各个城市的新建住宅总是在持续的进入交易市场，进入这个项目的销售阶段，供老百姓选择购买，随着中国房地产市场的不断成熟，我们的老百姓的选房置业的观念也在不断的成熟，自有其一套法则，我作为一名房地产行业的从业人员，同时也作为一名普通百姓的代表，说一说我对选房的一些看法，提出一些建议，与大家探讨。
我们要买房子，肯定是要去售楼处的，那么，到了售楼处、楼盘的现场我们应该问什么？看什么呢？
一、价格，这一点恐怕不用我说，任何人去售楼处可能第一问题就是：“这个楼盘卖多少钱一平米”，单价，这是咱们老百姓最敏感，最直接想知道的一个问题，了解了单价，大概知道这个楼盘是否适合自己，是否在自己的承受范围内，才能判定是否继续考虑购买，是否继续接下来的细致咨询。
您在售楼处询问价格可能遇到这几种回答：
1、没定呢
呵呵，“没定呢”这可能是很多老百姓去售楼处都会遇到的一个生冷的答案，作为老百姓我们会想：没定价格你盖售楼处干吗！
我是这样看这个问题，您也别遗憾、别着急，他说没定价格也许真的距离开盘时间尚有时日，从市场上来看，现在一个月一个价格甚至一周、一天一个价格，变化剧烈，再加上这个开发商的预见判断能力较弱，不敢过早承诺价格，在开盘时间较晚的情况下，这是一般保守的说法，另外重要的一点还有就是和他们的营销统筹相结合上出现判断模糊的问题，不能相对准确的预见在一系列销售动作之后积累客户的情况。
这个答案折射出来的问题还有很多，不一一解释，总之，他们没定咱们就先对比一下周边楼盘的价格呗，另外常打打电话到售楼处或者销售员咨询一下。
2、起价6000元/平米以上
这个答案是底价策略，对于开发商是能够屏蔽掉一些无效客户，对于老百姓听到一个具体的底价之后，会了解是否是自己的承受能力范围内。对于业内人士来讲，这个答案是和价格未定一样的，对于老百姓我们是可以有一个辅助判断意义的，初步了解这个区域市场售价以及这个楼盘的大概价格。
3、均价5500-6500元/平米之间、6000元左右等
能这样承诺的开发商，一般是准备开盘了，对于市场与楼盘的价值判断已经基本落定；或者说他们开盘时间也在几个月之后，但敢于这样承诺的，应该初步判断是一家操作能力比较强、责任感比较强的企业。
4、您看这个楼盘在什么价位合适？……我先给您讲讲我们的项目吧
这是聪明的开发商的做法，他们的销售员也经过了较为系统的培训，有销售技巧和市场意识。这样可以先了解您的心理底价，并且让客户能充分了解项目价值、认同产品价值，或许客户真的买不起，但客户能听完销售员的讲解，就不仅仅是知道一个价格而已，项目了解得很透彻了，对于项目价值也认可了，即便自己不买，也可以让自己身边的亲戚朋友过来看看的。
当然我想您在这样的一个售楼处最后还是会知道一个大概的价格。
最后，对于价格我们还需要明确在售楼处得到的价格是这个楼盘的起步价、均价还是最高价？而且如果已经有了价格体系就太好了，问问他们楼层差价，首层和顶层的价格，最好是指定某一栋楼的价格，这样可以相对明白一些。
二、优惠措施，现在房子好卖了，很多开发商已经取消了优惠措施，“一口价”的居多，但问问是否有优惠总可以的吧！？一次性付款的优惠，按揭的优惠，团购的优惠等等。
三、户型、面积、出房率，目前市场上的住宅产品户型基本都是按照“90/70”的政策要求作的规划设计，户型面积更接近老百姓的需求，尤其两室、小三室已经成了市场上比较常见的户型，面积是要和单价综合考虑的，然后考虑总价款是否在承受范围内，是一次性付款还是按揭、公积金等；
对户型的要求根据每个人的性格喜好不同而有差异，在售楼确实遇到过因为喜欢某一户型而购房的客户。我们考虑户型，主要还是考虑是否有足够的采光面，通风效果，是否有多余的浪费空间、利用率是否高等，公摊面积情况我们也需要有所了解，在开发商做“前置测量”的时候，每栋楼分摊的公摊是不一样的，有的楼出房率高，而有的楼因为分摊的公摊多造成出房率较低，这需要注意问清楚。
