解析房地产领域中暴利与暴富的“生产方式”
（林一柯）
“一旦有适当的利润，资本就大胆起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首之险。”
最近，经典作家兼伟大导师马克思的这段名言在中国再次时尚起来。其中一个很重要的原因，是某些产业，尤其是炙手可热的房地产业，作为制造暴利与暴富的最大发源地，向我们展现了这段话的巨大现实价值。今天中国的房地产业，几乎已经成为社会公众公认的暴利和暴富集聚行业，其暴利水平之高，实现暴富之迅捷，大约在历史上也足够留下显赫的地位。
而从财富运作的过程和结构来看暴利和暴富的“生产方式”，我们会发现现象背后更多、更详实的关系、机理和结构。
一位有心人曾经绘制了这样一个“暴富操作流程图”：“制定圈地计划→摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→用承建单位资金做到正负零→搞定银行获得抵押贷款→基本完成收益周期”。许多参与“游戏”者在进入“暴富操作流程图”之前，可能既没有多大的资金实力，也没有多大的房地产专业运作实力，更没有创新、创富的知本操作实力，但是，由于他们都不约而同地是身手不凡的“游戏者”，由于他们都善于实践和完善这种“流程”，则人间的一切不可能都不在话下。
“制定圈地计划”是进行运作的前提，也是一切要素运转的起点。尽最大可能搜罗稀缺性的地块资源，放眼寻找“猎物”，将其列为“运作”的起始要素和原始资本，并对金钱、人脉等种种资源进行预先的策划和准备，是“猎手”们“围猎”的第一步。
“摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续”是一个系统步骤，也是使其“圈地”与“围猎”企图得以变为现实的核心环节。这些环节中的“障碍”与“制约”，可谓多矣：有土地出让“招拍挂”规则、开发资质规定、土地用途限制、种种规划约束、土地出让金支付规定、项目可行性论证、公建配套规定、土地使用的有关法定手续等重重“紧箍咒”，有数以十计乃至百计的“图章”和“程序”。从“图章”和“程序”之阵容看，似乎充分体现了法治的精神和原则，肯定可以保证绝对的规范与公正。
然而，“图章”和“程序”永远是灰色的，而生活之树、执行之树长青。一个老实巴交者耗费数年、按照种种程序认真办理也未必能够通行，而通晓事理、甘愿付出一笔不菲的“租金”以“摆平”相关环节者则往往一路绿灯。掌握“土地”、“规划”、“批文”等稀缺资源，并且具有潜在的“寻租”能力和“寻租”意愿的“图章”和“程序”，与企图取得稀缺资源、并具有完全的“承租”能力和“承租”意愿的商人，总是那么珠联璧合、如胶似漆。由此，通过赤裸裸的资源“寻租”与“承租”交易，“土地”这一核心资源能够以相当低的代价和相当优惠的条件成功到手，游戏随即全面展开。而商人们付出、掌握资源者收受的“租金”，最终还是计入成本，并且往往是加倍之后，由购房者来支付。
“用承建单位资金做到正负零”是指开发商用“空手”来“套”承建商和材料商，利用建筑市场基本属于“买方市场”的形势和发包方的有利地位，要求“找米下锅”的承建商带资建设，材料商先行供货。于是，在被欠薪的农民工拼死拼活地劳动中，房子红红火火地盖起来了，至少可以建到正负零（地下工程完成、出水平线），而此时开发商自己的钱可能还没花几个。多划算！
接下来的“搞定银行获得抵押贷款”也是整个财富生产进程中非常关键的一步。房地产投资开发一般至少需要两三年时间，随着工程的进展，要保证房子正常建设、企业实体正常运作下去，要有管理费用，要进行铺天盖地的宣传，在市场上大肆造势，炒热炒高楼盘价格，势必需要大量的钱来支撑。而“取得可套取银行贷款的土地手续”，以及拥有建设中的房产，并不足以构成融到大量资金的理由。手里拿着大把现金，整天被商人们团团包围的银行行长、处长、科长和信贷员们，为什么非得给您贷款呢？凭什么呢？九九归一，往往又需要向相关人员付出“租金”来获取“贷款”这一同样较为稀缺的资源。于是，照例的交易之后，开发商钱包滚滚，财富生产继续滚动。而那笔交出去的“租金”，归根结蒂当然也是购房者这些“冤大头”们以“溢价”的方式支付了。
