人都跑了，还讲什么回报。”来自温州的吴先生非常愤概，他近期投资了某知名的经济型酒店品牌，结果一夜之间，开发商卷款逃离。此前该酒店所做的诱人广告成为一个巨大的骗局，经济型酒店的陷阱再度引起人们的关注。
变相融资 地下信贷
随着国际旅游业的迅速发展，经济型连锁酒店以很短的时间在全国各地发展起来。它与一般小旅馆的区别主要在于，全国连锁，客房内只保留基本设施，突出房间的实用功能，以足够大的客流量保证薄利多销。
“到2010年，我们计划把店开到30家，上海大概在20家左右。”某知名经济酒店管理品牌负责人说。
经济型酒店因供不应求而备受国内资本追捧，但国外饭店连锁巨头绝不会让国内企业独享其美，就中国本土而言，“雅高”(ACCOR)、“速8”、“美兴”等外资经济型酒店进入的脚步清晰，他们都看到了中国优秀中档次及经济型酒店的缺乏，并正一步步地渗入中国酒店市场。
“经济型酒店有两个概念，如果是居住和普通的酒店产品一样，如果是投资多半是产权式酒店产品的回报问题。”上海财大房产专家印堃华认为，产权式酒店产品的投资存在巨大的风险，其关键在于投资回报没有保障。
目前，经济型酒店的扩张速度非常迅速，据上海市旅游委员会透露，未来上海经济型商务酒店将增加800多家。值得注意的是，很多经济型酒店的发展商都名不见经传，他们如何取得这样大规模发展的实力呢？“非法融资。”印堃华认为，按照常规，一个经济型酒店在四年的时间内，以5倍以上速度扩张很不正常，仅靠开发商的自有资金完全不可能。
在资金缺乏又想极力扩张的情况下，负责某些经济型酒店的运营商想出了一个全新的的扩张模式：“租赁”转“租赁”，而正是这个钻了法律空子的模式让业主受苦。
谁来为回报担保？
经济型酒店有两种运作模式，一种为经营者以较低的租金长期租赁上海老厂房，并将其改装成实用性的酒店，锦江之星就是如此。另一种则是开发商开发酒店，并自主经营，这也就常见的产权式酒店形式。
开发商通过“返租”、“包租”等形式在承诺给投资者8-12%左右的投资回报。投资者需要在前期交纳房款，然后交给开发商委托的物业公司经营。然而，经营不善谁来保证回报？开发商和物业经营公司的资质如何考量？谁能担保发展商不会“人间蒸发”？
“按这种手法操作的公司往往注册资本很少，他们需要融集购房者的资金来建设项目。”业内专家认为，一旦开发商经营不善，业主投入的建设成本将付之一炬，回报更无从说起。
不过，也有聪明的发展商想到了一个周全的模式：开发商委托自己的物业公司，按揭买来楼盘经营经济型酒店，然后把房子“卖”给投资者，投资者获得十年每年10%左右的资金回报，十年后再取回本金。
“投资者获得了一个比较不错的资金回报，我们解决了资金问题，把企业做大了，而且还能享受十年后房地产涨价带来的资产增值。”某经济型酒店老总告诉笔者。
在这种融资模式中，开发商甚至可以只花不多的资金就能在短时间之内实现扩张30家酒店的目标。
但事实上并没有这么简单。
早几年，上海房地产的租金和售价尚没有到很高的位置，并且市中心大量的厂房搬迁，锦江之星、如家快捷、MOTEL168等先前进入市场的经济型酒店抢占了先机。但是，随着房价的迅速上涨，一些经济型连锁酒店面临的压力越来越大，后进入者已无法挤入经济型酒店的第一梯队。
2004年，大部分连锁经济酒店都是转租形式，酒店赚取的是租金的差价。随着同质化竞争的日趋激烈，酒店的利润开始下降，而且采用这样的模式，扩张速度比较缓慢。
于是，就有发展商想出了产权式经营的模式，但这种模式很快受到非议，而且涉嫌非法融资。为此，狡猾的经营者设计了一套流程，恰巧钻了个空子。
据了解，经营者把这个流程称为“租赁”转“租赁”的方案。经营者设计了一个巧妙的四角关系，其中经营方将自己分拆成3个公司实体（下文称A、B、C三方），并对外宣称互无关系，而投资者必需同时和这3个公司实体打交道。
首先，投资者以一定的资金从A方那里一次性租下客房及商铺10年使用权，同时投资者必须再与B方签另一份租赁合同，投资者把刚从A方那里租来的房子转租给B方经营，B方按年回报率按投资额10%~15%计算，10年后返还本金。而此时，B方再将酒店转租给C方经营。
看似复杂的四角关系其实很简单，就是开发商和投资者的买卖，只不过开发商自己设立第三方、第四方来迷惑投资者，并规避税收、租赁等方面的风险。所谓“租赁”转“租赁”，本质为融资，如果说存在转租的话，也只是名义上的。
