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　　百合御都（查看地图），位处布吉都市核心——与百合国际酒店比肩而立，布吉地铁出关首站，与布吉客运站辅站为邻，擎领城市辉煌，周边市政道路通达全城，深惠路、清平高速等流金玉带连接关内外。总建筑面积为44287.906平方米，建筑总高度为63.75米，塔楼部分为三栋（A、B、C）。A、B、C三栋5-18层全为住宅，每栋顶层有部分为复式，其余二房二厅一厨一卫、三房二厅一厨二卫较多。 点击进入论坛提问>>>>

　　2007年3月29日15：00，百合御都做客焦点房地产网，就广大网友关心的问题现场解答，敬请关注。　

　　■直播时间：2007年3月30日（周五）15：00--16：00

　　■现场嘉宾：胡继尧 深圳杰联房地产投资咨询有限公司总经理

　　■直播实录：

　　【王克娟】“新盘在线，楼盘点对点”，聚焦楼市实况，亲爱的网友，大家下午好！我是主持人王克娟，今天我们给大家介绍的楼盘是位于布吉的百合御都，到场的嘉宾是深圳杰联房地产投资咨询有限公司总经理胡继尧，胡总，第一个问题是龙岗片区房地产的前景，请您谈一下您的看法。

胡继尧

　　【胡继尧】非常感谢焦点房地产网，我想作为龙岗房地产我觉得应该是目前深圳最有发展潜力的地区。这个话如果讲起来，首先我觉得从它的腹地来讲，因为大家都知道，有一个“后发优势”，相对而言就是龙岗在整个深圳片区讲，相对讲它的发展现在还是落后于宝安的。但是因为它在新区的规划和整个考虑方面，目前是和国际接轨的，可以看到他所做的手笔都很大，从龙城的规划完全是按照国际化的新城区、卫星城做的。同时它的大工业区也吸引力海内客商投资，现在大运会申办成功后也尽了一个奥体新城，和城市的发展是相匹配的。所以这样讲的话，作为龙岗片区，在它本身的经济、文化方面，文化方面有大芬村，现在每年油画的出口非常大，现在是深圳文博会的分会场。整个布吉一直讲有一个南岭村，当时号称是“岭南第一村”，布吉在深圳是一个经济最发达的片区，所以布吉当时的辖区现在分成了三个镇。所以这样讲，整个龙岗从它的经济、人文各个方面的背景造成了它未来的房地产非常有潜力。

　　我个人认为，龙岗的房地产是刚刚起步的，应该是“朝阳”的。从宝安的规划讲，因为它的经济发展到一定的程度，它有它的局限性。它唯一有一个深圳西岸。深圳西安的房子价格也是一万四五了。而龙岗的房价偏低的，大家说龙岗的房价拉低了深圳的房价。从轨道交通讲，在国外我们可以看到，一个城市的中心必然有很多的卫星城的。在龙岗居住的话，还是比较方便的，因为有一个地铁三号线。在时空方面应该很近，所以我对龙岗的前景讲应该是“唱高音的”。

　　【陈云】布吉的房价是整个房价的洼地。胡总对布吉的房价和深圳市的房价比的话，在最近一两年可以达到什么水平？

布吉房价还很低

　　【胡继尧】布吉房价低的原因是什么呢？首先有它的历史背景，首先布吉是最先开发起来的，所以造成布吉早期规划比较乱。而且现在深惠路现在成了经济的大动脉。大家都知道人员已经成为经济的命脉。现在惠州有乔牌石油、熊猫石油都在那边落户了，所以现在深惠的交往越来越来平均。现在布吉关口的设置造成了交通的瓶颈，造成了本身的规划比较乱。第二因为有一个关口，造成了一个瓶颈。第三就是深惠路的交通相当繁忙。也造成了布吉给深圳市民的印象是很不方便。特别是交通，感觉是脏乱差。 

　　其实我觉得买楼要看它的规划。现在买股票都要学会反向买。我觉得现在布吉的房现在是投资的大好时机。不管是从使用功能讲还是从价位讲，价位目前是最低的。因为我做房地产已经10多年了，有一批客户经过会打电话问我，买房买哪里？我觉得第一要买关外，第二布吉是要考虑的地方。为什么这样说呢？我自己在布吉也投入了一个项目，现在已经翻了一倍了。最主要你在市内投资成本高、风险大。因为房价高了之后，购买的人群少。你在关外买房，将来的变现能力强，因为购买的群体多吗。所以讲，还有一个升值的空间，相对讲可以想像的空间更大。如果你在市内你两万块的房子涨到三万的话，好象是涨了1万，但是实际上也是涨了50%。如果在关外的话，你投入8千，涨到了15000的话，相对讲比较容易一点，而且投入的成本比较低。

