陈真诚致董藩牛刀：即便房价雪崩不一定房地产蹦盘
文：陈真诚
（内容摘要：房市预期受到重度打击后，尤其在非完全市场条件下具有很明显政策市特性的房地产市场中，房价必然会改变。只是，具体改变多少，则很难说。房价下降，结果也不一定是房价雪崩。即使房价雪崩，也不一定等同于房地产业雪崩。所以，大家也不要为此而过于担忧，甚至进而恐慌，但应该加以提防，以平常心来对待。你可认同，你也可不认同。更可相信，在不久的未来，事实会证明市场变化真相，或还可证明今天舆论或争论的真相……）
最近，由于在工作的同时还忙乎着广东省房地产业协会《南方房地产》杂志所约相关于房地产实际工作稿件的原因，少有浏览新近房地产舆论上所发生的事情。直到今天接到有外地业内朋友的电话，朋友告诉我说，房地产界正在发生着一件事：房地产舆论界两位著名人物董藩先生和牛刀先生（以姓氏声母循序而排，无他意）因关于房地产雪崩方面的观点而“互相说上了”。朋友说，那起源观点内容中还与我有点关系。于是，待静下来后，我找来他们的文章一一拜读。
拜读二位的文章后才知道，原来董藩先生和牛刀先生“互相说上了”是起因于房价是否会雪崩、房价雪崩是否等于房地产业雪崩等观点。于是，我也明白了朋友所说的“还与我有点关系”是指什么了。
原来，牛刀先生在其所引发“互相说上了”的热门文章“二线城市房价会否雪崩”中，引用了我此前一篇文章中的部分内容：“陈真诚认为，在房市中，中小开发商，或中小楼盘，由于各种因素的制约，在市场行为方面，往往只得采取跟随策略。在市场中，中小开发商，往往跟着象万科、中海、招商这样一些大品牌开发商的市场行为。而且，在时下房市情势下，一旦感觉竞争形势对自己不利，甚至还会在降价促销速度、幅度、力度等方面超越于大品牌开发商，以期望获得更好的利益效果”。所以就被一些业内朋友认为是“还与我有点关系”。
首先，要感谢牛刀先生能看得上眼我的文章而将部分观点引用，进而能和董藩先生扯上了边。或许也能让我从两位著名人物的光环下受益，但我要说明的是，不是我的本意所要去“沾光”。
说到这，请允许我暂时岔开下话题。
正是我那篇包含有上述牛刀先生所引用内容的文章，也曾被某些人以冷言冷语或含沙射影地评论过（其中包括一个或许想以“长年为首长提供决策依据”为资本乃至想以之增加权威性者。因我很反感在分析或讨论问题上用冷言冷语或含沙射影手段的方法及其相关人，但考虑到正如董藩先生所言的“修养问题”，所以不提他的名字了），竟然以“一个馒头引发的血案”来类比……我是不会过于理会或回应的。因我在长沙时有与一些或称得上或称不上“首长”的官员们接触过，有时发现最担心房价变化的人，或许并不是百姓，也未必尽是开发商，而往往是一些官员们：一些人往往手中通过各种途径持有多套房，正希望将来大升值以大获利呢……至于长沙某报记者，明知道原文中在前述观点前清楚标示了是谁的观点，却在所撰写文章中将观点原作者名字隐去……虽然能从上述表现中窥见一些人的心态与作风，但我们或许更应以平常心以待之，所以，就不再多提了。
再回到主题上来。虽然不知属不属于董藩先生“基本不看”然后“偶然点入”之类，但承蒙董藩先生也能看得上而收藏过我的文章。所以，我还是要致意感谢的。因为，这至少关系到“修养问题”。不过，要说明的是，我在这里表示感谢，并非为了“赚眼球”。因为，靠别人是靠赚不了太多“眼球”的，最终还得靠自己的水平、市场能力和为人处世作为等。
尽管我或许应该怀揣战战兢兢的心情，尽管董藩先生在文章结尾处标注有“时间关系，关于这类问题不再回复其他文章”，尽管也许会被一些人认为“感到有大量不妥之处”，但我还是想“礼貌”地适当说说一些东西。