“基本完成收益周期”是一个美好的过程，是前半场财富生产流程的结束，也是后半场财富生产流程的开始。此时，楼盘往往已经接近或基本建成，预售已经轰轰烈烈地展开，购房者的现金已经源源不断地涌来，前期成本已经抵消殆尽，银行的抵押渐次终结并转换为购房者的抵押。实际上，对大多数楼盘而言，大约全部的购房首付或一小半房子的收款就足以勾销开发商们全部过程中所有的付出了，何况土地费用可能根本就不用着急付出，拖个十年十几年也无妨；剩余大多数房子的销售、现金流的回收，并不需要太着急，因为稍微耗费的时间交换不断上涨的价格，肯定是合算的生意。因此，占总收入大半的购房款，那滚滚的现金流，往往就是这个开发商们舒心惬意、快乐无比、经几年运作即轻松到手的净利——也就是数百、数千个普通家庭几十年的重负。
极小的风险，极大的技巧；极有限的成本，极高额的收益；极少数人的暴富，极大多数人的被掠夺。这就是房地产暴利与暴富的“生产方式”所告诉我们的真相，也正是在监管与治理严重缺位的年代里不断发生的一切。
一位学者曾经不无愤激地说道：“中国的富豪们在短时间内积累数亿元的财富，在世界资本史上都是不多见的，资本主义国家早期的原始积累大都经历了100多年的努力，而他们只需十几年甚至几年便可完成！”显然，这种“可喜”的速度，是无法暴露在阳光下的这种“生产方式”的最大贡献。
难道这一“生产方式”就是“中国特色”和“后发”、“赶超”的正确兑现？
难道这就是“效率优先、兼顾公平”的真实含义？
难道在“发展”的光辉名义下，所有的问题和“原罪”都可以一笔勾销？
难道可以心安理得地认为法治与管治的严重缺失只不过是“发展中产生的问题”并且只能寄希望于“依靠发展来解决”？
难道可以奢望在这样以暴利为中心“铤而走险”、“践踏一切人间法律”、“敢犯任何罪行”、“冒绞首之险”的丑陋而脆弱的基础上重建一个新秩序？
难道可以在少数利益集团对社会共有财富的瓜分、狂欢与大多数人的弱势、被掠夺之下，奢谈“民主法治、公平正义”与“和谐”？
（林一柯）
“一旦有适当的利润，资本就大胆起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首之险。”
最近，经典作家兼伟大导师马克思的这段名言在中国再次时尚起来。其中一个很重要的原因，是某些产业，尤其是炙手可热的房地产业，作为制造暴利与暴富的最大发源地，向我们展现了这段话的巨大现实价值。今天中国的房地产业，几乎已经成为社会公众公认的暴利和暴富集聚行业，其暴利水平之高，实现暴富之迅捷，大约在历史上也足够留下显赫的地位。
而从财富运作的过程和结构来看暴利和暴富的“生产方式”，我们会发现现象背后更多、更详实的关系、机理和结构。
一位有心人曾经绘制了这样一个“暴富操作流程图”：“制定圈地计划→摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→用承建单位资金做到正负零→搞定银行获得抵押贷款→基本完成收益周期”。许多参与“游戏”者在进入“暴富操作流程图”之前，可能既没有多大的资金实力，也没有多大的房地产专业运作实力，更没有创新、创富的知本操作实力，但是，由于他们都不约而同地是身手不凡的“游戏者”，由于他们都善于实践和完善这种“流程”，则人间的一切不可能都不在话下。
“制定圈地计划”是进行运作的前提，也是一切要素运转的起点。尽最大可能搜罗稀缺性的地块资源，放眼寻找“猎物”，将其列为“运作”的起始要素和原始资本，并对金钱、人脉等种种资源进行预先的策划和准备，是“猎手”们“围猎”的第一步。
“摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续”是一个系统步骤，也是使其“圈地”与“围猎”企图得以变为现实的核心环节。这些环节中的“障碍”与“制约”，可谓多矣：有土地出让“招拍挂”规则、开发资质规定、土地用途限制、种种规划约束、土地出让金支付规定、项目可行性论证、公建配套规定、土地使用的有关法定手续等重重“紧箍咒”，有数以十计乃至百计的“图章”和“程序”。从“图章”和“程序”之阵容看，似乎充分体现了法治的精神和原则，肯定可以保证绝对的规范与公正。
