最近杭州房产大热,各大媒体都热衷于分析股市与楼市的关系,俨然是要给股市带动楼市盖棺,我想原因不仅仅会是这么简单,这次的房产发飚原因是多方面的,是各种因素一起促成的,主要是大环境是内因,小环境是外因.
一、大环境：房产形势趋好，需求放量
1、收入增加，民间资金充裕。长达一年多股市持续增长，从1000点涨到4000点，意味着老百姓的收入在短期内迅速增长，加上中国经济持续保持较快的增长，老百姓收入保持稳步的增长，正常工资收入稳定和短期投资收入大幅增长，使得民间资金充裕，这些资金肯定是要寻找安全的投资渠道的。
2、被压抑的需求释放势能增加。宏观调控两年，使原本要投资房产的资金暂时观望，原本刚性的购房需求也相当部分暂时推迟购房计划，特别是改善居住条件型的需求在这两年里大大的萎缩，表现在市场上，140-180方的住宅销售停顿。但是在收入增长的前提下，改善居住环境的需求也是相对刚性的，这种需求必然要释放出来。
3、政策明朗为需求泄能开闸。07年3月两会召开，房产作为支柱产业的地位性质不变，并且，政府对宏观调控的舆论基调从之前的打压平抑变为规范落实巩固调控效果，这是根本性的改变，前者表示调控没有到位，还会有政策出台，是一种不明朗的形势；而后者则表示政策基本到位，需要的进一步落实巩固。事实上也证明中央在07年在房产领域的工作主要是派出监督检查组到各地，除了土地增值税没有再出进一步的针对打压房产的新政策，而土地增值税也是对供给的，增加的是开发成本，对需求的调控就更是没有了。政策的明朗实际上为房产的供需双方吃了定心丸。
4、供应结构的转变时期，实际供应缩量。正如我去年预计的一样，70%90方以下的政策出台，使得一年到一年半房产的供应结构要完成从大户型向小户型转变，在这段时间内，小户型的增加还跟不上，大户型的供给大大减少，使得大户型的需求开始增长，小户型的需求释放。
二、小环境利好
如果说大环境的趋好是房产大热的内因，那么小环境的变化是区域房产转热的外因。
1、杭州地铁成为房产形势转暖的导火线。开年以后杭州地铁开工成为杭州楼市的一个重磅利好，地铁将切实的改变人的生活状态和城市经济商圈，其实是投资和居住都利好的城市变革，而从居住的角度，地铁带来的居住方便和为居住者节省大量的交通成本。在民间资金充裕，需要寻找新的投资方向的时候，地铁房实际上是最为稳妥的投资渠道，这也是明显表示在市场销售情况上的，地铁沿线的房子普遍热销，而非地铁房销售表现的比较迟钝。
2、价格的增长。房地产买涨不买跌的心理是楼市的至理名言，去年年底以来我们无论从新开盘的房源保持逐步增长以外，老盘的价格也乘势逐步提价，这是给老业主极大的信心，这段时间老业主推荐新业主的积极性明显提高。
目前的房产形势已经进入了比较成熟的买方市场，为什么这么说呢，尽管市场发出了热销的信号，但是现在的热销区别于调控前的热销，调控前是普遍热销，你好我好大家好，而现在是分化，销售好的甚至比调控前还火暴，而销售不好的，仍然起色不大，这就是成熟的买方市场的表现。长此以往，很多房产公司的资金在萎缩，而部分房产公司的资金在快速滚动，优胜劣汰的结果是资源特别是土地向少数公司集中，而能否生存下来就是看你有没有土地储备