就牛刀先生在其文章“二线城市房价会否雪崩”中所引用我的文章内容部分而言（陈真诚认为，在房市中，中小开发商，或中小楼盘，由于各种因素的制约，在市场行为方面，往往只得采取跟随策略。在市场中，中小开发商，往往跟着象万科、中海、招商这样一些大品牌开发商的市场行为。而且，在时下房市情势下，一旦感觉竞争形势对自己不利，甚至还会在降价促销速度、幅度、力度等方面超越于大品牌开发商，以期望获得更好的利益效果），所陈述的是在市场实际中存在的一些客观性东西。现实的情况是，市场表现并非一定与理论相符，并非一定与书本相符。在实际市场中，一些经济轨迹往往不完全是按照经济学理论来运行而得。所以，在实际工作中，或回到高校时，常有人讨论相关于学院派、非学院派等话题。
基于完全市场经济的经济学理论，是需要一些条件来支持的。市场调节方面的无形之手和政府干预方面的有形之手的联合调节作用，要达到或接近经济学所研究而得出的理想效果，需要以相当完全市场经济为基础：市场是均衡市场，市场上的供给阵营和消费需求阵营是地位基本对等的对立又合作的两大阵营，竞争具有充分性、有效性，消费具有广泛可选择性及做出选择的自由性，市场机制具有客观、中立的特点，宏观调控可以透过市场机制敏感地起作用。
在目前中国房地产市场现实基础上，讨论需求的问题，恐怕难以否定需求往往会受供求以外因素影响的事实，也恐怕没有多少人会否定谈论需求时往往要以时间阶段或更多因素为前提的事实。事实上，从某个角度而言，市场就是由众多的人及其所采取的相关行为所组成，市场也会因众多的人及其所采取的相关行为而引致变化。那么，一旦一些关于人的因素或人的预期、动机、判断、行为发生了由非完全市场性因素所导致变化的时候，尤其当其由非完全市场性因素所导致变化达到一定程度的时候，量的变化足以引起需求非完全市场性质变，供求关系就会因之发生非完全市场性变化而被扭曲。这样，作为市场之重要元素的价格，其走势也就难免不发生非完全市场性变化了。
大家应该还记得上世纪70年代美国的经济危机及其被现代预期理论化解的情况。
上世纪30年代，凯恩斯提出了预期问题，并将之作为其宏观经济理论的主导思想。凯恩斯认为，预期是影响总供给和总需求的重要因素，是导致经济波动的决定因素。不过，在凯恩斯看来，预期是作为外生变量来看待的，预期本身尚未构成经济学的研究对象。
在凯恩斯以后，上世纪六、七十年代，西方国家经济普遍陷入“滞胀（即经济的实际增长已经停滞，而通货膨胀却高攀）”之后，政府行为处于一种“两难”境地。于是，理性预期理论等现代预期理论产生了，并得到了很好的发展。
理性预期理论对西方现代经济产生了重大影响，动摇了其前的西方经济学的基础，使当时整个西方经济学的发展方向和进程发生了一种革命性变化。
在《理性预期与波动理论》一文中，穆斯对理性预期作了精辟的解释：理性预期是相对“适应性预期”而言的。所谓适应性预期，就是运用某经济变量的过去记录去预测未来，采取错了再试的方式，反复检验和修订，使预期逐渐符合客观的过程。而与适应性预期所不同的理性预期，是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息而做出的预期：参照过去历史提供的所有知识（包括经验与教训等），并对这种知识加以最有效利用，经过周密的思考之后才做出的一种预期。
针对当期房地产的价格，在做出购买（尤其投资性购买）决定之前，消费者会进行理性分析。也就是说，消费者（尤其投资性消费者）在购买前会对此类商品的“未来”情况做出一定预测：价格前景看涨，则付之于行动甚至争抢着购买；价格前景不看涨，则不予购买。这里，消费者所做出的预测，正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点：理性预期是观察到的过去经验（包含教训）的规律性总结，可以指导人们的经济行为。
在说及预期理论时，我们还应该想到菲尔普斯及“菲利普斯曲线”。菲尔普斯的重要贡献恰在于宏观经济领域中“预期理论”的研究。“华尔街日报”曾称菲尔普斯的理论是美国安然度过当年通胀期的良药。
