第三部分：税务稽查的关键点
一、房地产企业的税收检查要分为两个类型，要有这个概念迅速确定检查重点，要有这个概念性的东西。
（一）一是已完工企业，完工企业是按照正常的所得税计算原则纳税。二是未完工企业，未完工企业按照预征率来进行纳税。那么对于已完工企业和未完工企业的检查来说，其关注点是完全不同的，对于完工企业来说，检查重点是：不但要关注收入，而且更要关注其成本。对未完工企业，检查的着眼点就在于预售收入，开发成本问题，不必花力气去作。所以处在不同阶段的开发商在面对税务稽查时要准备的重点项目也有不同。
（二）第二个是，根据企业性质来准备应对税务稽查，就是根据是属于外商投资企业，还是内资企业。这两类企业各自适用的税收政策是不同的，内资企业适用31号文件，外资企业适用的是国税发（2001）142号文件和浙江省国家税务局关于加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理的通知。例如一看是外资企业视同销售就不要考虑了，因为没有明文规定。还有债务重组等行为，外资企业都没有明确规定，内资企业就明确规定要纳税了。
二、检查方法与途径
检查方式:
1.建议采用调账检查与实地检查相给结合的原则。原因：部分企业改账给我们造成了很大的困难。
2.除了账目外要特别注意两类账外事项：（1）各类竣工清算报告、审计报告、监理报告（2）建筑工程合同等，还有重点是与关联单位签署的代理销售合同、咨询服务合同、广告合同等。防止避税行为。如有的企业利用新设立广告公司减免2年所得税的规定，将收入8%转移至广告公司，从而实现降低税收的目的，这种行为属于节税和非法避税两可之间，如何认定，就需要看税务稽查人员对事情的具体把握了。
3.要对收入和成本项目有总体把握。
建议：一般有两张表格，让企业去填列
第一张表格：开发成本及分摊明细表
第二张表格：房源表。
强调一下文件的适用。83号文件适用---31号文件对以前没有规定的事项具有追溯权。
“此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，也按照本文件的规定执行”。一般理解，这一衔接规定是为了配合税收专项检查，解决以前的一些税企争议问题。
也就是说本规定，就是解决我们目前进行的税务检查问题。有的企业可能在2005年度发生过某项经济行为，但当时并没有明确规定，如果在31号文件中有明确规定了，就可以利用31号文件处理了，这项规定实际上规定了31号文件的追溯效力，对企业来说是非常不利的。
一般检查方法：
一、收入
（一）设计制作房源表，掌握收入的总体情况，否则一团乱麻不容易核对。
房号购买人面积单价合同金额实际收款收据或发票号销售台账备注
1、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；
2、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；
3、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。
为了节省时间，可以责令房地产企业配合做这项工作。
（二）四项书证核对---这是最行之有效的方法
1．销售台帐。可以看到按揭款是多少，首付款是多少，一般有的单位按揭款不开收据。一般来说按揭最多，保证金比例。（房管局盖章的合同）――怎样取得需要检查人员的工作。
2．从税务局购买的预售房款收据，有编号，拿出其地税的发票购领本，让其全部提供齐全。让会计打数字。销售合同。
3．销售收入账。看资产负债表或纳税申报表和总账以及营业税纳税申报表。三项核对，有的单位对不上。
4．商品房销售合同（都有房管局的备案章）----房管局—银行（）
以上四项核对，看是否能对上，如果能对上，就肯定没有问题。
（三）外部资料核对
1.去房管局去查备案资料。
什么时候该结算成本，最好看现场。综合竣工验收合格证明。
2.去人民打出其所有的银行账号。打出一个账号的对账单。让其财务人员做出调节表，再复核。（1）隐瞒账号情况（2）隐瞒收入情况
3.物业第一看业主入住资料，看是否及时及时结转成本。地下车位可以数一数（施工图），最有效，一个车位大概10万以上。可以穿便装，去现场勘验，问一问，卖车库一般都开收据。
4.售楼部（销售管理部）经理的电脑进行检查，取得电子表格。
