日前，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），进一步明确了对于开发商征收土地增值税的清算条件和扣除项目，将在相当程度上避免土地增值税征管漏洞，对于以前在这方面钻空子的开发商而言，将会产生比较大的打击。例如，在房屋开发过程中，前、中、后均有开发成本发生，往来款项多，成本归集计算复杂。以前的规定，在这方面没有细化，难以确定收入情况。但是，这次《通知》明确规定：“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”以及“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地增值税征收条件。

在宏观调控的大背景下，《通知》的出台，更重要的意义在于调控房地产市场，降低房价。从经济学角度看，土地增值税在本质上属于财产税，目的是为了体现公平税负、调节社会成员财产收入水平。对土地增值税进行清算，有助于降低房地产“暴利”。有关部门测算的结果显示，房地产开发项目的利润率平均约为50%，最低的超过20%，最高的超过90%。当然，这样的测算没有考虑自由资本利润率，也没有考虑利润瞒报（财政部2006年11月3日发布的一份会计信息质量检查公报显示，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%），如果考虑这些因素，房地产利润率肯定高于100%。而土地增值税率为30%——60%，开发商获得的利润率越高，需要交纳的土地增值税越高，这对降低虚高的房价具有积极意义。

一些经济学家认为《通知》实施之后，开发商会转嫁税负，即开发商可能通过将成本转嫁给消费者的方式减少损失，使房价上涨。我认为，大可不必担心。一方面，目前，房地产业已经出现较为严重的过剩。国家统计局2006年11月17日发布的月度报告显示，截止到10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9.3%。空置率太高，说明房地产建成之后，没有销售出去，成了存货。正常的经营保持一定比例的存货，是正常的。但是，存货比重太高，说明产品出现严重积压，这个行业出现过剩，供大于求，价格将走低。从当前统计的情况看，房地产出现了较为严重的过剩。未来数年之内，房地产价格有可能大幅度回落。在这种大背景下，推高房价的市场空间越来越小了。另一方面，从《通知》及《土地增值税暂行条例》可见，并非所有的土地增值行为都课税。有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。《通知》规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”此外，如果房地产开发商将土地增值税负担转嫁给购房者，他们并不能从中获得好处。转嫁税负，唯一的途径就是提高房价，但是房价推搞，相应地增加了房地产上的收入，也就增加了其纳税额度，而且，土地增值税是超额累进税，可能房地产商从转嫁税负中得到的好处，低于应纳税额。