　　所以布吉的房价在近两年之内，因为有这么几个因素会对布吉房价要产生一个“革命性”的，或者是实质性的利好。第一布吉城区的规划上一个新台阶，现在布吉的拆迁力度在全市讲是最大的。布吉的整个片区的改造结合了深惠路的改造。整个布吉片区有新的广场、新的街区、新的商业中心、新的政区。完全是一个新的城市面貌出现的。第二个方面，深惠路的改造工程大大加快了。而且带来的效应对于整个布吉片区是最大的一个交通利好。交通的瓶颈完全可以得到一个实质性的改变。第三方面，两年之内，撤关是必然的， 即使不撤关，也会把关外往前移。所以关口对交通的影响越来越小。如果地铁一通的话，老百姓怎么样下车去检查证件呢？地铁一通的话，所有的关口都没有用了。所以这样讲的话，两年之内，从撤关、从整个布吉区的改造，从整个深惠路沿线的改造的话，我觉得布吉会成为更接近于花园型的，更符合城市新型的城市化的布局，成为一个人民生活中很和谐的一个社区、街道。我觉得布吉的明天由于它的地缘优势，真正会成为罗湖的后花园。

　　【王克娟】我们接下来简单地介绍一下我们楼盘的情况。包括配套、建筑、设计风格等等。

　　【胡继尧】百合御都是我们在布吉代理销售的一个楼盘，这个楼盘外在的因素刚才介绍了，现在再介绍一下内在的品质。介绍一个项目之前我想先介绍我们的开发商，这个开发商，老板是很信佛的一个人，从他虔诚的佛教徒的做事理念讲就是一种回报社会、抱着一种感恩的心态，所以他在做项目的时候，一直在给我们强调“品质优先”，给我的感觉是老板确实是在兢兢业业地打造一个精品，从作品的里面讲是一个古典主义的作品。外墙可以做到永久性的保持它的颜色，不像涂料会随着时间推移，色彩会有差别。我们去看了很多高端的写字楼！有的消防通道可能都没有铺砖，用的是铁的栏杆。百合御都从消防楼梯讲为了保持整个楼的清洁都用了不锈钢的栏杆，楼梯都铺了砖。采用的电梯是目前国内最好的电梯——天津奥迪斯。奥迪斯现在主要放在天津生产。天津奥迪斯的产品在全球讲都是有质量保证的。

　　从外立面讲还请了香港著名的设计师——关先生，他在深圳也做了很多的项目。老板在这些方面，我们的外立面已经做好了，已经请了一家公司做完了，为了使产品更更上一个台阶，又花了几十万，又请了这位设计师作这个项目。所以我们的产品，当我们的模型出来之后，我们的客户讲看你们的模型就知道你们这个是布吉最好的房子之一。我们现在的客户都说，我8千块能不能买多？我觉得老板的用心应该讲也是源于他对社会的责任和对客户的负责。现在目前讲，我们的开发商，包括我们的承建商，这些老板自己都买了这里的房子，包括我也在这里买了房。因为这个产品有这么好的品质，又有这么好的条件。作为一个开发商也不是漫天要价。第一批拿到我们的房的人，最说我认为他可以赚到2千块左右。

　　【王克娟】第一批均价是多少？

　　【胡继尧】这个均价还没有出来。我和老板一直有沟通，按照它的品质，和它的地段讲都可以卖到1万了。但是作为老板和我们来讲，是追求合理的利润。所以我说第一批可以买到我们房子的人，利马可以赚到2千块/平方米。因为宝安现在的房子已经是一万三四了。我想这个地段在一至两年之内会过一万的。