5.注意对“其他应付款”“其他应受款”科目-----必须提供合同
6.网点房—商业房（往往在这里隐瞒收入）---必须盘点。
7.往来科目中隐藏收入的情况。其他应付款、应收款等。
8.出租房收入
二、成本方面（真实的成本）
（一）真实的成本资料取得途径
1．成本明细表---------成本部或预算部（先弄建安）
建安成本和土建成本是两个最容易造假的环节。
2．合同台帐包括（土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同）--财务部和成本部、销售部都有。
3．结算书。----最终确定双方盖章的。----成本部有--------现场签证。
4．外调协查发票来源，代开发票，合同、决算书，公司的名称
6、决算报告可以从决算报告入手，看企业的成本项目构成，以及每一项成本项目的发票情况。
（二）假票问题及虚开票――――重要检查手段。希望有假票能手出现，非常有效。
（一）假发票问题
1、真发票但业务内容虚构问题；向前面取得1亿工程费用发票的例子就属于这种情况。
2、税局参与造假问题；
3、开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现；有的开发商要求关联的建筑公司签定虚假合同。
4、发票本身为假。（一开发商将送礼的费用以建筑材料形式发票入帐，三长张连号普通发票，开局方是一建筑材料销售部，这种发票一看就知道有问题，税务人员只要到这个销售部一查就水落石出，风险极大）
（二）假发票的发生领域
1、原材料假发票很多，4%的税率很容易引起代开欲望；
2、建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中；
3、房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用，其开出的发票可能存在阴阳票现象；
4、土地成本看其取得方式，也存在不开发票的可能性；象以投资形式取得土地成本如何扣除的问题，在所得税上一般都会要求取得投资方就该事项的所得税完税凭证，即在投资环节将土地的帐面价值和投资时的评估价值是否纳税，如果没有纳税，接受投资的企业是不能按照评估价值在税前扣除土地成本的；
在土地增值税，这还是一个没有明确的问题，如果土地使用权投资是用于房地产开发，投资方需要交纳土地增值税就没有问题了，但是如果符合规定投资环节是免增值税的，按照什么价值在计算土地增值税时扣除是个问题？原始价值？还是投资评估价值？一般情况下税务局认可的就是原始取得成本，而不是评估价值！这个需要企业注意。
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定：
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。
新文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但是，对于财税[1995]48号有关合作建房企业兼并转让房地产的征免税问题没有包括其中，所以所以纳税人可以利用该政策，在购置土地使用权进行房地产开发时，可以预先联系到购买者，予收购买者的购房款作为合作建房的资金，签定合作建房合同，合理规避新政策所带来的税收筹划风险。
5、地面以上的成本往往不会严重出格，地下难以看见的不分往往容易出问题，因为不具备检查性；
6、总之房产开发的各个环节，甚至是销售环节直至后续服务环节都存在发票问题，这是房产行业的通病。
稽查的一般原则：
1.白条入账―――一律不得扣除，不用争论。
2.无论是否有真实业务，假票一律不得扣除。唯一的区别是是否定偷税，没有业务的假票定偷税，有业务的假票，如果没有证据证明对方是故意取得假发票，一般不定性偷税，有点像国税发〔2000〕187号文件善意取得的规定。
事实上，在短时间内很难分清是否有真实的业务。
3.假票的落实，最终要靠外调。
（1）“甲供材”―――在国税部门调查。
（2）建安成本―――在地税部门调查。
（3）代开票―――在税务机关或对方企业调查。实践证明，地税局代开发票好多是假的。
4.真票虚开。如果发现金额一直没有支付，而有发票的情况，有可能是真票虚开。在现实条件下，很难有你不给人家钱，人家给你开票的情况。
税务局代开发票也不见得是真票。