如果是购买高层住宅的时候，在考虑户型的同时一定要注意电梯数量的配置，虽然国家有规定说12层以上设两部电梯，如果所选购的楼栋，居住户数较多，N户，并且电梯质量又不能保障的话，就有点担忧了。
另外，对于销售面积各地要求不同，有的是按套内面积，有的是按建筑面积，这个需要了解，而且随着国家政策的变化，地方的政策也在变化。
四、开盘时间，我们首次去售楼处可以先了解一下开盘时间，结合我们自身的情况考虑是否等待。一般情况下，售楼处开放到他们的首次开盘时间会在3个月内，是所谓的项目亮相，推广阶段、积累客户阶段。也有可能项目开发商对于开盘时间做出临时调整，或者由于首次推盘面积比较大的话，需要积累更多的意向客户，时间会相对延长。
事实上，根据每个项目办理销售许可证的进度情况，对于购房者宣讲开盘时间的承诺会变得准确。
五、交房入住时间与条件，知道了开盘时间，入住时间也是需要了解的，一般保守的开发商会把交房时间对客户讲的后延一些，并落实在合同上，但可能会提前交房，这样不会发生延迟交房构成对客户的违约；但也有开发商为了快速销售、回款，用交房时间早这个优势诱惑客户，但老百姓要知道交房时间早未必是好事，开发商会要求施工单位赶工期，工程质量难免不保。一般项目的建设周期在1年半左右，当然多层与高层的建设周期是有差异的。
另外，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等等这些相关文件。
再说入住条件，当然，这是在深入了解项目，并有意向购买的情况下，或许要问的，例如入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证天然气、有线电视、网络入户等的正常使用，尤其天然气的通气使用时间，供热方式与收费，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施是否能正常使用。
六、周边配套情况，如果对于一个区域我们熟悉的话，那么向销售员了解的可以少一些，但如果我们不了解这个区域，那么就需要多问一些周边的情况了，例如与我们生活息息相关的“衣食住行”的配套，尤其是超市、便利店、菜市场这些日常采买需要的经常光顾的地方现在或将来有没有。周边的交通状况，例如距离公交车站、轨道交通线的距离或者是否能在小区门口有停靠站。
对于年轻家长可能会比较多的考虑孩子上学问题，询问一下楼盘周边有没有教学质量相对较好的学校，为孩子日后上学开绿灯。
七、周边的污染源，这一点特别应该注意，一定要询问清楚现在或将来是否有污染源，例如垃圾焚烧站、发电厂、火葬场、客货运铁路交通线等等，对于生活品质的打击是十分巨大的，我们是不希望入住以后空气污浊、到处都是粉尘、或者整天都是噪声污染等等，甚至类似核研究所这样的单位旁边的住宅，也不建议您买的。
八、住宅小区内的组团规划情况，尤其大型住宅区的组团分割情况，组团是否开放，或各自独立式封闭管理，对于我个人而言，我是喜欢封闭式管理的居住组团，更加安全。
九、园林景观规划，小区的绿化率或绿地率是多少，中心园林景观点在小区的哪些位置，是否有活动广场，一般开发商是会把挨着景观好的位置的楼座加价，我其实认为并不太划算，景观好的位置一般人也是可达的位置，尤其是这些地方很容易形成人的聚集，这些区域虽然景观好，但可能会比较吵闹，花高价钱买的景观房却没有太多时间观赏景观，却自找了很多干扰，真的是没有意义。
十、人车是否分流，住区内的交通分为人车分流和人车混行两类，人车分流这一点会越来越多的被开发商纳入规划考虑范畴，但也有很多小区做不到，因为这种方式造价较高。人车分流对于居住小区十分重要，我们是有切身体会的，凌晨还不能安静的休息，只源于楼下刚回家车主的停车声。人车分流以后汽车在小区外直接进入小区地下车库，或者停车在小区外围车道上，车行与步行互不干扰，小区内的步行道上没有车辆的来往，大大提高小区环境质量。
