原载《新地产》2006年6月号
从华润置地拿下“清河”到北辰掠走“温泉”，完全白热化的争地战役，放了一个又一个的“卫星”。如果当年顺驰在大兴黄村“天价”举牌，业界基本上是一片质疑声，那么现在更多的是对于这种决策勇气的叹服了。在售的楼盘（无论之前卖得好或不好）都随之涨价，整个行业就像是喝多了几杯，在些许惴惴不安中醺醺然兴奋不已。
然而同一时刻，那些项目还处于前期开发阶段的发展商，他们的会议室里可能完全是另外一种气氛。越来越多的开发商突然发现，无论是通过“招、拍、挂”还是接“二手”的土地，他们项目的土地成本（楼面价）加上建造成本，已经超过了同区域在售楼盘的价格——借用早年香港地产商常用的比喻：“面粉”已经贵过“面包”了！
我们来做“蛋糕”吧！
这样的情况，拿地还是不拿？拿了又如何开发运作？这是许多发展商面临的、令人头痛的难题。
遇到这样的问题，在和发展商的决策者们开会时，我会将厚厚的策划报告推到一边，先和他们讨论、认清“面粉”贵过“面包”的现实，然后建议：我们来做“蛋糕”吧！随后，我们所做的系统、专业的报告陈述，实际上就成了“蛋糕的制作方法”。
所谓做“蛋糕”，就是提高项目的定位档次、面向更高购买力的客群。几年前的北京，做大户型或提升楼盘的定位档次是需要足够勇气的，因为“大户型难卖、风险大”一直是行业的惯性思维。大家对于二次置业人群的增长以及“大户型”标准的提升速度普遍估计不足，这使得近两年来偏向高端的楼盘反而取得了更好的开发回报。
可现在却是越来越高的土地成本迫使许多楼盘不得不做成了高端定位。我不知道星河湾的“面粉”是什么价，但与其同区域的项目价格相比，它肯定是北京地产“蛋糕”中的“哈根达斯”。
但是，并不是所有的项目都有条件做成“蛋糕”，而且市场上的“蛋糕”也越来越多——从销售的面积比来看，北京2005年高端楼盘已经占到了40%以上——曾经的“蓝海”现在已经慢慢泛红了。
既然无法都做“蛋糕”，而且做“蛋糕”也具有相当的风险，那么化解“高价面粉”的难题就只能有赖于“面包”的不断涨价了。
北京房价的上涨持续了六年多，在宏观调控一周年之际，更变成了“加速度”。由此，一方面人们对调控政策有无作用见仁见智，另一方面则更加坚定了一直以来大家对北京市场基本面的判断：供应的短缺将持续推动地价、房价的上涨，而且在相当长的一段时间里难以逆转（包括政府的调控）。
供应的“冰山”
近一两年来，“供求关系”经常挂在大家嘴边，用来讨论、解释地产的市场现况与变化，这应该没什么错（虽然也有经济学家认为房地产属于资产范畴，不是消费品，不能完全用供求关系来解释）。
问题是我们可能都将房地产的供求关系这件事给“想简单了”！
首先，我们来讨论一下“供应”。
发展商天天嚷嚷“地荒”，而政府坚决否认。北京相关政府部门驳斥“地荒论”的依据是政府已经批出的数以千万平米计的数据，而发展商摆出的是现实市场的“事实”。两者之间有如此巨大的“反差”，很大一部分原因是以前许多批出的土地由于拆迁等问题，无法成为市场的“有效供应”（其中光我们思源策划、代理的项目，就有两、三个“8.31”之前的，至今都没能开工、销售）。
另外，许多“地荒”的判断都是来自于发展商自身的角度。比如，“万科前几年在北京一块地都没拿到”，“老潘、老任多久没拿到地了”等等，“某公司地荒”蔓延扩大成了“全市场地荒”。香港主要的开发商，伸出两只手就数过来了，而齐聚北京、有规模的发展商用多少只手脚都数不过来。如果这些公司都解决了“地荒”，那么市场的土地供应就一定会变成“泛滥”了。
