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在西方经济学以及现实生活中，我们知道了经济社会生活中最基本的经济活动表现，供给与需求。而国家政策时下也是通过供给与需求来调控中国的房地产市场——这个人人都可以发表意见的烫手的山芋。

回望2006年，中国政府通过了各种各样的调控手段进行房地产调控。房贷的控制、户型的限制、利率的提高等都是从供给与需求方面力求使得供求平衡。其中，当然包括对开发商的土地增值税的清算。

可是这些调控的效果并不明显，相反，有些大城市的房价涨幅更加之高令人汗颜。当然，学习过经济学的人，都知道国家政策都是有一定的滞后性的，可能在今后一年内起到作用。但是，我也有些疑问？这些政策，真的对症下药么？

一、从供给看

我们从房地产市场来看，国家通过信贷控制及资质信用限制，已经使得一批中小房地产发展商退出市场，从供给的角度来说，虽然这些供给商资质好、实力强，但是他们构成了不完全竞争市场，他们成为了联合定价或者跟进定价的集团，从供给本身的角度讲，供给商数量的减少，并定注定产品结构供给的失衡。同时，要指出，在新世纪，每个出名或知名厂商都会注重自身品牌的培育和维护，发展商不可能贱卖自己，即使真的成本很低，发展商也会通过公共配套、环境建设、装修、会所等提高自身项目的档次，成本是不可能低的。

但是，这种供给的产品，并不是每个人都需要的，威尼斯环境景观、意大利风情街、豪华高档会所、高尔夫俱乐部，等等，这些其实并不是每个业主都需要的产品附属，但是当供给商无论从品牌还是售价都将这些进行设置时，你无法进行选择，只有接受，不是你的选择少了，而是你没有选择。举个例子来说：

举个例子：德福、吉百利等巧克力非常出名，也好吃，但是价格贵，而如果将市场上所有小厂家生产的巧克力都不允许出售，那么整个市场都是德福、吉百利等巧克力。很明显，德福、吉百利不会将自己的价格降到与先前那些低档巧克力一样的价格，因为他们有了控制权，这种供给结构，就决定了只有高收入或较高收入的人可以吃好的巧克力，而穷人或者家庭不好的人，就无法吃巧克力，将这种吃的权利剥夺了。而吃不到巧克力的人，会抱怨德福、吉百利的价格过高而不能食用。

二、从需求看

我们再来看看需求。西方经济学中，有需求和需要，这两个词虽然汉语意思接近，但是经济学中却截然不同。需求，是在一定约束条件下，可以达到或者有能力获取的；需要，是指没有任何约束的需求。也就是说，我可以需要一架飞机但我无法实现；而我需求一个笔记本，我马上就可以买一个了。

往往需求是受收入、价格等影响，其中收入和所拥有的资产是最为重要的因素，当你的收入达到了无限或者是接近无限的时候，那么你的需求与需要也就非常接近了。在一个有着收入约束的社会里，人们的需求是通过效用与收入的权衡而最大化的。

房地产作为一种价值极高的货品，同时在中国城市化迅速发展以及没有相应的法律法规对个人资产、财产监督、征税，投资手段匮乏的阶段，对房地产需求、效用是无限的。也就是说人们非常渴望拥有房地产。而这种高价值的商品，并非人人可以拥有，但是人人想拥有。但是，在中国虽然城镇居民的收入每年都有较大的提升，但是贫富差距仍然非常巨大，而这种房地产产品确实中国人必备的需求，即使目前可能是部分人的需要，但是必定会转化为需求。

换句话说，也就是房地产的拥有是越多越好。举个例子来说，仍然以巧克力来比喻，如果我可以拥有德福、吉百利等名牌巧克力的期货或者说是购买券（无限期），我将会购买很多很多的购买权或者期权期货。为什么呢？肯定不是自己都吃掉，因为随着中国经济的高速发展，通胀与经济增长率都会增加，人民的收入也会增加，这种巧克力的价格从长期来说必然会上升，当期，我有了购物券或者期权期货，那么当过一段时间，我就可以将购物券、期权期货卖出，获利必然很多。