曾有人这么分析，打个比方，政府提高两个点的通胀，理论上可以降低一个点的失业率。不过，实际情况往往是，当现时的通胀提高后，工厂会认为未来物价会增长更快，工人也会预期未来工资也将上涨。于是，在预期作用下，未来的通胀将可能会变得更高。所以，基于各要素对未来的预期，为了降低一个点的失业率，政策制定者不能仅仅考虑提高两个点的通胀，实际上往往可能要忍受五个点左右的通胀。长此以往，货币政策将可能会打破“菲利普斯曲线”。从而，通胀和失业之间就可能会失衡。
70年代之前，美国经济决策者，主要通过总需求的拉动，以达到经济增长和充分就业。然而，随着长期拉动需求等经济措施的刺激，上世纪70年代的美国经济迎来了经济学理论的难解之谜——美国经济史无前例地出现滞胀现象：经济停止增长，而通货膨胀却居高不下，失业率也在攀升。
在菲尔普斯理论的支持下，美国经济得以走出当时的“滞胀”尴尬局面。
新一届美联储主席伯南克上任后，提出要盯住通胀预期，并数次提高利率，不断给上火的美国房地产市场泼出凉水，严控通胀预期。这些货币政策，实际上体现了浓厚的“菲尔普斯”色彩。
可以说，理性预期是构成当代经济行为的重要基础。菲尔普斯的“预期理论”正深刻影响着当前的全球经济。
对照分析中国房价高位运行、CPI高企的实际情况，反思中国新一轮宏观调控以来的思路和手段，一些现象正切合菲尔普斯的理论原理：一系列宏观调控政策，不断被一些人因预期而采取的行为对冲。在非完全市场经济下，一些非正常市场行为，往往会将市场表现更加扭曲。
在当今，在系列宏观调控政策的累积生效下，尤其是在2007年9月27日房贷新政出台以后，关于房价走势、房地产投资回报等房市预期，较以前已为改变。房地产市场，已经开始由以前的高度卖方市场向买方市场转变。也就是说，一度火热的现时性需求突然降了温。如果按照某些人的观点来看待房地产市场的需求情况，那么，其前一度很火旺的需求，在9月27日之后，到哪去了？难道突然蒸发了？引起这种供求关系突然大变的，又是什么因素？这种变化的结果，难道一定不可能引起房价阶段性下行的变化吗？基于目前房地产市场实际特点下的房价阶段性下行结果，谁又能肯定就一定是或不是阶段性房价雪崩呢？
或许，在经过上述分析之后，再来讨论房价雪崩到底是不是就等于房地产业雪崩的问题，或会更科学，更有意义。
在此，不妨打两个关于市场及市场中价格（通俗称之为行情）变化的通俗比方，以便通过模拟的具体计算来形象地说明问题。
比方一：假设以在一个经济阶段中综合通胀率为零的静态综合通胀为前提（因为，由于市场要素很多，难以把市场中每个细分时点上每个要素的变化全部跟踪获得数据而全面计算，所以，按照经济数学中的一些原理，为了能更好地说明问题，有时可以假设一个经济计算中的某个影响因素为不变，即假设某一参数为静态）。
过去，在中国，只有湖南、四川、江西等一些地方的人吃辣椒、种辣椒。假设分析基期当时吃辣椒的消费者人数为A，辣椒产量为B，辣椒价格为1元/斤，把这些参数设为基数。后来，由于人员流动等因素作用，在吃辣椒的流动人口之消费行为引导或带动下，有吃辣椒的人所在的区域扩大了，吃辣椒的人即辣椒消费者总人数也增多了。此时辣椒消费者总人数假设变成了基数中的2倍，即2倍A。而在一定时期内，因消费者市场之开始变化时早期阶段的变化，往往不能同时在供应方面得到直接反应，因此，种辣椒人数或辣椒产量不变，依然为B。在这种情况下，市场上，由于供求双方反应不同步等因素作用的原因，可能会出现一定时期内的供不应求。然后，一些卖辣椒的人，突然发现了这种商机，便会开始提高价格。如再加上大量的人为市场炒作、囤积等非正常市场因素的作用，辣椒价格就可能大涨。也就是说，在产出不变和综合通胀静态下，在价格上涨幅度往往会高于供求变化幅度原理作用下，辣椒价格已经快速大幅度上涨了。假设价格快速涨成3元/斤或更高，市场预期甚至还要上涨。