经济型酒店有两种运作模式，一种为经营者以较低的租金长期租赁上海老厂房，并将其改装成实用性的酒店，锦江之星就是如此。另一种则是开发商开发酒店，并自主经营，这也就常见的产权式酒店形式。
开发商通过“返租”、“包租”等形式在承诺给投资者8-12%左右的投资回报。投资者需要在前期交纳房款，然后交给开发商委托的物业公司经营。然而，经营不善谁来保证回报？开发商和物业经营公司的资质如何考量？谁能担保发展商不会“人间蒸发”？
“按这种手法操作的公司往往注册资本很少，他们需要融集购房者的资金来建设项目。”业内专家认为，一旦开发商经营不善，业主投入的建设成本将付之一炬，回报更无从说起。
不过，也有聪明的发展商想到了一个周全的模式：开发商委托自己的物业公司，按揭买来楼盘经营经济型酒店，然后把房子“卖”给投资者，投资者获得十年每年10%左右的资金回报，十年后再取回本金。
“投资者获得了一个比较不错的资金回报，我们解决了资金问题，把企业做大了，而且还能享受十年后房地产涨价带来的资产增值。”某经济型酒店老总告诉笔者。
在这种融资模式中，开发商甚至可以只花不多的资金就能在短时间之内实现扩张30家酒店的目标。
但事实上并没有这么简单。
早几年，上海房地产的租金和售价尚没有到很高的位置，并且市中心大量的厂房搬迁，锦江之星、如家快捷、MOTEL168等先前进入市场的经济型酒店抢占了先机。但是，随着房价的迅速上涨，一些经济型连锁酒店面临的压力越来越大，后进入者已无法挤入经济型酒店的第一梯队。
2004年，大部分连锁经济酒店都是转租形式，酒店赚取的是租金的差价。随着同质化竞争的日趋激烈，酒店的利润开始下降，而且采用这样的模式，扩张速度比较缓慢。
于是，就有发展商想出了产权式经营的模式，但这种模式很快受到非议，而且涉嫌非法融资。为此，狡猾的经营者设计了一套流程，恰巧钻了个空子。
据了解，经营者把这个流程称为“租赁”转“租赁”的方案。经营者设计了一个巧妙的四角关系，其中经营方将自己分拆成3个公司实体（下文称A、B、C三方），并对外宣称互无关系，而投资者必需同时和这3个公司实体打交道。
首先，投资者以一定的资金从A方那里一次性租下客房及商铺10年使用权，同时投资者必须再与B方签另一份租赁合同，投资者把刚从A方那里租来的房子转租给B方经营，B方按年回报率按投资额10%~15%计算，10年后返还本金。而此时，B方再将酒店转租给C方经营。
看似复杂的四角关系其实很简单，就是开发商和投资者的买卖，只不过开发商自己设立第三方、第四方来迷惑投资者，并规避税收、租赁等方面的风险。所谓“租赁”转“租赁”，本质为融资，如果说存在转租的话，也只是名义上的。
投资者为开发商做嫁衣裳
“‘租赁’转‘租赁’模式，可以避税。”某经济型酒店负责人直言不讳，“我们缺失想将事情做好，不过缺乏资金是我们不得不面对和解决的。”
为了确保投资者利益，经济型酒店经营者开始像银行申请银行保函，保障资金安全。
银行保函是指银行应委托人的申请而开立的有担保性质的书面承诺文件，一旦委托人未按其与受益人签订的合同约定偿还债务或履行约定义务时，由银行履行担保责任。
然而，按照某经济型酒店与投资者的约定，假如10年内酒店能顺利向投资者支付本金及许诺的投资收益，则产权将由酒店收回；假如10年内酒店不能兑现承诺，无法在规定时间提供回报，则客户可以获得产证。
但是，投资客得到的保障是否可靠？发展商设计的四角关系终于派上用场。开发商设定的A、B、C任何一方向另一方担保都意味着开发商自己为自己做担保。慧众律师事务所律师吴建南说：“这种连环套的行为至少不是民事活动中的诚信行为。”
北京广盛律师事务所上海分所律师李莉认为，一旦经济型酒店经营出现问题，或者扩张过快，这样的担保就完全失去了意义。同时，由于酒店的房地产抵押在银行，按照《破产法》规定，银行的抵押权优先于债权，如果出现问题，投资者很可能颗粒无收。
“‘租赁’转‘租赁’模式，可以避税。”某经济型酒店负责人直言不讳，“我们缺失想将事情做好，不过缺乏资金是我们不得不面对和解决的。”
为了确保投资者利益，经济型酒店经营者开始像银行申请银行保函，保障资金安全。