一、房地产企业的税收检查要分为两个类型，要有这个概念迅速确定检查重点，要有这个概念性的东西。
（一）一是已完工企业，完工企业是按照正常的所得税计算原则纳税。二是未完工企业，未完工企业按照预征率来进行纳税。那么对于已完工企业和未完工企业的检查来说，其关注点是完全不同的，对于完工企业来说，检查重点是：不但要关注收入，而且更要关注其成本。对未完工企业，检查的着眼点就在于预售收入，开发成本问题，不必花力气去作。所以处在不同阶段的开发商在面对税务稽查时要准备的重点项目也有不同。
（二）第二个是，根据企业性质来准备应对税务稽查，就是根据是属于外商投资企业，还是内资企业。这两类企业各自适用的税收政策是不同的，内资企业适用31号文件，外资企业适用的是国税发（2001）142号文件和浙江省国家税务局关于加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理的通知。例如一看是外资企业视同销售就不要考虑了，因为没有明文规定。还有债务重组等行为，外资企业都没有明确规定，内资企业就明确规定要纳税了。
二、检查方法与途径
检查方式:
1.建议采用调账检查与实地检查相给结合的原则。原因：部分企业改账给我们造成了很大的困难。
2.除了账目外要特别注意两类账外事项：（1）各类竣工清算报告、审计报告、监理报告（2）建筑工程合同等，还有重点是与关联单位签署的代理销售合同、咨询服务合同、广告合同等。防止避税行为。如有的企业利用新设立广告公司减免2年所得税的规定，将收入8%转移至广告公司，从而实现降低税收的目的，这种行为属于节税和非法避税两可之间，如何认定，就需要看税务稽查人员对事情的具体把握了。
3.要对收入和成本项目有总体把握。
建议：一般有两张表格，让企业去填列
第一张表格：开发成本及分摊明细表
第二张表格：房源表。
强调一下文件的适用。83号文件适用---31号文件对以前没有规定的事项具有追溯权。
“此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，也按照本文件的规定执行”。一般理解，这一衔接规定是为了配合税收专项检查，解决以前的一些税企争议问题。
也就是说本规定，就是解决我们目前进行的税务检查问题。有的企业可能在2005年度发生过某项经济行为，但当时并没有明确规定，如果在31号文件中有明确规定了，就可以利用31号文件处理了，这项规定实际上规定了31号文件的追溯效力，对企业来说是非常不利的。
一般检查方法：
一、收入
（一）设计制作房源表，掌握收入的总体情况，否则一团乱麻不容易核对。
房号购买人面积单价合同金额实际收款收据或发票号销售台账备注
1、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；
2、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；
3、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。
为了节省时间，可以责令房地产企业配合做这项工作。
（二）四项书证核对---这是最行之有效的方法
1．销售台帐。可以看到按揭款是多少，首付款是多少，一般有的单位按揭款不开收据。一般来说按揭最多，保证金比例。（房管局盖章的合同）――怎样取得需要检查人员的工作。
2．从税务局购买的预售房款收据，有编号，拿出其地税的发票购领本，让其全部提供齐全。让会计打数字。销售合同。
3．销售收入账。看资产负债表或纳税申报表和总账以及营业税纳税申报表。三项核对，有的单位对不上。
4．商品房销售合同（都有房管局的备案章）----房管局—银行（）
以上四项核对，看是否能对上，如果能对上，就肯定没有问题。
（三）外部资料核对
1.去房管局去查备案资料。
什么时候该结算成本，最好看现场。综合竣工验收合格证明。
2.去人民打出其所有的银行账号。打出一个账号的对账单。让其财务人员做出调节表，再复核。（1）隐瞒账号情况（2）隐瞒收入情况
3.物业第一看业主入住资料，看是否及时及时结转成本。地下车位可以数一数（施工图），最有效，一个车位大概10万以上。可以穿便装，去现场勘验，问一问，卖车库一般都开收据。
4.售楼部（销售管理部）经理的电脑进行检查，取得电子表格。
