原载2006年《地产》5月号
在社会充满纷争和矛盾的时候，人民就在心中企盼和呼唤能够出现救世的英雄。于是乎，好莱坞就有了“超人”，金庸的武侠江湖里就有了郭靖、杨过这样的“大侠”，而我们北京的某些地产媒体则捧出了易宪容、于凌罡这两位“大众英雄”。
但是，美国观众出了电影院如果遇到危难，照样会打911报警求救，而不是站在街边等待“超人”的出现；我们放下金庸的小说，该干嘛干嘛，不会继续活在虚构的武侠世界里…
可要命的是易宪容的拥护者们，真的相信这位到处游说、“为民请命”的金融学专家，能够用他的学者之剑将高涨的房价砍掉个百分之三、五十，让所有低收入的阶层也能买得起房；而于凌罡则成了这一年多来地产媒体持续的兴奋点，他们热切期待、推动着这位揭竿而起的“草根阶层”的代表，能够用“合作建房”的革命武器，冲击、甚至颠覆充满“暴利”的行业格局，“还利于民”（用于凌罡最新的时髦语叫“争取平民的理财权利”），不仅使平民百姓能够以便宜得多的价格获得房屋，还能在房屋的设计和建造过程中“当家做主”，最终住进自己完全满意的居所。
易宪容的预测终究成了业界的笑柄，2005年北京的房价非但没跌反而上涨了21%，到了今年更是在一片惴惴不安中迅猛地上窜；于凌罡和他的合作者们在媒体的摇旗呐喊助威声中历经了努力，至今也没有任何实质性的进展。
其实，于凌罡的勇气是可嘉的。他代表着对高房价以及现实房产开发商的产品与服务极度不满的人群，用唐吉坷德式的方法去实现自己的理想，多多少少会给行业带来一些积极的意义，只不过他无法实现某些媒体赋予其改变房地产现实格局的巨大使命。除了没什么可行性的方式，于凌罡的问题还在于其认为发展商的“暴利”是目前房价高企的主因，在我参加的一个媒体论坛上，他甚至不认同供求关系是价格的决定因素。一位由IT行业走出来的年轻人，对于房地产行业问题认识的局限性以及缺乏经济学的常识，其实是可以被谅解的。
然而，作为经济学家的易宪容，虽然在大学时代可能学的是计划经济，可按理早就应该补过市场经济的课了。他既不讨论供求关系，也不分析租金回报、投资与投机人群的比例等数据，就对一个区域的楼市妄下具有量化指标的“泡沫”断语。作为国家级经济研究机构的主要成员，易宪容不会不清楚在房地产的产业链中，除了开发商的利润，银行的借贷收益、国家的税收、地方政府的土地转让收益（包括土地“天价”拍卖所获取的“暴利”）、土地一级开发的收益以及被拆迁的厂矿企业、居民的补偿，这些都是决定最终房价的叠加因素，而他偏偏只对发展商开炮。
我们没有理由去质疑这位经济学家的学识，所以只能认为他的一系列缺乏学术逻辑和数据支持的言论是“其心可诛”了：对下“哗众”于基层民意，对上“取宠”于国家政府。而且可笑的是，易宪容非但没给国家的宏观调控政策带来什么实质性的积极意义，他鼓吹的让最低收入的阶层也能买得起住房的言论，客观上推进了购房需求的最大化，在近期只会让供求关系更加紧张，房价离低收入阶层的购买力越来越远。到头来，易宪容是既误导了大众，又给政府帮了倒忙！如果说“泡沫”就是指“不真实的价值”的话，那么易宪容这一、两年来的“声名鹊起”才是学术界、房地产界最大的泡沫！
房地产业绝对不是只有发展商和购房者的“两人游戏”，而是一个包罗方方面面的复杂系统，其中各种关系既相互矛盾又相互关联：一级土地开发商与目前土地占有者（厂矿企业与居民）、地方政府与开发商、银行与开发商、发展商与购房者、租用需求与投资、已购房者与待购者、中央财政与地方收益、经济发展与社会稳定、长远发展与现任政绩、金融风险与收益等等。
我们目前的问题，就是系统的大量冲突与整体低效。
中央的宏观调控政策的目的是要稳定房价、行业健康发展，但之前的“8.31”政策，在地方政府的土地收储部门尚没能力有效运作的情况下，事实上形成了土地供应的瓶颈而造成了供应量的下降，而土地拍卖的竞价机制则在北京不断创下“天价”，带动了土地成本的整体大幅上升；
政府一直在提倡多开发中小户型，但是当地价的成本日益飞涨，发展商拿到手上的“面粉”（土地楼面价）已经比市面上的“面包”（房屋单价）都贵了，被逼只好去做“蛋糕”（高档楼盘）；另一个与开发商做中小户型的系统冲突的例子是规划部门：北京至今还保留了“银锭观山”这样的规划限制条件（我真不明白北京现在还有谁没事跑到后海的银锭桥上去看西山），大部分楼盘的限高使得楼的进深达到了