这时，利益预期驱使着更多地方或更多的人种辣椒，并且所产出的辣椒全部进入市场（至少实现消费者购买之前的从生产者到初级为销售而采购的一级贸易流通），产量变成了3倍B或以上。这时，供求关系变成供大于求，辣椒价格在正常情况下会下降，假设下降到1.2元/斤。现在，辣椒价格由3元/斤降到1.2元/斤，相对于3元/斤来说，价格降幅达到60%，或可以说辣椒价格已经雪崩了。不过，我们应该看到的是，辣椒市场并没有雪崩。为什么呢？因为，一方面，相对于基数的1元/斤而言，辣椒价格降到1.2元/斤以后，卖方还可多获得0.2元/斤的利润。而且，另一方面，消费人数已经变成了2倍A，甚至因市场传播而更多。也就是说，辣椒消费市场、辣椒产业规模增加变成了2倍甚至以上。那么，卖方除可多获得0.2元/斤的利润外还可因市场规模、经营规模的增大而可能获得更多利润。当然，只是没有了暴利。
话又说回来，在市场实际中，本比方所设定的综合通胀为零的静态假设不一定能成立，而且前述要素变化的数值变化也不一定依如上述所描述的那样，那么，辣椒价格雪崩，也就不一定不等于产业雪崩。只是，在一般情况下，出现这种情况的可能性不太大。
比方二：假设以在一个经济阶段中综合通胀率不为零即为非静态综合通胀、而生产和消费基数不变即供求变化静态为前提。
在一个经济阶段内，假设整个分析期内市场供求即基础生产和消费基数均不变，分析基期当时的辣椒价格为1元/斤，把这些参数设为基数。后来，由于发生了综合通胀或有更高综合通胀预期，如果再加上大量的人为市场炒作、囤积等非正常市场因素的作用，辣椒价格就也可能大涨，假设涨成3元/斤。尔后，政府进行宏观调控治理通货膨胀并基本上抑制住了通货膨胀，辣椒价格回调下降。在低于0.5元/斤的轻微通胀后遗症下，辣椒价格假设下降到1.5元/斤。这时，辣椒价格已由3元/斤降到1.5元/斤，相对于3元/斤而言，价格下降了50%，或可以说是价格雪崩了。不过，我们也还应该看到的是，辣椒市场并没有雪崩。为什么呢？因为，因为辣椒的生产、消费市场没变，尽管有轻微的通胀后遗症，卖方还是可能较涨价前1元/斤多获得0-0.5元/斤的利润增加。不过，不仅此前在担心价格上涨的心理恐慌作用下抢购储备因辣椒而提前释放需求的人会吃亏，甚至还有一些经营不善或做市场炒作、囤积而未能及时预防风险的企业可能亏损，或进而会造成一定程度上的行业洗牌。但是，在阶段内供求不变即供求变数为静态条件下，产业总利润至少不变，甚至增加了。只是，在产业内，会发生结构性利润让渡。部分利润，从一些企业让渡到了另一些有实力而在洗牌中得到发展的企业中去了。因获得了市场中同业让渡利润，这些得到发展的企业，增大了资本能量，就有可能因经营能力增强等原因而把整个辣椒消费、生产市场做得比以前更大，使整个产业得到发展。当然，只是没有了暴利。
话又说回来，在市场实际中，本比方所设定的生产和消费基数不变即供求变化为静态的假设不一定能成立。而且，前述要素变化中的数值变化，也不一定依如上述所描述的那样。那么，辣椒价格大幅度下降的价格雪崩，也就不一定不等于产业雪崩了。只是，在一般情况下，出现这种情况的可能性不太大。
同样的道理下，难道房地产业就不可能出现这种情况吗？
尤其是，在市场实际中，往往还会出现上述两种情况之外的其他一些更复杂的情况。因此，本文作者陈真诚分析认为，应可以说的是，如果房价真的发生了雪崩，不一定等同于房地产业雪崩。虽然有出现“等同于”的可能，但在一般情况下出现的可能性不大。所以，大家也不要为此而过于担忧，甚至进而恐慌，但应该加以提防。尤其对于政策制订者来说，更应该理性以待。
既然如此，大家不妨都来以平常心态理性地看待时下的房地产市场。
事实上，政府是不能不继续调控房价的，也不会不狙击通货膨胀的。
