目前，上海的“新天地”已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例。

“上海新天地”的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹曾公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。新天地应该算是新旧结合的经，。而新天地是惟一的，复制的并非成功，旧式石库门的商业化改造为何取得成功呢？它的魅力何在？

 

不可复制的产品

 而就产品而言，新天地的石库门风格具有不可再生性。其后任何一个项目完全仿造新天地的石库门建筑的可能性不大。

新天地的成功不仅仅是旧建筑改造的成功，更是整体设计规划的成功。新天地的产品设计规划也正是我们今后学习、借鉴、运用的地方。

上海新天地已保留上海独有得石库门建筑而知名。新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代风格建筑为主，石库门旧建筑为辅。

北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。

这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅。上海的石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年由于战争的原因数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为排联式的石库门里弄住宅。

为了迎合中国传统的家族居住形式，石库门除部分设计摹仿西洋排联式住宅外，其布局大致仿江南普通民居。进门后为一天井，天井后面为客厅，之后又是后天井，后天井后为灶间和后门。

天井和客堂的两侧分别为左右厢房，二楼的布局基本与底层相近，唯灶间的上面为“亭子间”，再上面是晒台。

新天地的石库门房屋大多属于上述形式。20世纪30年代以后，由于上海住房紧张，部分住户又将多余的房间出租给他人，所以大多数石库门改变了设计的初衷，成为多户同住一门的住宅。

 

整旧如旧还原外型

由于上海住房紧张，旧式的石库门弄堂里大多遍布违章搭建，破坏了原有的石库门建筑的风格。

考虑到新天地未来经营场所的需要和功能后，开发过程中拆去了违章建筑，淹没在弄堂内一座漂亮的荷兰式屋顶石库门建筑便跃然而出。

这样，被保留下来的旧建筑各呈特色，仿佛一座座历史建筑陈列馆。保留下来的石库门由于历史较长，加之过度使用，缺乏保养，已面目全非了，部份必须重建。

瑞安集团按当年法国建筑师签名的原有图纸修建，整旧如旧。石库门建筑的清水砖墙，是这种建筑的特色之一，为了强调历史感，新天地的建设保留原有的砖、原有的瓦作为建材。同时像打针似地将防潮药水注射进墙壁的每块砖和砖缝里。

屋顶上铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦。现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑。

现代时尚改良内部

从石库门的历史发展中不难看出大部份石库门建筑均为在租界内的外国开发商所建造，最早的石库门建筑就是中西合璧的产物，成为上海近代史上一个独特时代的产物。

石库门旧房是没有地下排污管、煤气管等基础设施的，新天地每幢楼都要挖地数米，部份需深达九米，铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等。

有些旧楼内部的木料已腐朽了，所以其内部结构须全部重做，但能保留的还是千方百计地保留下来。

现在的老建筑内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统，确保房屋的功能更完善和可靠，同时保存了原有的建设特色，把它改造成全新概念的经营消费场所。

 

特立独行的规划

上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。

项目占地3万平方米，建筑面积约6万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。   

北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。   

南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年正式开幕。

这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。  

如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活的最佳去处之一，每天都会有无数游客慕名前来。

外部引导标志的设置将大量的人流导入新天地。淮海路是与南京路齐名的旅游、购物街，其间现代化特色商店林立，拥有商店400余家，每天游客、购物者络绎不绝。

新天地北里主入口的引导标志就设在淮海路，近马当路上。在兴业路—南里和北里的分水岭上，也树立着人流导入标志。

自备车流、出租车流导入新天地北里由多幢石库门老建筑所组成，由于先天条件的限制，北里没有设置地下车库。

瑞安公司旗下物业瑞安广场的地下车库对外开放正好解决了这一问题。瑞安广场位于淮海路、马当路口，其地下车库的开放充分保证了新天地北里自备车停车车位。

新天地南里有两处地下车库。其一是新天地地下停车库，位于黄陂南路388号，入口位于马当路，提供150个车位；其二是太平桥公园地下停车库，位于自忠路288号，入口位于自忠路，提供220个车位。

新天地充足的自备车停车位和方便的停车路线，不能不说是其成功吸引上海本市及附近周边地区人流的一个关键因素。

新天地北里的主入口为太仓路181弄，其出租车扬招点、下车点就设在太仓路、马当路交界处，方便乘出租车的人流快速导入。

 

内部贯通的结构

从内部人流来看，新天地业态指示标志在北里与南里的主入口均有，游客可以很清楚的知道自己所在的位置，并根据自己的喜好到达新天地的各个角落。另外在北里与南里的衔接处也遍布了各种形态的业态指示标志。

主干道与休息区域划分的处理新天地既然是一个休闲娱乐场所，当然少不了安排一些露天的休息场所。这些休息的区域安排在主干道的两边，通过地砖的铺设与绿化的布置将休息区域与主干道划分的泾渭分明。

在北里，这一划分主要通过地砖的铺设来完成。自北向南，主干道由大块的地砖铺设而成，休息区域由小块青砖铺设。各个商家的露天休闲座位均摆放在青砖铺设的区域，虽然各个商家的休闲座位风格各不相同，但仍旧显得井然有序。 

南里的两个区域划分却是通过绿化的摆放来达到的目的。以路灯柱为标杆，以绿化盆栽为直线，在主干道与休息区域之间划了一条绿意盎然的分界线。

北里与南里的人流相互导入北里是新天地石库门旧式里弄风情体现的主要载体，也成为了新天地人气最为集中的区域。

因此，新天地的人流导入方向主要是由北里至南里。其主要采取了人流导向标志及建筑风格衔接等几种方式。人流导向标志在北里的中心地带，明显树立了南里的UME新天地国际影城的指示标志及南里的业态分布图，吸引人流往南里流动。

从建筑上来看，内部衔接也非常有序。南里主体建筑为一座充满现代感的玻璃幕墙建筑物。而在南里与北里的衔接处，仍是已石库门老建筑为主，与北里的整体风格衔接。由于南里与北里的自然过渡，南里现代化的建筑才不显得突兀，人流不知不觉自然过渡到南里。

新天地模式目前被很多商家多次复制，但是成功者罕有。上海市中心特有的文化和石库门建筑的中西合璧的规划改良使新天地的不可复制性凸现出来。它也能成为旧式里弄改良和保护的经典范本。