当然，如果人车混行，我们需要询问主路的宽度，是否设计得通畅。是否留够了停车位，停车位的位置是否合理。如果停车位不得不靠近住宅的情况下，那么应该尽量靠近山墙而不是住宅正面，这一点要问清楚。
十一、车位问题，小区停车位的数量，停车的位置，地上还是有地下停车场，地下停车场是否可以开车到每栋楼的地下空间等等，停车收费标准，是否是租金加管理费，如果车位可售是否符合物权法的规定，有没有独立产权，售价又如何等等。
十二、私密性的问题，住宅之间的距离除考虑日照采光、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距最好大于20米。我们作为小区业主，并不希望每天都在对面住户的视觉“监视”下生活的。
十三、换热站与变电站的位置，这个大家伙堵在自家门口看上去就不舒服，先不说他潜在的生活危害有多大。不过，这些大家伙附近的房子应该会相对便宜。
十四、居住人口与业主职业，人口居住密度小，当然生活环境就更优越，舒服；而且作为我们老百姓都希望以高素质的人们为邻居，谁都不希望在一个犯罪率比较高的区域生活吧，在这一点上，我们可以顺便问一下开发商的“客户定位”是哪些人，而且从楼盘售价上我们也可以推测一下是哪些人在买房子。
十五、户口归属，现在有的城市已经取消了户籍迁移政策，而且也有的城市提高了办理户口的门槛，例如办天津户口需要购买100万以上的住宅，而且需要一次性付款。如果要进入类似这样的城市，而且考虑要户口，存款储备也足够的情况下，可以去售楼处找销售员直接点明要总价在100万以上的房子！
十六、开发商情况，这一个环节我们可以了解一下开发商的情况，资质、以往开发的楼盘等，这些信息我们也能从网上查到，如果网上任何该开发商的信息都没有的话，可能是刚成立的公司，或者去工商、税务部门核实其是否真的存在！
施工单位的资质与其以往承包项目情况也是需要了解的，很多施工单位的施工能力不强，甚至施工图执行起来都能产生偏差的话，是很恐怖的，后果不堪设想，另外包括现场监理的情况也需要有了解。这些都是我们日后建筑硬件的保障。
十七、物业公司与物业费，很多省市规定必须通过招投标的方式选定前期物业公司，物业公司的服务内容与质量直接关系到小区业主的生活质量，甚至房子的保值增值，要了解物业公司现在管理的物业小区的情况，有时间的话可以去他们所管小区看一看情况，另外物业费的收费标准是否合理，对比一下周边小区和同档次小区的收费状况。
当然如果入住后对物业公司的服务不满意的话，可以联合业委会一起把物业公司炒掉！
十八、销售许可证与合同等，一旦项目进入销售阶段，这些文字性的材料都是需要在售楼处醒目的地方公示的，包括商品房销售合同、预售许可证等等，甚至包括节能标准以及建材展示等都是需要公示的，了解更多的配建标准，这样咱老百姓买房子才能放心。
十九、开盘方式与选房，摇号和先到先得是常用的手法，意向客户较多的时候摇号是开发商认为比较稳妥的，先到先得是积累的客户不是很多的情况下，开发商惯常的做法，如果能有开发商方面的关系留房子就太好了，否则买到心仪的房子的可能性就比较小了，而且如果排队的话也是比较痛苦的，很可能出现好几天前就从售楼处排队，家里人给送吃送喝的，真是受罪啊～。
二十、付款方式与贷款银行，付款方式一般是一次性付款、按揭贷款、公积金贷款还有组合贷款的方式，很多售楼处只做商业按揭贷款，其他的因为手续麻烦或回款慢等原因不做。不同贷款银行有不同的贷款政策，松紧程度不一，其实不管是开发商还是购房者都是希望找手续简便，办件速度快的银行合作。
二十一、升值潜力，这一点销售员给您讲是一方面，老百姓也要对于区域发展有一个初步判断，买房子自住是一方面，自己的房子越来越值钱我们当然高兴。
二十二、如果有机会的话，让销售员带您去工程现场看一下工程进度，看到热火朝天的施工现场，也是自己考虑是否买房的砝码。
您还有什么新的问题，或者在售楼处想了解的情况，提出来吧，给大家留作经验，做个交流，我们的最终目的还是希望明明白白买房，买得合适，买得放心，您说呢。