2007年以来，房地产市场进入频繁调控期，包括24号文、国土资源部39号令、中国人民银行和银监会9月27日出台的被视为本年度最具影响力调控政策的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（即“房贷新政”）及中国人民银行12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（明确了第二套房以家庭为单位。并要求，商业银行要进一步改进和加强商业性房地产信贷管理，所有银行业金融机构，包括外资银行、城市商业银行、农村商业银行等金融机构，确保所有从事相关业务的金融机构应知尽知，按统一政策规范相关业务）等在内的系列调控政策，已经重创了包括房价继续疯涨预期和超高投资回报预期等房地产预期。这样，在房市预期受到重度打击后，尤其在非完全市场条件下具有很明显政策市特性的房地产市场中，房价必然会改变。只是，具体改变多少，则很难说（我早先在接受香港记者采访时就说过，我不赞成在舆论分析上用具体多少数字来说明房价下降的幅度）。也就是说，房价下降，结果也不一定是房价雪崩。即使房价雪崩，房地产业也不一定雪崩。因为，不但市场本身具有“活性”，具有一定的自我调节能力，而且，影响市场的因素，及其作用下的市场本身，也会因市场变化而不断变化。况且，“雪崩”这个词，也是不能准确到用究竟下降到多少或什么样的数字来定义的。
只是，由于过去一度以来的房价疯涨提前透支了大量应该以阶段性来看待的未来需求，以及房价上涨空间，因此，房价很难不下调。甚至，还可能会出现阶段性的需求休克。当房价进入下行通道后，此后所要经历的周期，可能会在5年左右，甚至在5年以上达到10年左右。为什么？本文作者陈真诚在以前的其他相关文章中已经分析过，在这就不多说了。只是要提请注意的是，在经济规律中，不要忘记了波浪式周期波动理论。而且，在市场实际中，不能漫无边际地谈论无时间条件约束的需求，否则就会犯虚无主义的错误。因为，只要人类社会还继续存在，人就有生老病死，新的需求会永远不断地产生。也就是说，需求是永远满足不了的。至于有些人所说从长远来看房价一定上涨，我们或可一笑而过。说这种话，实际上等于没说，简直是在做无聊的游戏。因为，没有时间概念来约定的长远，无论对研究来说，或是对消费者的消费决策来说，还是对生产经营者的企业决策抑或对政策制订者来说，实在无太多实际意义。
在此，有必要说的是，正如董藩先生所言之意，由于房价是房地产市场的一种重要元素，即房价是一个重要市场元素，本文所做的分析，主要是从市场的角度、就市场的内容来进行的。当然，更由于匆匆而写，也不是为著作或专论而作，故没能从更多方面来展开论证，还可能有所说不及、或不够完善、或逻辑理顺不到位、或措辞语法不到位、甚至发生笔误之处，但并非“带恶搞动机”，或“假借民意而扰乱舆论”。
对于房价是否雪崩以及房价雪崩是否就是房地产业蹦盘？建议董藩先生和牛刀先生两人或可进行心平气和的对话、研究探讨。也建议更多的人不要对某篇文章、某个观点过于恐慌，而以平常心来对待。你可认同，你也可不认同。当然，更可相信，在不久的未来，事实会证明市场变化真相，或还可证明今天舆论或争论的某些方面的真相。其中，包括制造舆论或争论的动机真相，虽然，或许只有当事人自己知道。但是，真相是大家值得、应该欢迎、重视的。所以，我们应该去努力探询、寻找真相。
在此，也请允许我从前美国副总统戈尔的畅销书《难以忽视的真相》之前言中引用一小段话来结束本文：
如果真相不受欢迎，那就很容易被忽视。但是，我们从历史的惨痛教训中得知，忽视真相的后果将很可怕！
另：由于本文中写到了董藩先生和牛刀先生，出于礼貌和光明磊落的动因，我会将文章的网络地址留言到二位的博客中。这样，并不是希求得到回复。并谨此向二位学习，或接受二位的指教！
（工作联系作者陈真诚：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，需注明联系事宜）