　　【王克娟】目前价格还没有出来？

　　【胡继尧】对。因为这个也是一个商业秘密。因为我们的户型相对讲是比较合理的，我们的房子目前从45平方米一直到99平方米都有。总价不是很高，基本上对于客户来说，周围的生活配套很齐全，有龙岗最好的学校，深圳外国语学校龙岗分校，有肯德基、麦当劳都有。吃住行娱乐的都有。所以说配套非常齐全。我记得我在布吉有一个项目，他们的业主和我们聊天的时候说，他们住在那边很不方便，有时候买个鸡蛋还要打的出来。而且我们的项目是处于繁华的都市中心，而且还能安享一分宁静，因为我们离一些公路都有一些距离。我们离深惠路很近，但是有一栋楼正好把我们的噪音给挡住了。你们知道，深惠路一出关之后，我们的地铁三号线走的就是轻轨了，一出地面最大的问题就是噪音。大家知道铁路的噪音是难以想象的，但是这个对我们的楼盘没有任何影响。所以我觉得我们这个楼盘非常有优势。我们目前咨询的人数已经超过了1千人了。我们总共只有355套房。现在甲方、施工单位他们要的房子已经接近一栋楼了。所以我觉得真正能够拿到房的对于小业主讲就是很好了。好象股票中的原始股一样。

【王克娟】目前这个工程的进展怎么样？

　　【胡继尧】4月5号左右我们全部封顶了，差不多在4月初有个VIP认购。在5月初正式公开发售。

　　【王克娟】样板房现在开放了吗？

　　【胡继尧】没有。可能和我们开盘的时候一起开放。

　　【王克娟】预计是什么时候？

　　【胡继尧】预计是5月初。

　　【王克娟】我们这个楼是商住楼，那么商业和住宅的比例是怎么样分配的？

　　【胡继尧】目前讲，未来是地铁三号线、五号线、加深圳东站三站合一的地铁口。所以我们的商业在这个片区具备了很好的优势。所以在这个地方做生意，人流、物流、财富都集中在这个地区。所以目前我们一楼、二楼目前是考虑商业，三楼我们也准备考虑往商业上走。目前是暂定为办公。四层是一个架空层。我们基本上一层的6米高。二层是4.5米。基本上客户买一层的商业相当于送一层了。一般讲，大部分的商业群楼，有的都是4米至5米，我们是做到了6米，对客户讲是非常划算的。

　　【陈云】商业的定位有没有大体的考虑？

　　【胡继尧】我们商业的定位目前讲基本上侧重于整体的商业，因为我们这个地区对面是酒店、休闲娱乐业都非常发达的。我们综合考虑，现在有一些都在洽谈，主要是想做一些相对比较专业的市场。这样对于客户讲、对业主讲都会有一个比较好的回报。

　　【陈云】刚才讲了关于交通、户型、配套、楼盘的特色。那么为什么百合御都选择了杰联地产？

　　【胡继尧】杰联公司是一个新公司，开发商选择我们是因为我们对事业的投入和我们的激情，首先我们杰联这一批的年轻人都是在深圳地产圈打拼了5年以上了，我自己都是有10多年了。作为杰联，我们想有一个甲方的心态，我们在做任何事的时候都从开发商的角度考虑问题。现在大家都知道，很多代理商都有很多的想法，但是这个想法是不是符合开发商的想法。我们杰联和甲方的合作过程中，能够充分地想开发商之所想，急开发商之所急。充分考虑到开发商的实际情况，针对性地进行包装和策略。这样可以使我们少走弯路、节约成本，可以最好地进行资源配置。所以我想杰联做百合御都，充分利用了我们在这个行业的经验，和开发商有一个沟通，使项目如期进入市场。

　　【王克娟】有网友问，物业管理公司是不是深圳市御都管理公司，这个公司的质量怎么样保证？

　　【胡继尧】首先深圳是全国物业管理的先行军。因为深圳的很多物业管理都是从香港吸取了国际最先进的物业管理的经验，所以深圳的物业管理是走在全国的前面。可能内地很多的地方都没有物业管理。所以深圳的物业管理也是人才最荟萃的地方。其实任何事都是靠人做的，我刚才也说了甲方的老板是一个很信佛的人。当然你知道请外面的物业管理公司做也是可以的。但是做任何的事情必须要以付出成本为代价，如果请外面的物业管理公司来，最终这个成本要转嫁到业主身上。我们现在也请了一些比较专业的物业管理人才具体负责项目的物业管理的执行。所以对客户讲，我们的物业管理也绝对不会输给任何一流的物业管理公司，这一点请大家放心。做物业管理是一个非常琐碎的事情。当然甲方也会住在里面，所以物业管理也是他们非常关心的事情，他们会把它当成自己的家一样操心。如果出了任何的问题，甲方会第一时间帮它解决。

