第二部分：成本
31号文件对开发产品的成本和费用扣除原则和扣除项目作了规定。
一、扣除原则：
权责发生制原则和真实发生的原则
包含两层含义，一是取得了发票，但是款项还没有支付，可以在税前扣除。以区别收付实现制。二是，如果没有实际发生就不能预提。其实预提和待摊是权责发生制的典型体现，房地产税收政策不允许预提，说明其不是严格意义上的发生制。
本原则非常重要。因为房地产企业会计制度规定可以预提配套设施费用，因此房地产企业预提费用的情况较多，在稽查中是税务机关特别注意的关键地方。
比如一个小区，规划中有学校，将来一定要建，会计制度中规定可以预提。
就是不能预提配套设施费用。凡是预提的一定要作纳税调整。
本文件中多次强调这一原则，例如第四条真实性原则，扣除项目的第三条“应付费用”，反复再说没有真实发生的不能预提。
在稽查中，税务稽查人员一般如何把握呢？就是一般来说，没有合法的凭证（主要是发票）就不让扣除。
二、扣除项目
原文规定：
关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
解析：
（一）计税成本
给出了公式。包括项目有：六项内容。
注意点：成本对象总成本的确认
（一）完工前发生的成本：
（1）直接成本―――直接计入成本对象。比如说为A栋楼支出的成本，直接计入开发成本。
（2）间接成本和共同成本，按照配比原则计入各个成本对象。
例如两栋楼中间一条马路发生的费用，你说属于那栋楼的成本呢？可以按照占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。一般用建筑面积的多。
（二）完工后发生的成本：―――稽查实践中要特别注意，房地产商往往在这里作文章，不是配比结转成本，而是将全部成本都结转到经营成本中去，从而少缴税款。石家庄某房地产公司采取不配比结转成本的方法，少缴税款上千万元。
看一看如何分配成本？
问：什么有可能是完工后发生的成本呢？一般来说是公共配套设施。比如房子盖好了，也卖了，后来建花园花了好多钱。
（1）采取两次分配的方法：
例如：小区总共三栋楼30万平方米建筑面积，每栋楼建筑面积为10万平方米，其中A栋已经竣工，卖出去了5万平米，建绿地花了300万元。怎样分配成本。
第一次分配，先在未完工产品和完工产品间分配。
已完工的分配300万×10/30＝100万元。
第二次分配：应计入经营成本在税前扣除，100×50/100＝50万元。
而企业往往将300万元的成本一股脑都转入到经营成本中去，就影响了应纳税所得额250万元。
在稽查中我们要注意其成本的结转方法。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。（没有另有规定的情况）
解析：
应付费用可以扣除，但是预提费用不能扣除。本条说的“除税收另有规定外”，可以明确告诉大家，目前税收没有另行规定，就是一律不得扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
解析：
维修费用――指的是日常零星维修费用。
例如：一个真实的例子：我们查的一户企业，从澳洲引进了新型墙体材料，据说环保，而且冬暖夏凉，并作为卖点，一时点楼盘好生火爆，可惜好景不长，住户住了不到一年，墙都开裂了。该公司被迫花了上千万元去维修房屋。
问：可以扣除么？
可以参照国税发〔2000〕84号文件规定执行，即只要不超过20％就能扣除。实际上不可能超过20％，我说的上述例子，该单位销售收入为5个亿，1000万的维修费用，才刚刚2％，因此可以扣除。实际上税法对此规定比较宽泛。
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
解析：
维修基金――是代收费用，如果原来确认了收入可以扣除，没有确认不能扣除。在前面已经讲过了。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
解析：
配套设施――分为三类
1.非营利性的：视为公共配套设施――即直接计入开发成本进行配比扣除。
2.开发商自用：按照建造固定资产处理。―――即不需要视同销售，因为不是从开发产品转入的固定资产。意味着，该成本不能计入开发成本，但是可以提取折旧。
3.营利性的：作为单独的成本对象，单独核算。也就是说不能将这个成本混入到开发的主产品去扣除。因为这个售价同单元房的售价差别较大，将此成本混入住宅楼不合适。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
解析：
邮电通讯、学校、医疗设施―――单独核算成本
1.出售的――按照建造开发产品，单独作为成本对象。成本100万，卖了150万，应纳税所得额为50万。
2.出租的――按照建造固定资产，可以提取折旧，租金纳税。
3.无偿赠与的――即没有收入，按照公共配套设施，将其成本计入开发成本，分摊到每平方米的单元房在税前扣除。国家不能让企业吃亏。按照前面的规定，两次分摊。
4.有偿移交――其实就是出售，只不过卖的钱少点。
成本为100万，卖了50万，将剩余的50万直接计入当期的应纳税所得额。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
解析：
售房部和样板房
1.单独作为成本对象的。即单独建了个房子，作为单独成本对象，提取折旧就可以了。不能将成本摊入单元房成本中去。
2.在房子里面找了一间，作为样板房，成本同整栋楼分不清楚，按照建造开发产品处理。
意思是说，你就不用管了，因为成本在建造的过程中就计入了开发成本。
