——兼与饶及人先生商榷

王子鹏

美籍专家饶及人先生最近撰文《中国政府降低房价的八大药方》，以美国经验为蓝本，提出降低房价的“饶八条”。其中不乏真知灼见，但是，其中一些建议，包括取消期房、推行房屋使用证等内容，属于提高开发商资质、保证房屋质量方面，于供给可能不增反降，建议很好，但是恐怕与降低房价无关。又如“在两年内，取消高考户口政策，全国统一分数”，可行性很小，而且会给城市住房带来更多压力。这一办法有可能使更多农村孩子进入城市，体现机会均等，但恐怕与降低房价这一命题不符。
八条建议中，能增加供给的选项不多，其中在轻轨两侧兴建小户型住宅、开放二手房80%按揭、没收违规建设房产做廉租房等，均对降低房价有利。但通观全文，“饶八条”与其说是降低房价的药方，不如说是促进房地产健康发展的建议。因为，一些建议虽与降低房价关系不大，但于房地产市场的健康发展十分有利。
其实，房价只是住房问题的一个表现，住房问题的核心是保证“人人享有适当住房”，而非控制房价本身。房价降低并不意味着大家就能买到房，解决住房问题也不一定要靠降低房价。
饶及人先生更多地关注了“美国经验”，笔者没去过美国，但一个同行朋友前年移民加拿大卡尔加里，对当地房价也有一些认识。受石油经济影响，卡尔加里的房价两年来几乎番了一番，但既不见当地人抱怨，也不见政府着急。原因有二：第一，当地人大都有房子住，不管是自有住房还是政府提供的“保障房”。第二，政府采取措施保护租房者。
我们知道，凡是抱怨房价高的人，总是那些急需买房而资金紧张的人。如果大家都有房住，购房的压力就小，房价的涨幅在一定程度上与己无关。这并不是说加拿大的私有住房率就比我们高多少，也不是说卡尔加里的移民就比别的城市少，而是当地政府能以低廉的租金提供较多的政府保障性房，从而缓解了购房压力，不至于形成城市问题。
反观我们的房改，虽然有政策要求，但负责执行的地方政府并没有把保障性住房建设作为重点，导致市场发展与住房保障脱节，从而使商品房市场承担了本该由政府承担的社会保障职能，从而出现各种干预房价的行为，不仅不能解决住房问题，而且导致了市场价格体系的扭曲变形。
提倡租房也是经常提出的口号，但我们对租房者的利益缺乏保护，租房者缺乏安全感，从而加入买房的行列，增加了需求。在卡尔加里，政府规定，房屋一旦出租，没有租房者的同意，没有特殊原因不能强迫租房者搬走，也就是说，要是租房者愿意，他可以无限期地租住下去，而房租每年的涨幅不能超过3%。近年来，卡尔加里房租也提高很快，很多房东抗议政府取消这条规定。笔者认为，这条规定比饶及人先生提出的“30％的房子只能出租”等建议更加有效和彻底。只有租房者的权利得到充分保证，租房市场才能获得更大发展，在我们这个有着几千年“置业”传统的国家，尤其如此。这条规定显然对房东是不利的，但法律规章总是对弱者进行保护，而且这种规定不过限制了房东的利润，实际还是有钱赚，不过少赚点而已。
通过住房保障和租房市场解决中低收入者的住房问题，那么商品房市场就主要是中高收入者的市场，这个市场的价格涨跌，都不会对社会稳定形成冲击。再通过对高档住宅征税，对低收入者进行补贴，这样就会进入住房市场的“良性循环”。而单纯控制房价，则是本末倒置之举。
笔者妄测，饶先生之所以把自己解决房地产市场深层次问题的建议，命名为“降低房价的八大药方”，有可能是被目前房价问题被热炒的误导。以此，与饶及人先生商榷。
2007年6月7日星期四

（本文发表于《中国房地产报·时评》）