　　【王克娟】物业管理费定了吗？

　　【胡继尧】没有定。

　　【王克娟】大概呢？

　　【胡继尧】应该是2.6元—2.8元间。

　　【王克娟】有网友非常关心投资，他说投资空间有多大？如果投资的话，是投资住宅好还是投资商铺好？

　　【胡继尧】如果说升值空间的话，我刚才刚性地也讲了一些，我想布吉的升值空间最少还有50%吧。因为关外和关内的差价已经有一半了。大家知道，同等一个城市里面的房价差20—30%是很合理的。就是最核心的区域和边缘区域。现在目前布吉的房价和深圳最核心的区域比，中心区的房价现在已经接近3万了，这样讲的话，它的房价和布吉的相差300%。所以保守讲应该有50%的升值空间。

　　另外提到投资和住宅商铺，主要是看自己的经济承受能力。长远讲，从商业讲目前是全民经商，只要你买到好的商铺，那么升值空间更是无可限量。当然商铺的成本也比较高，而且商业是需要培育的。可能你刚买的时候没有什么收入，一段时间后会慢慢慢慢起来的。我当时有一个投资者买了赛格科技园的厂房，当时买的时候是2千块/平方米，当时差不多空了5年。后来围墙一打推，现在每个月租金就是收500块/平方米，4个月的租金就可以把买商铺的钱收回来了。但是你有没有实力经受这个时间的考验呢。当时买赛格科技园的很多人都是几千元买的。当时我听他们讲，现在华强北一圈的商铺，最早期的时候都是6、7千块可以买到。现在你拿10万块买都买不到一个平方米。大家知道，深圳有一个股票——深中集，从原始股到现在已经涨到了1千倍了。其实房地产也是同样的道理，主要要看个人的经济实力，还有买铺位的时候要有耐心。房地产相对而言是一个长线投资。你要经济实力持有它。大家看到现在很多房价涨起来了，其实在国外从经济发展的角度讲、涨20—30倍是很正常的。最典型的就是南韩，已经涨了27倍了。日本的房价从60年代经济开始起步，一直涨到1991年，基本上连续涨了27年。

　　其实任何问题都是和经济挂钩的。有一些经济学家站出来预测的房价都还是有一定的科学性的，因为经济的上涨必然而然会带动房价的上涨。所以有一些政府和其他的社会学者来谈房价，我觉得是把它“政治化”、“娱乐化”，这样谈房价完全是学术性的，对老百姓不负责的。我觉得政府谈房价是从政治的方面考虑的。我觉得随着经济的发展，大家都有钱了，你就可以承受房价的上涨。而且土地资源是有限的，就像石油一样，现在越用越少，石油最早的时候是几美金一桶。现在是64多美金一桶。这个是很正常的。这个是社会经济发展的一个必然规律。大家想想，刚88年的时候，大家拿几百块钱，现在大家拿几千块钱。大家的承受能力都强了。而且大家知道人民都在追求居住的舒适度，在追求产品的升级，你产品的升级的话，必然而然要带来成本的增加，你要把房子盖好的话，要从钢材、智能化方面都要有更多的投入，所以必然会带来房价的上涨。以前做道路大家知道，铺水泥路很便宜，现在深南路铺进口泥青。随着社会的发展，房价的上涨和经济是同比上涨的。

　　【王克娟】我之前和业内的人士交流的时候他们也说，房价没有只涨不降的。他们说，房价涨到一定的顶部的时候会有一个下落。您觉得深圳而言，这个房价到落下来的时候还需要多长时间？

　　【胡继尧】我觉得深圳的房子，因为集中了全国人民的财力物力，相对而言，例如中国不管是财经界的名人，还是文艺界的名人，还是政府的要人，基本上都在深圳要买一套房。第二点我们深圳和香港有地缘优势。香港有一些名人，比如董建华都在深圳有购买房屋。尤其是将来深港一体化的发展，很多香港人都会在深圳买房，大家知道，跨过罗湖桥，那边的房价比我们目前的房价高十倍，他们那边最差的就是天水围这些地方都是3、4千块每尺。我们深圳的房价是06年刚刚到9千。按照香港的3—4万的房价讲，这个是他们最普通的房价，他们的平均房价和我们深圳有七八八倍的差距。所以这样讲的话，我觉得中国的房地产如果要预测下落点的话，比如最新出了一本书《多少个泡泡》上面都有预测，美国的经济是完全的市场经济，是可以通过经济发展来进行预测的。我觉得中国的经济不是完全的市场经济。特别是房地产这一块，我个人认为，中国人，或者是整个亚洲民族，基本上讲都有一个“土地情节”，比如日本、朝鲜、中国都是这样，大家一有钱就会买房。像我们汉民族，包括日本的大和民族，都是融根民，不象欧美的民族很多都是游牧民族。他们基本上很多人不买房。所以这种趋势会造就中国的房地产是一个刚性需求。为什么中国的老百姓对房子这么渴求。香港人的一个人生追求就是要有一落脚的地方我觉得这个讲出来了中华民族的人对土地的一种情节。