可见，正是从政府的调控，本身导致了供给结构的失衡，同时在中国又有很多富裕的人，基尼系数所显示的贫富差距严重，这构成了房地产价格及市场在2006年畸形的发展，冰冻三尺非一日之寒。

政府在2006年限面积的想法更令人费解，需求、供给结构都可以计划，那么还是市场经济么？政府又重新强势的返回了市场。既然有大户型的需求，限面积也可以变通，只是在原有寻租环节的过程中又增加了一个链条。

最后，就房地产价格调控，谈一下我的一些想法，希望可以抛砖引玉：

首先我要向那些逝去的小房地产商表示默哀。虽然有些小的房地产商曾经运作不规范，但是个人认为就是因为其资金链条的紧绷，才导致其更快的回笼资金，所以这些房地产商对房价的牵涉、上涨的抑制是有一定作用的。但是目前，小的房地产商已经非死即伤，他们这种作用已经越来越小。既然政策已经将他们扫地出门，他们也不可能回归，所以，在这里首先我要向死去的小房地产商表示默哀。

我认为不能简单的从供给和需求的表面去解决问题，这样做无法把握关键的命结。我认为主要有以下几个方面可以试图去调节：

1、          详尽的法律法规。

通过制定、完善相应的法律，土地出让金、物业税、遗产税等等，明确规范，使得将资金用于对“住”投资的人，经过各种法律环节会消耗其资产，同时使得这种资金流入生产性资产中去，同时也可以为中国经济的发展注入资金。

2、          对人们效用或者欲望的控制

举个例子，当一个人吃巧克力，如果吃到10个就已经饱了，那么他就没有必要吃第11个，因为这样他会不舒服，多了反而他的效用没有最大化。但是如果这一个巧克力他考虑高价卖出去，那么他对自己的效用评价就不是简简单单的吃，而是吃和售。当我们切断这种售的欲望，那么多一个对于他来说反而有害，所以必然其吃10个就满足了。

其实，目前，房地产就是这样一个例子，当你购置多个住宅时并没有真正的感觉到效用受损，反而会有更多的收益，200%甚者500%，这种高额的利润，大凡有钱人都会去做。这是就要通过对这种非生产性财产的征税或者其他手段，来控制其效用，一旦超过某个数字（1或2 ）那么他将承受一定的损失。举个例子，假设现在征收税费，假设每套房价格为1，征收税费1间住宅0，第二间0.2，第三0.4，第四0.6，第五0.8，第六1，第七1.2

通过这个假设，我们可以看出，一旦将这种住宅的投资性彻底抹除，那么对房地产投资的势头必将减少。

3、反思：以上两点违背市场

上述两点，都违反了市场规律，最开始房地产市场开放，将房屋作为商品可以进行买卖，故有了现在的商品房。而按照我以上推论，都违反了商品房的概念。这令小人非常困惑，也许这就是中国特色。也许住宅本身并不是商品，而是一种准公共产品，现在欣喜的看到，中国政府在通过各种手段进行调控，其实已经证实了这种产品的特殊性，这是一种准公共产品。同时也要给很多的发展上提个醒，随着政府将会越来越深入的介入准公共产品(包括房地产等)中去，发挥政府的一些重要职能，希望政府有相应的措施、规划，而不是好心办坏事，使得利益分配又偏离了自己的初衷。

总之，如果想要安得广厦千万间，在中国这种地少人多地国度里，房地产这种“住”的作用非常重要，尤其是跟中国人的传统有关，不可能一辈子租房子，新婚也要新房。所以中国房地产改革，商品房的目的是满足人民的普遍需求，而如今则成为人们的奢望。也许要反思房地产改革的方向？这样才能更好的发展。