还贷的情形，作为债权人的银行机构要积极争取政府、法院的支持，采取以下措施维护债权：一是立即申请法院对所抵押的住房进行查封，同时积极寻找债务人第二居所的证据，一经发现既可要求被执行人离开原有的居住房屋，并申请法院执行；二是将抵押的大房子出租或出售，换成小房子暂时给贷款户居住，在保障贷户有“必需房屋”的前提下，将其超出生活必需的住房推向市场，以租金或两套房屋买卖差价的方式，合理收回资金，这样既可最大限度地降低贷款损失，又不违背《新司法解释》的规定；三是争取政府给予政策支持，为被执行人提供“廉租房”等不同保障形式，解除其后顾之忧；支持民营资本进入住房贷款担保领域，扩大住房贷款担保的覆盖面，降低银行的风险承受程度。（该文发表于《现代商业银行导刊》2006年第2期）