二三线城市的机遇与挑战

王子鹏

中国的事一向比较复杂，就拿二三线城市来说，东部的温州不过是三线城市，房价远比二线城市的西宁高很多，这就是地区发展不平衡带来的差异。二三线城市的划分法，带有计划经济时期科层体制的烙印。人的思维总是带有时代的烙印，所以依然沿用这种说法。为了能合理地说事，本文的二三线城市将主要局限在中西部地区。

流动性的流向

一线城市，东部发达城市，无疑是资本集中的地区。从某种程度上说，资本和美女是一样的的，都是经济的风向标，而二者又互相促进。从全局看，中国正面临着严重的流行性过剩，这里既包括外贸顺差、赌人民币升值的热钱等美元，需要货币当局用相应价格的人民币购买，又包括迅速增加的民间储蓄等等。流动性过程，一方面加剧了通货膨胀的压力，一方面大量资金流向房地产和股市，造成房地产投资过热和泡沫经济的扩大。但是，这只是问题的一个方面。
由于地区发展的不平衡，我们可以看到，实际上资本主要集中在北京、上海、广州、深圳这些一线城市和东南沿海，对于广大的中西部城市来说，过剩的流动性却总是流不过来。因此，我们经常看到，中央部委一面高喊控制流动性，打压投资过热，而中西部城市的市长却在北京召开各种新闻发布会，想方设法招商引资。一些城市为了这一目的，甚至给每个公务员下达一定数额的招商引资指标，完不成的就要下岗。可以预见的是，这一情况仍然将持续下去，直到中西部地区的资金需求达到均衡为止。
为了控制流动性泛滥可能引发的金融危机，央行一般采用调整存款准备金率、票据业务和加息等手段，收缩流动性。远的不说，从2006年7月开始，央行已连续四次以0.5%的步伐提高存款准备金率，从2004年以来，央行已连续5次加息。从理论上讲，这些都对防止流动性泛滥有立竿见影的作用，但是，“存量”赶不上“增量”，流动性泛滥的危险仍然在加剧。在人民币对美元汇率不会突然提高的情况下，央行仍然将会采取不断加息的办法来消弭流动性过剩带来的危险。
加息对资金充足的东部经济发达地区而言，影响不大，但对中西部地区则会使投资的机会成本增加，增大了资金进入的难度。钱少了，发展就会慢下来。近日，国家发改委的一份报告中，曾提出引导流动性流向的设想，想法很好，如果能把东部过剩的资金用来发展中西部，流动性过剩的问题就不复存在。可惜资金的流向并不会像计划经济时的资金划拨一样，资金总是向利润更高的地区集中，中西部地区的发展仍然会面临资金困扰。持续的加息通道中，中西部地区二三线城市的资金压力会更大。

房地产业在混乱中发展

健康的房地产业的发展，应该是与当地经济的发展、城市化的进程同步，中西部二三线城市虽然没有东部经济发达地区有那么好的优势和资金支持，但是同样也在快速发展，城市面膜不断更新，房地产业的发展不但不慢，甚至有点超前。
历史经验证明，发达国家在发展中走过的弯路，中国都会一个不少地再走一遍。比如，小时候听收音机，喜欢科学节目，经常听到“酸雨”、“环境污染”，心里总是很害怕，可“播音员叔叔”总是告诉我们，这些都是西方国家的弯路，我们吸取了经验，不会再犯等等。过了几年，中国就成了世界上污染最严重的国家之一。把范围缩小一下，在国内，一线城市在发展中走过的弯路，在二三线城市都会重演一遍，只是程度轻重、时间先后而已。
北京等城市的发展过程中，房地产起到了明显的拉动作用。这一示范效应被众多的中西部二三线城市效仿，从大量来北京“推地”的市长、副市长的言谈话语里，你可以很明显地感受到这种“卖地求发展”的急迫心情。这种情绪往往带来了房地产的畸形发展。
典型的如呼和浩特，这个地处内陆的二线城市，被拍马屁的记者写成了“北京的后花园”，甚至说从北京到呼市也就“煮一锅小米粥的工夫”，听起来比我上班都近。该市通过一系列的土地运作，包括把土地收储中心收归政府直属，通过中心征收生地，弄“熟”后炒卖；大量拆迁，制造大量需求，人为造成供求关系紧张，大建高档住宅等手段，很快便成了明星城市，可惜后来被媒体报道了商品房销量下降、空置率增加、大量中低收入家庭买不起房的等问题，未得善终。这种被批评的发展方式，仍然会被三线城市效仿，房地产的发展仍然是提升所谓城市形象的首选目标。
在这种情况下，城市管理者仍然会不惜代价招商引资，以房地产带动经济发展。