央行出台的地产金融调控政策是为了防范风险，但是收紧的银根一方面导致有些项目的开发进度放缓，影响了市场的供应量，另一方面融资成本的提高最终都会转嫁到购房者头上，成为房价上涨的因素之一；
和谐社会是基本国策，但对应到拆迁管理政策执行，客观上又放缓了土地的供应速度。北京政府有关部门一直在否认“地荒论”，但是政府发布的数据包括了大量没有完成拆迁的土地，并不是“有效的供应”。而上海城区的拆迁，后来有的每户都补偿到了200万，这房价能不上去吗？
以上这些举例，都是系统的冲突导致了供应量最终减少的事实，而对于需求的层面，调控政策除了对上海这样的城市中投机与投资活动进行了有效的打击外，主要的需求面并没有受到太大的影响。建设部提出今年是所谓的“地产消费年”，就是明确的对购房需求的正面拉动。北京去年确实有观望的态势，但一到今年年初就开始了巨量释放，用王石的话叫“补涨”。甚至到了3月份，上海都因为所谓的“刚性”自住需求的支撑，有些楼盘出现了旺销，甚至价格回升的现象。这实在不是什么好消息，但只能说明我们系统调控能力的低效，或者已经开始失效！
这就是我们的房地产行业，一个复杂的、充满问题的、调节能力低下、甚至失效的系统。要解决这个系统的问题，绝对不能依靠所谓的“大众英雄”。在金庸的笔下，郭靖、杨过都是武功盖世的大英雄，率领群雄浴血抗辽守襄阳，也不过多坚持个半年几个月的，最终也难逃沦陷的命运。更何况我们的某些媒体和大众，指望的都还是那些“伪英雄”。
系统问题，必须要用系统的方法才能解决！不能再依靠国务院时不时地发个文件，“头痛医头，脚痛医脚”，短期有效而长期无效，甚至还出现反效果。对系统中各方的利益关系要进行优化、平衡与协调，将冲突性降到最低，使系统的整体对市场的供应与需求进行相对有效的调节，从而实现房价的稳定以及行业的健康发展。
我们姑且将设想的这种系统解决方案，称之为地产国家战略。而这个战略目前实施的重点就应该是如何有效地放大供应以及降低供应的成本，同时适当地分流并控制需求。
在有效放大土地供应方面，提高政府相关部门的运作能力和工作效率，打破瓶颈是问题的关键。在这方面，应该可以借鉴证监会的做法，从香港、新加坡引进一些专业的运作与管理人才；在土地的一级开发方面，引进市场化的专业公司，提高土地收储的能力。
关于降低供应成本，首先从规划来说，我们作为全球人口最多的国家，像北京这样很快就要奔2000万人口的城市，许多项目建筑容积率设定在2以下是否对土地资源是极大的浪费？如果我们在规划条件上没有这么“奢侈”，并取消掉一些无谓的限高，提高地块的容积率，那么政府的土地出让收入没有减少，而发展商的楼面价却大大降低了，这就为降低房价创造了可能；另外，现在政府出让土地的方式，主要是“拍、挂”，极少“招”。政府应该立法，用“拍、挂”土地获得的溢价部分，稀释出一些低成本的土地，并用限制户型、限制最高售价的方式进行招标，让方案最优，并非出价最高者来中标建设，供应价廉物美的楼盘来满足中低端市场的需求。
再来讨论一下如何有效地分流和控制需求。中国作为发展中国家，没有理由提出现在就要实现人人有房产的理想，也不应该形成每户一定要在100平米以上的社会风气。关于廉租房的建设，目前社会上已经有了广泛的讨论，其应该是地产国家战略的重要组成部分。我们的政府、专家学者、媒体应该宣传一些正确的房产消费观，比如当租金回报率已经低于银行贷款利率、甚至存款利率时，完全应该考虑租用房屋来居住。像上海目前有的楼盘租金回报才2.5%，如果大众有成熟的理财观念，这些自住需求大部分是不会转化为所谓“刚性”购买需求的。
本人对地产国家战略探讨，还只是一些非常粗浅的思路。一个完整国家战略的形成，有待于真正的经济学家、行业的专家学者与政府相关部门互动探讨，积极推进，假以时日，方能卓而成效。
请大家不要迷信一些所谓的“大众英雄”，让我们用理性而专业的思考，以激情和勇气去推动地产国家战略的形成与实施，共同迎接中国房地产经济健康而又辉煌的未来！