31号文件对开发产品的成本和费用扣除原则和扣除项目作了规定。
一、扣除原则：
权责发生制原则和真实发生的原则
包含两层含义，一是取得了发票，但是款项还没有支付，可以在税前扣除。以区别收付实现制。二是，如果没有实际发生就不能预提。其实预提和待摊是权责发生制的典型体现，房地产税收政策不允许预提，说明其不是严格意义上的发生制。
本原则非常重要。因为房地产企业会计制度规定可以预提配套设施费用，因此房地产企业预提费用的情况较多，在稽查中是税务机关特别注意的关键地方。
比如一个小区，规划中有学校，将来一定要建，会计制度中规定可以预提。
就是不能预提配套设施费用。凡是预提的一定要作纳税调整。
本文件中多次强调这一原则，例如第四条真实性原则，扣除项目的第三条“应付费用”，反复再说没有真实发生的不能预提。
在稽查中，税务稽查人员一般如何把握呢？就是一般来说，没有合法的凭证（主要是发票）就不让扣除。
二、扣除项目
原文规定：
关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
解析：
（一）计税成本
给出了公式。包括项目有：六项内容。
注意点：成本对象总成本的确认
（一）完工前发生的成本：
（1）直接成本―――直接计入成本对象。比如说为A栋楼支出的成本，直接计入开发成本。
（2）间接成本和共同成本，按照配比原则计入各个成本对象。
例如两栋楼中间一条马路发生的费用，你说属于那栋楼的成本呢？可以按照占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。一般用建筑面积的多。
（二）完工后发生的成本：―――稽查实践中要特别注意，房地产商往往在这里作文章，不是配比结转成本，而是将全部成本都结转到经营成本中去，从而少缴税款。石家庄某房地产公司采取不配比结转成本的方法，少缴税款上千万元。
看一看如何分配成本？
问：什么有可能是完工后发生的成本呢？一般来说是公共配套设施。比如房子盖好了，也卖了，后来建花园花了好多钱。
（1）采取两次分配的方法：
例如：小区总共三栋楼30万平方米建筑面积，每栋楼建筑面积为10万平方米，其中A栋已经竣工，卖出去了5万平米，建绿地花了300万元。怎样分配成本。
第一次分配，先在未完工产品和完工产品间分配。
已完工的分配300万×10/30＝100万元。
第二次分配：应计入经营成本在税前扣除，100×50/100＝50万元。
而企业往往将300万元的成本一股脑都转入到经营成本中去，就影响了应纳税所得额250万元。
在稽查中我们要注意其成本的结转方法。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。（没有另有规定的情况）
解析：
应付费用可以扣除，但是预提费用不能扣除。本条说的“除税收另有规定外”，可以明确告诉大家，目前税收没有另行规定，就是一律不得扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
解析：
维修费用――指的是日常零星维修费用。
例如：一个真实的例子：我们查的一户企业，从澳洲引进了新型墙体材料，据说环保，而且冬暖夏凉，并作为卖点，一时点楼盘好生火爆，可惜好景不长，住户住了不到一年，墙都开裂了。该公司被迫花了上千万元去维修房屋。
问：可以扣除么？
可以参照国税发〔2000〕84号文件规定执行，即只要不超过20％就能扣除。实际上不可能超过20％，我说的上述例子，该单位销售收入为5个亿，1000万的维修费用，才刚刚2％，因此可以扣除。实际上税法对此规定比较宽泛。
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
解析：
维修基金――是代收费用，如果原来确认了收入可以扣除，没有确认不能扣除。在前面已经讲过了。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
解析：
配套设施――分为三类
1.非营利性的：视为公共配套设施――即直接计入开发成本进行配比扣除。
2.开发商自用：按照建造固定资产处理。―――即不需要视同销售，因为不是从开发产品转入的固定资产。意味着，该成本不能计入开发成本，但是可以提取折旧。
3.营利性的：作为单独的成本对象，单独核算。也就是说不能将这个成本混入到开发的主产品去扣除。因为这个售价同单元房的售价差别较大，将此成本混入住宅楼不合适。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
解析：
邮电通讯、学校、医疗设施―――单独核算成本
1.出售的――按照建造开发产品，单独作为成本对象。成本100万，卖了150万，应纳税所得额为50万。
2.出租的――按照建造固定资产，可以提取折旧，租金纳税。
3.无偿赠与的――即没有收入，按照公共配套设施，将其成本计入开发成本，分摊到每平方米的单元房在税前扣除。国家不能让企业吃亏。按照前面的规定，两次分摊。
4.有偿移交――其实就是出售，只不过卖的钱少点。
成本为100万，卖了50万，将剩余的50万直接计入当期的应纳税所得额。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
解析：
售房部和样板房
1.单独作为成本对象的。即单独建了个房子，作为单独成本对象，提取折旧就可以了。不能将成本摊入单元房成本中去。
2.在房子里面找了一间，作为样板房，成本同整栋楼分不清楚，按照建造开发产品处理。
意思是说，你就不用管了，因为成本在建造的过程中就计入了开发成本。