物业税可降房价却降不了购房负担

易秋霖（中国工商银行金融研究所，博士后）

现在许多人呼吁开征物业税，以降低房价。不知这些人是否想过：即使物业税使房价降低了，老百姓买房的负担丝毫也不会减轻，甚至还可能增加。请看下面的解释：

假设现在住房市场上供求数量恰好相等，你现在有100万元，房价是每平米1万元，因此你可以买100平米的房子。物业税可以是按照每平米每月征收若干元，也可以是每平米每年征收若干元，也可以是在购房时一次性全部征收完，为了说明方便，这里假设是在买房时一次性征收完，并且假设每平米征收1000元。所以，开征物业税后每平米的购房成本是1万1千元，你的100万元只能够买90.91平米房子。

由于所有买房人都与你一样，在开征物业税后每人的购房面积下降，所以市场总需求会下降，并且在住房总供给不变的前提下此时房价会下降。

那么，房价会下降至多少？显然，在住房总供给及其它情况不变的前提下，房价一定会下降至每平米9000元。为什么是9000元？因为只有下降到9000元，住房市场才会重新达到均衡。此时你的100万元又可以买到100平米房子，每平米购房成本是9000元房价款加1000元物业税共1万元。

所以，开征物业税可降低房价，但丝毫不会减轻老百姓的购房负担，不同的是，开征物业税国家税收增加了，而卖房的开发商收入减少了。

上面假设的条件是住房供求数量达到均衡，如果供不应求，则开征物业税的结果可能更糟糕：不仅房价不降（仍然是1万元），而且老百姓的购房成本增加到了1万1千元（房价是否下降取决于当时需求是否大于供给）。而现实情况是，在许多城市的中心城区，住房确实是供不应求。

我们知道，投机商买房是为了等房价上涨后再转手出去获利。有人说，开征物业税可以打击投机商，其实是不可能的，由上面的分析可知，投机商承担的购房成本与其他人一样多，所以投机商不可能比别人更吃亏 

真正能够有效打击投机商的是增殖税，对出售的二手房征收越高的税率，打击力度则越大，如果征收100％增殖税，则投机商转手的获利为零。

有人又说，投机商会将增殖税转嫁到买房人头上。其实不必担心，因为二手房购买者是在比较了一手房和二手房的房价且认为二手房更合算才决定买二手房，增殖税转嫁到购房者头上就等于增加了二手房的房价，如果他发现转嫁到他头上的增殖税使二手房更不合算了，他就会转而买一手房，如此投机商就没有市场了。

所以，开征物业税有可能降低房价，但并不能减轻老百姓的购房负担，甚至房价未降老百姓的负担却增加，惟一的获利者是国家税收。