这是一个地产“盛世”的时代，理由是：房价在短期内疯狂上涨；开发商盲目圈地，土地价格飞升，土地垄断加剧；房屋销售供不应求，投资者疯狂购买；股市狂涨；银行疯狂放贷……。的确，目前房地产市场空前繁荣。然而，“盛”者，繁荣也，应对普通大众而非个别利益集团。“世”者，世纪也，一百年。“盛世”指对普通大众的长时间的持续繁荣。我们的地产真是如此的“盛世”？需要理性的思考和清醒的认识。

1、什么因素影响地价

影响土地供给价格的主要因素有：利率、贷款、房价、土地的自然限制因素、土地的制度因素(国有或集体)、土地的技术因素(规划条件指标)、土地的经济因素(划拨或批租)等。分析这些因素，可见：利率低于土地增值率；就贷款质量，房地产属优质产品；庞大的需求支撑着房价；土地自然限制因素因不可再生而增值；土地的制度因素要从集体耕地转为国有经营用地周期长；土地的技术因素使得地方政府倾向于通过规划条件指标促使地块升值(甚至过度升值)；而土地的经济因素中划拨的限制,批租的完全市场化，使得发展成熟地区的开发商获取比较利益的心态扩大化。诸多因素形成合力，催生“地王”，且“王位”更迭频繁。

2、什么因素决定房价

影响房地产需求的因素从来源方面主要有：自动需求(新增人口)、自主需求(城镇化率)、被动需求(拆迁安置)、主动需求(升级换房)。从动机方面主要有：居住需求(生理、安全、社交、尊重、自我实现等)、经营需求、投资需求、投机需求。这些因素形成合力，拉高房价。房价的攀升是需求拉动而非成本推动。

3、财富与资产积累

单从市场的“供求关系”的角度已不足以解析楼价的增长，这需要思考财富与资产积累因素。国家(和各省市)在近三十年发展的量的积累之后，2005-2006达到质的突破，而许多区或县，也在此期间财政收入突破10亿元，同时在此期间居民储蓄存款余额突破100亿元。在长期负息率和资产升值，财富效应的挤压下，民间存款正在与前所未有的速度和热情投入资产市场，楼市火了、股市火了。而对外来说、人民币升值的预期刺激千亿美元量级的国际游资和热钱涌入中国，埋伏在楼市和股市之中，等待收割的时机。是空前的财富变局和“资产化”浪潮中带来地产“盛世”。

4、投资与投机

中国楼市未来有没有拐点？是否就像之前由美国次级抵押贷款市场危机引起的风暴一样，毫无先兆地爆发，并迅速席卷美国、欧盟和日本等世界主要市场。对比分析，一方面，我国没有开发商从事做抵押贷款业务；证券化业务没有开展，放大效应不具备；也不是房地产供应过于集中于大的上市开发企业，因而不会爆发美国次债式的市场危机。另一方面，也要注意，投资与投机只是时间上的差别。就像“疯狂的石头”一样，石头不值钱，但要是大家都觉得它是翡翠，石头就能让人疯狂。同样，房子如果带上投机色彩，也能勾起人们更多的欲望。而真正用家逐渐脱离市场体系，房市开始进入“干炒”时期，这对后市的健康发展也绝对不是什么利好的现象。我们应让投机者延长时间，后市的健康发展就有保障。

5、品质与责任

房地产无理论，对比一下证券领域与房地产领域的研究文章,不管是规范还是实证，您会觉得房地产很苍白。确实,作为一个有巨大利益空间的行业,现实中各式炒房频频出现，客户购房中追涨的心态，地产名利场的诱惑，在此背景下,似乎燥动是一种正常现象。然而，当燥动成为行业特征的时候,我们不说是行业的危险,或者悲哀,至少,就是洗牌的时候了。我们唯有期待洗牌越迟来越好。如今，企业已经成为世界上最具影响力的公共机构。房地产业的支柱地位和关联影响力，决定了房地产企业是当今社会占主导地位的机构。在任何社会中占主导地位的公共机构都需要对整个社会负责。作为从业的我们，唯有我们共同以从业人员的专业特质、社会责任,以一颗平常的心境,冷静地对待工作,这才是专业的品质。所以，需要一种好的心态，我们的职业基因应该是：沉稳内敛、责任务实。

6、需求与消费

我们真正关注消费者的需求吗？销售所强调的是买者的需求，而不应该是卖者的需求。并且更要强调的是末端消费者的需求，这是市场的真正支撑。只有这样，企业所开发的产品或提供的服务,才能真地意义上地变成了企业的收入。然而,我们往往只注意下家的需求，而非末端消费者的需求。我们也常常把自己的需求推定为他人的需求,认为这种需求是客观存在，理所当然。如果营销忽略了末端消费者的需求,营销的链条最终会断裂,意味着整个游戏难以为继。末端消费者需求与欲望是需要我们去发现、发掘甚至创造的。

7、细节与专业

比如房地产营销的标的物众多，举凡一个项目，一项服务，一种活动，一个人,一个区域，一个组织，以及一种思想,都可以认为可以满足人类需要与欲望的“产品”,也都可以，也应该加以营销。营销的方式各异，诸如店铺销售，展示销售，邮购销售，媒体（电视、广播、报纸、杂志）销售，通讯(电话)销售，访问销售，聚众示范销售，复合式销售，新媒体销售等。加上引入相关概念的体验式营销，娱乐式营销，埋伏式营销等等。列示诸多项，这都不是细节。细节是具体产品的流程细化。什么是专业，就是流程尽可能地细化，并做好每个细化了的流程。

8、公共权利与部门利益

市场经济的必然结果是利益分化，并由此形成不同的利益主体。而经过20多年的发展，政府部门逐渐形成了利益主体。政府部门政策主张的分歧，有正常的分歧，也有非正常的分歧，这就是源于其不同的利益主张。不同的利益主张而出现公共权力部门化，部门权力化利益化，部门利益政策化，部门政策法律化……这是正常的逻辑选择和利益链条。监管部门能够在房市一片大好的背景下发出“盛世危言”，显示其思考问题的立场和定位要高于一般的市场参与者。然而，银行监管当局出台二套首付及利率上调的政策过多地考虑银行企业风险和证券化产品的准备，对于兼顾宏观的责任和民众利益的不足，是不宜提倡的。我们期望他们能在社会责任、部门权利和民众利益间找到结合点。

9、中央与地方

任何地方政府都会说，我们地域的房地产业是健康的，价格是合理的，我们没生病，人家生病我们还在吃药……。然而是地方政府把政策导向实施到现实运作中，所以还需要政策执行的奖惩制度上创新，在风险来临之前“做到”比“说到”显然是更为重要的。

10、企业政治与经济

房地产企业政治的核心内容是对政策的阅读与推演。换句话说，基润张伞，未雨绸缪是我们永远必须的。房地产企业应多注重税费筹划、实施精细化管理---项目动态管理、进行财务包装与融资创新等经济行为。房地产只是产业,只是经济的构成要素。不管这行业如何吸引人，不管这行业产生了如何多的富翁，也不管富翁们如何了得，房地产只是一个产业,只要对经济发展作出了贡献就够了。

我们处于一个让人眼红的行业，“盛世”之下，尤如“皇帝的新衣”。海明威说的一句话值得业内贤达铭记：“您永远不要问这丧钟为谁而鸣，它是为您而鸣的！”