从187号文看涨价归公与土地增值税
曲卫东
中国人民大学土地管理系
中国人民大学土地管理系
日前国家税务总局通过国税发〔2006〕187号文的形式发布了“国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，这个通知引发了社会上关于土地增值税的一些议论，一时间各种观点充斥媒体。其中，主要的争论在于是否因为土地增值税会加大房地产开发企业的开发成本，从而再次引发房价的上涨。
其实，土地增值税并不是个新税种，187号文主要是为了规范土地增值税的征收管理。土地增值税早在1994年就已经开征。增值税这个税种是国际上普遍存在的一个税种，主要是为了调节增值收益分配和维护社会公平。在设计土地增值税这个税种时，借鉴了台湾的许多做法。台湾有很长时间征收土地增值税的传统，这是为了贯彻孙中山先生提出的“平均地权，涨价归公”的思想。1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例），规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税。根据这个条例从1994年1月1日起开始在全国范围征收土地增值税。在2006年，全国土地增值税收入达到了231亿元。
土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。即：土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200％的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，并不是全部按60％的税率计征。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。这些规定是为了充分体现开征土地增值税要贯彻涨价归公的思想，要区分土地增值的原因，分别对待。因为国家对基础设施投入和对旧城重新规划开发带的土地增值部分理应归国家所有，而房地产开发商投资和开发带来的增值部分应该归开发商拥有。为此，财政部还特别颁文对扣除项目和免征的范围作出了详细说明。
由于房地产开发转让房地产项目的实际开发情况千差万别（期房、预售等），因此，成本核算存在比较大困难。根据土地增值税实施细则规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从实际情况看，各地税务机关在房地产开发企业土地增值税的征管中，也一直执行条例和细则的有关规定，对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补。因此，可以说土地增值税清算是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作。187号文是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。所以，不存在社会上传言的187号文会增加房地产开发企业成本，并可能导致房价上涨。土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。
其实，土地增值税并不是个新税种，187号文主要是为了规范土地增值税的征收管理。土地增值税早在1994年就已经开征。增值税这个税种是国际上普遍存在的一个税种，主要是为了调节增值收益分配和维护社会公平。在设计土地增值税这个税种时，借鉴了台湾的许多做法。台湾有很长时间征收土地增值税的传统，这是为了贯彻孙中山先生提出的“平均地权，涨价归公”的思想。1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例），规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税。根据这个条例从1994年1月1日起开始在全国范围征收土地增值税。在2006年，全国土地增值税收入达到了231亿元。
土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。即：土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200％的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，并不是全部按60％的税率计征。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。这些规定是为了充分体现开征土地增值税要贯彻涨价归公的思想，要区分土地增值的原因，分别对待。因为国家对基础设施投入和对旧城重新规划开发带的土地增值部分理应归国家所有，而房地产开发商投资和开发带来的增值部分应该归开发商拥有。为此，财政部还特别颁文对扣除项目和免征的范围作出了详细说明。
由于房地产开发转让房地产项目的实际开发情况千差万别（期房、预售等），因此，成本核算存在比较大困难。根据土地增值税实施细则规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从实际情况看，各地税务机关在房地产开发企业土地增值税的征管中，也一直执行条例和细则的有关规定，对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补。因此，可以说土地增值税清算是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作。187号文是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。所以，不存在社会上传言的187号文会增加房地产开发企业成本，并可能导致房价上涨。土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。
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