潜在的危险

不同的城市，对于经济特别是房价波动的承受能力是不同的。北京、上海等一线城市近年来房价高涨，政府宏观调控不断出手，但是房价涨幅基本不见下降。这就是一个城市的承受能力问题。
北京上海等大城市，集中了全国乃至大量海外的需求。由于经济发展稳定，这种需求有增无减。需求带来巨大的市场，房地产市场总是供不应求的局面，不降价都有人买，更何况一旦房价下跌一点，不知道又有多少人会伸手接盘。这种实力和需求，使这些大城市虽然房价高企，但危险并没有想象的那么大。
对于二三线城市就不同了。无论是东部还是中西部，只要不是特殊的像杭州这样的旅游城市，其需求规模就相对要小得多。这种需求，一是城市居民改善住房的需要，二是周边小城市、农村富裕起来的居民的移民行动。城市越小，影响力范围就越小，需求就越有限。一旦出现房价的剧烈波动，其破坏作用就越明显。
由于宏观调控的影响，一部分小规模的投机资金也会流向二三线城市，这种投机的需要和当地政府急于发展经济的“迫切心情”结合起来，或者官商勾结起来，就会通过炒地抬高地价和房价，通过强制拆迁制造被动需求。在初期，投机资金不断炒卖，制造需求旺盛的假象，等房价到一定程度，脱手离场。投机资金撤离后，房价会出现暴跌，已经买的可能会出现“负资产”，没有买的中低收入者仍然买不起，一方面楼房大量空置，一方面老百姓买不起房，甚至无家可回。当地居民成为房地产投机的受害者，引发社会问题。
由于房地产的发展往往被地方政府当作引导经济的“领头羊”，房地产的发展基本是脱离当地的消费水平和经济发展水平的。当地价、房价已经抬高的情况下，地方政府为防止楼市崩盘必须想方设法托起这个烂摊子，其付出的代价则更大。但是，如果房价、地价不降下来，投资成本就相应提高了，其他的招商引资项目就更难进行。这种左右为难、骑虎难下的局面并不是笔者耸人听闻，而是潜在的危险。
其实，中西部的发展还是存在很大机遇。由于东部地区房价高、低价高、工资水平较高，所以存在着大量的加工工业向中西部地区转移的问题，如果中西部地区不适当的房地产运作，则有可能失去这一机遇。

民生视角与“最后的疯狂”

 从1981年房改试点到1998年“23号文件”，房地产市场从形成到确立用了17年。“23号文件”对房地产的发展起到了关键作用。从1998年到现在，又将近10年，这段时间，中国经济取得了长足进展，房地产也发展更加迅猛，但同时其深层次的问题也逐渐暴露。房地产业需要为未来的发展重新定调，同时近一段时间以来关于房地产市场的方向问题的争论，也必须从高层“拨乱反正”。
从今年“两会”以后，民生视角成为房地产发展的主流方向，房地产行业的调整也会围绕这一方向进行。在这一视角下，对房地产影响最重要的两个方向，一是结构调整，二是社会保障。
结构调整仍然是以“90/70”为主要内容的小户型方向，但是这种户型在小城市的推行会有困难。小城市房价总体还是偏低，家庭结构比较复杂，人口多，小户型住宅未必适合。如果小户型大量出现，也会加速家庭结构的变化，大家庭逐渐解体。但观念的转变是一个缓慢的过程，“90/70”政策在二三线的推行预计将会遇到比较大的阻力。
在社会保障方面，二线城市压力大，三线城市压力相对较小。二线城市发展比较缓慢，但房地产、城市拆迁等方面的问题仍然很突出，政府财力有限，发展以廉租房为主体的住房保障需要政府投入，这将加剧地方财政紧张，反而有可能出现地方政府加速推地，以“卖地”收入弥补资金缺口。三线城市人口呈耗散趋势，城市原住民基本都有自己的住房，随着人口向大城市扩散，住房压力不是很大。新聚集的人口来自周围小城镇或农村，住房需求不是很迫切，因此，住房保障的压力也就不是很大。
但是，在“民生”这一主题下，各个城市都会“有所表示”。近来，一些打着解决住房困难旗号的单位自建房开始回潮，这是一个恶劣的先例。单位自建房本来是针对一些特点困难的企业的权益之计，但现在单位自建房的莫不是或有钱或有地的垄断企业甚至机关单位。在笔者接到的举报信中，就有不少这类情况。甚至一些当地党政机关，也在用团购商品房、单位集资建房等名义低价购买商品房，或者利用权力低价获取土地然后承包给“关联企业”，多方寻租获取利益。
随着房地产即将进入一个新的发展阶段，这种情况正在抓住最后的一段时间，最大可能攫取利益。而不明真相的群众和一部分既得利益者又对此在舆论上推波助澜，这一情况可以说在“民生”背景下的沉渣泛起，对于二三线城市的房地产发展将产生严重的负面影响。

2007年4月29日星期日

（本文发表于《新地产·广西》5月号）