据悉，“十一五”期间将开征“物业税”，社会各界特别是学术界一些学者于是对其寄予了很高的期望。一些学者分析说，房地产价格会因此而下降40%左右；物业税将有利于穷人买房等等。

实际上，不使用经济学的分析，仅仅依靠常识，我们就会得出这样的结论：任何一个税种都不可能是万能的。从世界上大多数国家房地产税的改革经验来看，简单透明的“物业税”才是一个好的税种，如果我们在改革时设定多元目标，既会导致改革无所适从，也会带来税制设计中的诸多困难。

从海外的情况看，物业税是受益税，即：居民享受了政府提供的公共服务，如教育、治安、垃圾处理等，就应支付一定的税收。从征收的环节看，“物业税”是指保有环节的房地产税。如此看来，可以并入物业税的只有城市房地产税、房产税和城镇土地使用税，至于土地增值税、土地出让金，将继续保留，而不会并入“物业税”。

至于一些学者说的将土地出让金并入“物业税”，实际上是把税与租混淆了。土地出让金，是土地批租时一次性收取的费用。土地批租的本质是土地使用权的转让，而“物业税”是房地产拥有者和使用者对其享受到的政府服务的一种付费。

这样一来，物业税的征收，不会大幅度降低房地产的成本，特别是不会降低一次性支付几十年土地出让金的负担，从而，当前的房地产成本格局不会改变。

此外，房地产价格主要受市场供求关系、市场结构以及政府政策等方面的影响，在当前的背景下，房价降低的难度比较大。我在《高房价为何“调控”不下来？》的文章中分析过：既得利益集团的博弈化解了中央的宏观调控措施，一些地方政府“托市”，分配制度如住房公积金制度，房地产商利用或者制造信息不对称进行投机炒作，等等，导致房价节节攀升。