对于某创出“天价”的拿地事件，有人评论这家颇具规模和品牌的公司是因为下一步面临着“无米下锅”的局面，而作为上市公司必须要有运作业绩的无奈之举，那这就不全是“真实的”市场因素了。
所以，我觉得目前面临的“供应紧张”有点像是“冰山”，大家看到的只是水面上的部分。如果我们仅仅根据目前市场表现出来的“供应紧张”来决策公司和项目运作，那么就像盯着水面上的冰山来驾驶航船，当你认为可以安然渡过的时候却轰然撞上了水下的庞然大物，即使你驾驶的是一艘巨轮，也可能会成为“泰坦尼克”。
需求的“雪人”
再来讨论“需求”，我们会发现其构成更复杂、变数更多，更像是一个巨大的“雪人”。
我们感受到的“需求旺盛”来自于京城许多楼盘的热销场面以及“每周涨一次价”的故事。可是，我们的别墅遭“疯抢”了吗？星河湾卖完了吗？真正得不到满足的需求是所谓的“面包”，是市场中比重日益下降的普通价位楼盘。正如我们不能因为上海中低价位楼盘的销售转好而断定上海整体楼市已经“回暖”一样，我们不应该从北京中低价位楼盘的“抢购”得出整体需求强劲的误断。北京楼市正在无情地将中低价位的购买需求往外甩。“北京五环内还有多少7000元以下的楼盘？”许多媒体统计之后，列出的清单可能不需要一页纸。
事实上，北京房地产一半以上的比重已经是中高端的市场，是第二、第三次置业需求，这本来就是“非刚性”需求，是最容易产生变数的部分。“非刚性”需求还缘于楼市有太多的“天使投资者”（不求或者叫不计短期回报），除了对长期收益的预期，还因为他们的资金没有其它投资出路，北京某楼盘出现过山西一个投资者上亿的购置，千万级的就更不用说了。
另外，在房价不断上涨而租金持续走低，甚至租金回报已经低于银行定期存款利息的时候，既使是自住为主的购买，也存在着不理性的成分，也可以说不那么“刚性”。现在越来越多的专家学者也开始呼吁年轻人树立正确的住房消费观，最近深圳网友发起的“不买房”运动就是开始落实这种观念的信号。
北京二手楼市是分解需求的重要变数，现在是因为转手环节的繁琐与不畅，应该说这方面的改变只是时间的问题。
外资的需求力量是大家津津乐道的话题，那些衣着光鲜的老外在各种论坛上对中国经济的溢美之词让人动情。可我们闭上眼睛，想想老美对拉丁美洲、亚洲，以及对“世界经济老二”日本做过的事情，件件令人不寒而栗。说到底，我们还没有足够的筹码和人家玩真的。就像坐在拉斯维加斯的赌桌旁，熬到天亮的都输得精光，而每个赌场设计的巧妙之处，就在于总让你察觉不到什么时候天已经亮了。
有的阵营在拉，有的阵营却在推，再伴以政府的出手调控，不那么刚性的需求将如何演变，是至为重要的一环。
比政府调控更有效果的也许是今年的股市。春节后的短短几个月，股票市值上升了60%，比楼市的上涨更“疯”。据我所知有些职业股票投资者别说再买房，有的甚至将现在的住房都抵押给银行换得资金，“将口袋里的每一分钱都放进了股市”。股市什么时候会对楼市产生影响以及产生多大的影响，这是非常值得地产界关注的问题。甚至有经济学家分析，当股市影响楼市20%人群时，就足使楼市变色。
“冰山”随时会露出峥嵘，巨大的“雪人”也可能慢慢融化。“供应”与“需求”都有太多复杂的构成与内外的变数。你完全有理由对中国房地产行业的长期好景充满信心，但必须认识到其轨迹不可能是直线向上，其中定有多次调整。你所要做的是如何确保你的企业不要在“拐点”的时候“踏空”。
房地产项目从决策拿地到完成销售，平均要两年以上的周期，这就要求我们要有足够的警惕和长远一些的眼光。