　　所以我个人感觉中国的房地产，特别是以深圳为代表的房地产，如果说完全按照经济学的角度讲，有涨有跌是很合理的现象的话，我个人认为，中国的房地产可能是上了一个平台，再盘整一段时间，再上一个平台。我觉得中国的房地产只不过上升的曲线是缓慢的还是陡峭的的问题。大家都可以看到，从改革开放以来，房地产就没有跌过，已经连续涨了20多年了，我们追溯远一点，从1978年开始，在93年的时候有一个房地产的泡沫，这个房地产泡沫是针对开发商而言的，开发商的资金链断了，对小业主没有产品任何的影响。目前的这个情况如果房地产要造成93年那样的情况，或者像香港97年回归之后房地产大跌的情况的话，如果是这样的话，我觉得对整个政府、对整个中国经济是一种灾难。这个灾难是什么呢？就是老百姓将近20%的财富就会化为乌有。这个会为整个社会、文化带来一系列的影响。这种情况很多经济学家通过经济的数据作出一种判断和预测，我觉得也是不足为奇的。但是中国的所有的经济、文化可以借鉴西方的东西，但是还要再放到中国特定的国情下面，所以中国的国情就是因为这种区域发展的不合理，造成了大家都往一般地方集中。中国“十五”规划最失败的国策是什么呢？就是发展中小城市，就是像国外一样，发展小城镇，但是在中国还是发展不起来。近20%以人口在城市中流来流去。在这样的前提下，他们对城市的贡献必然而然给了城市的活力。所以我们说东南沿海，国外用卫星来探，说中国城市的亮度不逊于纽约的城市带、东京的城市带。

　　其实中国城市的发展是相当惊人的。当然这个惊人是在于中国西方和中部人民作出了大量的贡献。所以说我们生活在深圳其实真的是很幸福的。相对而言，你在国外是不敢想象的。国外牵涉到用人，这个成本很高，比如一个零售百货公司，餐厅，基本上很少有那么多人给你服务的。都是你要自助的。因为有各种各样的流动人口过来之后，给你这个城市的使用成本等各方面都在降低，像这些劳务工他们对这个城市贡献很多。最简单的一点，像工厂里面产生大量财富，而这些工人得到的钱是最少的。而这个在国外是不敢想象的。我们整个东莞成了一个世界的工厂。这个现象是很普遍的。这样就产生出了大量的财富。你们也可以看到现在全国的首富都是在东莞盖了一个造纸的工厂。这些人的财富很惊人的。

　　我今天上午刚刚去了金域蓝湾，它的均价是2万5—2万7。红树西岸是2万3。这个价格是已经卖完了房的。所以目前讲。

　　【陈云】红树西岸卖完了吗？

　　【胡继尧】红树西岸慢慢在卖啊，老板无所谓的，他标了一个天价。所以我觉得现在做住宅是零风险的。做商业讲有一个风险的问题。我们希望作一个专业的代理商，希望和开发商成就更多的明星楼盘。

　　【王克娟】我们谢谢胡总的到来，也感谢各位网友对焦点房谈的关注，本期“新盘在线、楼盘点对点”节目到此结束，我们下次再见！

[关于百合御都]：

建筑指标:

　　总建筑面积为44287.906平方米，建筑总高度为63.75米，塔楼部分为三栋（A、B、C）。A、B、C三栋5-18层全为住宅，每栋顶层有部分为复式，其余二房二厅一厨一卫、三房二厅一厨二卫较多。

　　项目地址：龙岗区布吉街道办罗岗京南路1号

　　项目类型：商住楼

　　主体建筑结构：-1层停车场，裙楼1

百合御都效果图!