然而，“图章”和“程序”永远是灰色的，而生活之树、执行之树长青。一个老实巴交者耗费数年、按照种种程序认真办理也未必能够通行，而通晓事理、甘愿付出一笔不菲的“租金”以“摆平”相关环节者则往往一路绿灯。掌握“土地”、“规划”、“批文”等稀缺资源，并且具有潜在的“寻租”能力和“寻租”意愿的“图章”和“程序”，与企图取得稀缺资源、并具有完全的“承租”能力和“承租”意愿的商人，总是那么珠联璧合、如胶似漆。由此，通过赤裸裸的资源“寻租”与“承租”交易，“土地”这一核心资源能够以相当低的代价和相当优惠的条件成功到手，游戏随即全面展开。而商人们付出、掌握资源者收受的“租金”，最终还是计入成本，并且往往是加倍之后，由购房者来支付。
“用承建单位资金做到正负零”是指开发商用“空手”来“套”承建商和材料商，利用建筑市场基本属于“买方市场”的形势和发包方的有利地位，要求“找米下锅”的承建商带资建设，材料商先行供货。于是，在被欠薪的农民工拼死拼活地劳动中，房子红红火火地盖起来了，至少可以建到正负零（地下工程完成、出水平线），而此时开发商自己的钱可能还没花几个。多划算！
接下来的“搞定银行获得抵押贷款”也是整个财富生产进程中非常关键的一步。房地产投资开发一般至少需要两三年时间，随着工程的进展，要保证房子正常建设、企业实体正常运作下去，要有管理费用，要进行铺天盖地的宣传，在市场上大肆造势，炒热炒高楼盘价格，势必需要大量的钱来支撑。而“取得可套取银行贷款的土地手续”，以及拥有建设中的房产，并不足以构成融到大量资金的理由。手里拿着大把现金，整天被商人们团团包围的银行行长、处长、科长和信贷员们，为什么非得给您贷款呢？凭什么呢？九九归一，往往又需要向相关人员付出“租金”来获取“贷款”这一同样较为稀缺的资源。于是，照例的交易之后，开发商钱包滚滚，财富生产继续滚动。而那笔交出去的“租金”，归根结蒂当然也是购房者这些“冤大头”们以“溢价”的方式支付了。
“基本完成收益周期”是一个美好的过程，是前半场财富生产流程的结束，也是后半场财富生产流程的开始。此时，楼盘往往已经接近或基本建成，预售已经轰轰烈烈地展开，购房者的现金已经源源不断地涌来，前期成本已经抵消殆尽，银行的抵押渐次终结并转换为购房者的抵押。实际上，对大多数楼盘而言，大约全部的购房首付或一小半房子的收款就足以勾销开发商们全部过程中所有的付出了，何况土地费用可能根本就不用着急付出，拖个十年十几年也无妨；剩余大多数房子的销售、现金流的回收，并不需要太着急，因为稍微耗费的时间交换不断上涨的价格，肯定是合算的生意。因此，占总收入大半的购房款，那滚滚的现金流，往往就是这个开发商们舒心惬意、快乐无比、经几年运作即轻松到手的净利——也就是数百、数千个普通家庭几十年的重负。
极小的风险，极大的技巧；极有限的成本，极高额的收益；极少数人的暴富，极大多数人的被掠夺。这就是房地产暴利与暴富的“生产方式”所告诉我们的真相，也正是在监管与治理严重缺位的年代里不断发生的一切。
一位学者曾经不无愤激地说道：“中国的富豪们在短时间内积累数亿元的财富，在世界资本史上都是不多见的，资本主义国家早期的原始积累大都经历了100多年的努力，而他们只需十几年甚至几年便可完成！”显然，这种“可喜”的速度，是无法暴露在阳光下的这种“生产方式”的最大贡献。
难道这一“生产方式”就是“中国特色”和“后发”、“赶超”的正确兑现？
难道这就是“效率优先、兼顾公平”的真实含义？
难道在“发展”的光辉名义下，所有的问题和“原罪”都可以一笔勾销？
难道可以心安理得地认为法治与管治的严重缺失只不过是“发展中产生的问题”并且只能寄希望于“依靠发展来解决”？
难道可以奢望在这样以暴利为中心“铤而走险”、“践踏一切人间法律”、“敢犯任何罪行”、“冒绞首之险”的丑陋而脆弱的基础上重建一个新秩序？
难道可以在少数利益集团对社会共有财富的瓜分、狂欢与大多数人的弱势、被掠夺之下，奢谈“民主法治、公平正义”与“和谐”？
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~