银行保函是指银行应委托人的申请而开立的有担保性质的书面承诺文件，一旦委托人未按其与受益人签订的合同约定偿还债务或履行约定义务时，由银行履行担保责任。
然而，按照某经济型酒店与投资者的约定，假如10年内酒店能顺利向投资者支付本金及许诺的投资收益，则产权将由酒店收回；假如10年内酒店不能兑现承诺，无法在规定时间提供回报，则客户可以获得产证。
但是，投资客得到的保障是否可靠？发展商设计的四角关系终于派上用场。开发商设定的A、B、C任何一方向另一方担保都意味着开发商自己为自己做担保。慧众律师事务所律师吴建南说：“这种连环套的行为至少不是民事活动中的诚信行为。”
北京广盛律师事务所上海分所律师李莉认为，一旦经济型酒店经营出现问题，或者扩张过快，这样的担保就完全失去了意义。同时，由于酒店的房地产抵押在银行，按照《破产法》规定，银行的抵押权优先于债权，如果出现问题，投资者很可能颗粒无收。
律师：典型的骗局
对于最近建设部界定“售后包租”是非法的，部分经济型酒店的管理人对外宣称，他们做的并不是房地产，房产只是载体，实质是金融产品。
某经济型酒店老总再次向笔者透露了“租赁”转“租赁”的玄机。“这种模式已经规避了这样的嫌疑。”这位管理者称开发商委托经营公司把房子租给投资者，这是一种租赁行为，投资者一次性支付十年的租金。然后，投资者与开发商签订的同样是租赁合同，投资者把手中租来的房子转租给开发商委托的管理公司，租金就是许诺的回报率。
李莉律师认为，开发商自我设定多方关系，实际上是“换汤不换药”，显然是一种非法融资。
“这是以合法的形式来掩盖其非法的目的，实际上标的并没有发生转移，始终在他们自己的手中，使用权并没有转让，他们玩的是一种文字游戏而已。”李莉告诉笔者。
她告诉笔者，部分经济型酒店采用银行保函，这样的做法是允许的，银行用自身信用来担保。但她认为银行保函的要求比较高，银行也比较谨慎，银行还需要报批，手续也比较复杂，并且一旦出现问题，严重的话，甚至可能银行被吊销资质。银行出具不了保函就意味着风险。
对于最近建设部界定“售后包租”是非法的，部分经济型酒店的管理人对外宣称，他们做的并不是房地产，房产只是载体，实质是金融产品。
某经济型酒店老总再次向笔者透露了“租赁”转“租赁”的玄机。“这种模式已经规避了这样的嫌疑。”这位管理者称开发商委托经营公司把房子租给投资者，这是一种租赁行为，投资者一次性支付十年的租金。然后，投资者与开发商签订的同样是租赁合同，投资者把手中租来的房子转租给开发商委托的管理公司，租金就是许诺的回报率。
李莉律师认为，开发商自我设定多方关系，实际上是“换汤不换药”，显然是一种非法融资。
“这是以合法的形式来掩盖其非法的目的，实际上标的并没有发生转移，始终在他们自己的手中，使用权并没有转让，他们玩的是一种文字游戏而已。”李莉告诉笔者。
她告诉笔者，部分经济型酒店采用银行保函，这样的做法是允许的，银行用自身信用来担保。但她认为银行保函的要求比较高，银行也比较谨慎，银行还需要报批，手续也比较复杂，并且一旦出现问题，严重的话，甚至可能银行被吊销资质。银行出具不了保函就意味着风险。
越过雷池是商机
目前经济型酒店存在的核心问题是资本金缺乏，实力不强的开发商，无法保证在酒店经营不善的情况下，仍旧能给予投资人足额的回报。
但是，从长远来看，经济型酒店的发展前景却非常被看好。据悉，国外经济型酒店早已大行其道，国外旅游发达城市中，经济型酒店已占到全部酒店数量的70％。但是在中国，经济型酒店的概念才刚兴起，其比例只占全部酒店数量的不足10％，市场前景广阔。
上海世博会的召开将迎来7000万人次的客流量，酒店业市场看好。据上海市旅委相关负责人透露，未来上海经济型商务酒店将增加800多家，到2010 年到总数将达到1000 家，市场空间非常巨大。
上海市有关方面宣布，为配合2010年世博会，未来2至3年内，上海经济型酒店将从现在的不到200家增加到1000家，现有的3000家社会旅馆全部实现规范服务达标，三分之一实现网络、品牌、连锁经营。
这意味着，到2010 年前，市场将空缺800多家酒店，按1年开80家的速度，也要8年，这个空间非常巨大。
根据各方面的资料统计来看，世博会期间，上海对酒店类住宿设施的床位需求在30—40万张之间。目前上海各类酒店的总床位数在17.4万张左右，存在缺口约为13－23万张床位，即大约6.3―11.2万间客房。这个供应缺口需要靠新建酒店和改建原有酒店来解决,其中的投资潜力和收益前景巨大。