5.注意对“其他应付款”“其他应受款”科目-----必须提供合同
6.网点房—商业房（往往在这里隐瞒收入）---必须盘点。
7.往来科目中隐藏收入的情况。其他应付款、应收款等。
8.出租房收入
二、成本方面（真实的成本）
（一）真实的成本资料取得途径
1．成本明细表---------成本部或预算部（先弄建安）
建安成本和土建成本是两个最容易造假的环节。
2．合同台帐包括（土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同）--财务部和成本部、销售部都有。
3．结算书。----最终确定双方盖章的。----成本部有--------现场签证。
4．外调协查发票来源，代开发票，合同、决算书，公司的名称
6、决算报告可以从决算报告入手，看企业的成本项目构成，以及每一项成本项目的发票情况。
（二）假票问题及虚开票――――重要检查手段。希望有假票能手出现，非常有效。
（一）假发票问题
1、真发票但业务内容虚构问题；向前面取得1亿工程费用发票的例子就属于这种情况。
2、税局参与造假问题；
3、开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现；有的开发商要求关联的建筑公司签定虚假合同。
4、发票本身为假。（一开发商将送礼的费用以建筑材料形式发票入帐，三长张连号普通发票，开局方是一建筑材料销售部，这种发票一看就知道有问题，税务人员只要到这个销售部一查就水落石出，风险极大）
（二）假发票的发生领域
1、原材料假发票很多，4%的税率很容易引起代开欲望；
2、建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中；
3、房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用，其开出的发票可能存在阴阳票现象；
4、土地成本看其取得方式，也存在不开发票的可能性；象以投资形式取得土地成本如何扣除的问题，在所得税上一般都会要求取得投资方就该事项的所得税完税凭证，即在投资环节将土地的帐面价值和投资时的评估价值是否纳税，如果没有纳税，接受投资的企业是不能按照评估价值在税前扣除土地成本的；
在土地增值税，这还是一个没有明确的问题，如果土地使用权投资是用于房地产开发，投资方需要交纳土地增值税就没有问题了，但是如果符合规定投资环节是免增值税的，按照什么价值在计算土地增值税时扣除是个问题？原始价值？还是投资评估价值？一般情况下税务局认可的就是原始取得成本，而不是评估价值！这个需要企业注意。
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定：
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。
新文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但是，对于财税[1995]48号有关合作建房企业兼并转让房地产的征免税问题没有包括其中，所以所以纳税人可以利用该政策，在购置土地使用权进行房地产开发时，可以预先联系到购买者，予收购买者的购房款作为合作建房的资金，签定合作建房合同，合理规避新政策所带来的税收筹划风险。
5、地面以上的成本往往不会严重出格，地下难以看见的不分往往容易出问题，因为不具备检查性；
6、总之房产开发的各个环节，甚至是销售环节直至后续服务环节都存在发票问题，这是房产行业的通病。
稽查的一般原则：
1.白条入账―――一律不得扣除，不用争论。
2.无论是否有真实业务，假票一律不得扣除。唯一的区别是是否定偷税，没有业务的假票定偷税，有业务的假票，如果没有证据证明对方是故意取得假发票，一般不定性偷税，有点像国税发〔2000〕187号文件善意取得的规定。
事实上，在短时间内很难分清是否有真实的业务。
3.假票的落实，最终要靠外调。
（1）“甲供材”―――在国税部门调查。
（2）建安成本―――在地税部门调查。
（3）代开票―――在税务机关或对方企业调查。实践证明，地税局代开发票好多是假的。
4.真票虚开。如果发现金额一直没有支付，而有发票的情况，有可能是真票虚开。在现实条件下，很难有你不给人家钱，人家给你开票的情况。
税务局代开发票也不见得是真票。