9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
解析：
前面在将按揭销售方式的时候已经将了，银行按揭保证金实际上属于预计负债的性质，虽然企业暂时不能动用，也不能在按揭合同价款中扣除。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
解析：
《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十条规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2％的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后年度结转。第四十二条规定，纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入的5‰范围内，可据实扣除。
同时，根据国家税务总局《关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号）规定，自2001年1月1日起，房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8％的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。从上述文件规定可看出，内资房地产企业的广告费支出不仅可以在税前限额扣除，而且超额部分还可以向以后年度无限期结转，但业务宣传费只能在当年计算企业所得税之前扣除，不得向以后年度结转。
但是，新办内资房地产开发企业从事的开发活动，通常包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等一系列开发经营全过程，其开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，加上广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，而这一期间又恰恰没有销售收入，根据国税发[2000]84号文和国税发[2001]89号文的规定，这一期间发生的广告费和业务宣传费将由于没有销售收入而无法在税前扣除。
《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）对这一问题进行了特殊处理，即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。可是在现实操作过程中，由于房地产开发企业的广告费和业务宣传费支出可以抵减应税所得额，而这些费用并非国家鼓励支出范围，加上很多房地产企业采取虚报费用，不仅转移税前利润而且还无限期向后结转，导致房地产企业账面上难以体现利润。《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）对房地产行业的广告费和业务宣传费进行了调整，即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。也就是说，只有新办房地产开发企业支付的业务宣传费可以向以后年度结转，但是最长不得超过3个纳税年度。而广告费在税前的扣除分两种情况，新办房地产企业第一笔销售收入之前发生的广告费在3个纳税年度内结转，但是新办房地产企业第一笔销售收入之后发生的广告费和非新办企业的广告费仍按照原政策执行，即可以无限期结转。）
稽查中的关键点：
1.预售收入不能作为基数。也就是说如果该企业所有项目均未进行竣工清算。我们作的第一件事情就是将其在期间费用中列支的广告费、业务宣传费、业务招待费，全部调增。这是检查的一条捷径。
2.如果有销售收入，其扣除规定不用31号文件，参见国税发〔2000〕84号文件。
这都是所得税的一般规定了，相信大家都非常熟悉。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
解析：
稽查中的关键点：
（一）成本对象完工前的借款利息，不能计入期间费用直接扣除。经常有企业将利息支出不计入开发成本，而是计入期间费用，应注意审查财务费用科目的明细。
（二）防止资本弱化的规定。注意是超过注册资金50%部分的利息都不能扣除，没有超过50%的那部分借款的利息扣除参照同期银行贷款利率扣除，超过同期银行贷款利率的部分也不能扣除。
（三）从其他单位借入的款项，应该审查借款合同，如果没有利息支出，很可能就是隐瞒的收入。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
解析：
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
解析：
参照前面先租后售的规定。转入固定资产可以提取折旧，存量房不能提取折旧。
对于房地产企业来说，房子是商品不能提取折旧，对于其他企业来说房子是固定资产，可以提取折旧。
解析：
前面在将按揭销售方式的时候已经将了，银行按揭保证金实际上属于预计负债的性质，虽然企业暂时不能动用，也不能在按揭合同价款中扣除。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
解析：
《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十条规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2％的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后年度结转。第四十二条规定，纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入的5‰范围内，可据实扣除。
同时，根据国家税务总局《关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号）规定，自2001年1月1日起，房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8％的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。从上述文件规定可看出，内资房地产企业的广告费支出不仅可以在税前限额扣除，而且超额部分还可以向以后年度无限期结转，但业务宣传费只能在当年计算企业所得税之前扣除，不得向以后年度结转。
但是，新办内资房地产开发企业从事的开发活动，通常包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等一系列开发经营全过程，其开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，加上广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，而这一期间又恰恰没有销售收入，根据国税发[2000]84号文和国税发[2001]89号文的规定，这一期间发生的广告费和业务宣传费将由于没有销售收入而无法在税前扣除。
《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）对这一问题进行了特殊处理，即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。可是在现实操作过程中，由于房地产开发企业的广告费和业务宣传费支出可以抵减应税所得额，而这些费用并非国家鼓励支出范围，加上很多房地产企业采取虚报费用，不仅转移税前利润而且还无限期向后结转，导致房地产企业账面上难以体现利润。《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）对房地产行业的广告费和业务宣传费进行了调整，即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。也就是说，只有新办房地产开发企业支付的业务宣传费可以向以后年度结转，但是最长不得超过3个纳税年度。而广告费在税前的扣除分两种情况，新办房地产企业第一笔销售收入之前发生的广告费在3个纳税年度内结转，但是新办房地产企业第一笔销售收入之后发生的广告费和非新办企业的广告费仍按照原政策执行，即可以无限期结转。）
稽查中的关键点：
1.预售收入不能作为基数。也就是说如果该企业所有项目均未进行竣工清算。我们作的第一件事情就是将其在期间费用中列支的广告费、业务宣传费、业务招待费，全部调增。这是检查的一条捷径。
2.如果有销售收入，其扣除规定不用31号文件，参见国税发〔2000〕84号文件。
这都是所得税的一般规定了，相信大家都非常熟悉。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
解析：
稽查中的关键点：
（一）成本对象完工前的借款利息，不能计入期间费用直接扣除。经常有企业将利息支出不计入开发成本，而是计入期间费用，应注意审查财务费用科目的明细。
（二）防止资本弱化的规定。注意是超过注册资金50%部分的利息都不能扣除，没有超过50%的那部分借款的利息扣除参照同期银行贷款利率扣除，超过同期银行贷款利率的部分也不能扣除。
（三）从其他单位借入的款项，应该审查借款合同，如果没有利息支出，很可能就是隐瞒的收入。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
解析：
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
解析：
参照前面先租后售的规定。转入固定资产可以提取折旧，存量房不能提取折旧。
对于房地产企业来说，房子是商品不能提取折旧，对于其他企业来说房子是固定资产，可以提取折旧。