据中国饭店协会行业资料统计，在目前中国饭店业整体利润水平还是亏损的情况下，经济型酒店经营利润率却能达到50％，均出租率可高达80%--95%，投资回报率在10%--20%。
这是由于国内部分三星级的中档酒店大都存在投入产出比低、客房空置率高的问题。而这些年国内旅游又发展很快，经济型酒店正好满足了普通住宿消费的需求，因此赢得巨大发展空间。
有业内人士计算，如果经济型酒店能保证90％以上的入住率，3年左右即可收回投资，而豪华酒店通常需要15年才能收回投资。
部分采用如上“租赁”转“租赁”模式经营的发展商坦言，目前对成长型企业的社会扶持力度不大，现有的经济环境在一定程度上还不利于中小企业的发展。“无论是贷款还是税收，中小企业都要承担高额的成本代价。”某经济型酒店管理人认为，市场租金的普遍上扬也在提升经济型酒店的发展成本，因此，他们不得不通过打擦边球的方式来获利。
“其实已经有很多家风险投资机构来和我们洽谈。”某经济型酒店负责人认为，经济型酒店以规模性扩张获得利润增长，有强大的资金融入将很大程度上提升经济型酒店的行业竞争力。如果能够在控股权问题上和风险投资机构达成一致，很多合作都可以顺利进行。
不过，专家认为，当前经济型酒店的发展还不成熟，投资者入市当非常谨慎，对开发商实力的考量也必需仔细深入，否则就有可能深陷骗局。
目前经济型酒店存在的核心问题是资本金缺乏，实力不强的开发商，无法保证在酒店经营不善的情况下，仍旧能给予投资人足额的回报。
但是，从长远来看，经济型酒店的发展前景却非常被看好。据悉，国外经济型酒店早已大行其道，国外旅游发达城市中，经济型酒店已占到全部酒店数量的70％。但是在中国，经济型酒店的概念才刚兴起，其比例只占全部酒店数量的不足10％，市场前景广阔。
上海世博会的召开将迎来7000万人次的客流量，酒店业市场看好。据上海市旅委相关负责人透露，未来上海经济型商务酒店将增加800多家，到2010 年到总数将达到1000 家，市场空间非常巨大。
上海市有关方面宣布，为配合2010年世博会，未来2至3年内，上海经济型酒店将从现在的不到200家增加到1000家，现有的3000家社会旅馆全部实现规范服务达标，三分之一实现网络、品牌、连锁经营。
这意味着，到2010 年前，市场将空缺800多家酒店，按1年开80家的速度，也要8年，这个空间非常巨大。
根据各方面的资料统计来看，世博会期间，上海对酒店类住宿设施的床位需求在30—40万张之间。目前上海各类酒店的总床位数在17.4万张左右，存在缺口约为13－23万张床位，即大约6.3―11.2万间客房。这个供应缺口需要靠新建酒店和改建原有酒店来解决,其中的投资潜力和收益前景巨大。
据中国饭店协会行业资料统计，在目前中国饭店业整体利润水平还是亏损的情况下，经济型酒店经营利润率却能达到50％，均出租率可高达80%--95%，投资回报率在10%--20%。
这是由于国内部分三星级的中档酒店大都存在投入产出比低、客房空置率高的问题。而这些年国内旅游又发展很快，经济型酒店正好满足了普通住宿消费的需求，因此赢得巨大发展空间。
有业内人士计算，如果经济型酒店能保证90％以上的入住率，3年左右即可收回投资，而豪华酒店通常需要15年才能收回投资。
部分采用如上“租赁”转“租赁”模式经营的发展商坦言，目前对成长型企业的社会扶持力度不大，现有的经济环境在一定程度上还不利于中小企业的发展。“无论是贷款还是税收，中小企业都要承担高额的成本代价。”某经济型酒店管理人认为，市场租金的普遍上扬也在提升经济型酒店的发展成本，因此，他们不得不通过打擦边球的方式来获利。
“其实已经有很多家风险投资机构来和我们洽谈。”某经济型酒店负责人认为，经济型酒店以规模性扩张获得利润增长，有强大的资金融入将很大程度上提升经济型酒店的行业竞争力。如果能够在控股权问题上和风险投资机构达成一致，很多合作都可以顺利进行。
不过，专家认为，当前经济型酒店的发展还不成熟，投资者入市当非常谨慎，对开发商实力的考量也必需仔细深入，否则就有可能深陷骗局。
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