与前两年的谨慎小心相比，今年参加博鳌21世纪房地产论坛的开发商们轻松到不像在会场，倒像在沙滩上喝啤酒吃烧烤。不仅面对媒体挥洒自如，甚至在公开场合把宏观调控变成了揶揄甚至嘲弄的对象。
2005年“国八条”出台不久，房地产开发商一片愁云惨雾，纷纷噤声。任志强倒是弄了个两万言书，其实也是心中没底惊慌失措的表现。因此，连续两年的博鳌论坛，几乎成了经济学家们的论坛，开发商要么不参加，要么只谈自己那点事。两年之后，博鳌论坛上地产界的大腕仍然不多，但原因却已大不相同。从害怕到不屑，开发商对宏观调控的态度，已经转了180度的弯。
“本来有些开发商都要死掉了，结果一宏观调控，反倒发了财了！”“宏观调控帮了我们，不挣钱都不行。”“把这几年的调控政策取消，就是最好的宏观调控。”像这类话，在本次论坛上几乎随处可见。不仅是开发商，专家们同样也在对一年来的政策进行反思。之所以，出现这种情况，其原因即是宏观调控以高房价为目标，但房价却越调越高，开发商成了得了便宜卖乖的受益者。
宏观调控效果不彰，公认的原因有：保障用房没有到位、没有有效增加供给、政策打架等方面。比如，建设部鼓励发展二手房市场，税务总局马上对二手房转让征税等等，“税务总局搬起石头砸建设部的脚。”但是，最重要的原因，则是来自于土地的价格上涨。
土地价格上涨来自两个方面，一个土地招牌挂制度直接推高了地价，增加了土地成本，导致房价水涨船高。大约两年前的这个时候，是地价推高了房价，还是房价推高了地价，还是一个争论不休的问题，现在看来这种争论纯属扯淡。房价与地价，本来就是鸡生蛋蛋生鸡的问题，房价高，土地自然增值；地价涨，房价与时俱进。作为地价上涨的最大收益者，政府部门自然不会同意房价上涨的“地价说”。作为城市管理者，地方政府要获取房地产的发展成果，除了税费就是地价，地价也是地方财政的主要来源之一。如果说，开发商的利润在土地招牌挂前后没有发生大的变化，那么房价上涨，应该主要来自土地的成本增加。
另一方面，我们对房地产的宏观调控仍然延续了对经济过热时期的处理方式，压土地，严信贷。土地供应减少会减少商品房供应，提高房价预期，导致购买力提前，需求压力增大，房价飞涨。
这些来自土地方面的因素，表面上推高了房价，开发商发了意外之财。但实际上，真正要把企业持续做好的开发商不仅不领情，反而忧心忡忡。作为一个成熟的企业，稳定的投资回报远比一时的暴利更重要，那些在宏观调控中钻政策空子谋取短期暴利的往往是地产掮客或者有背景的投机者，一个企业要想长远发展，自然希望政策环境清晰稳定。但是，目前的目前的土地政策，已经成了房地产业最大的不确定性。
这种不确定性来自两个方面，一是土地的供应量，理论上越来越严格的土地政策会不会使土地供应越来越少，拿地会不会越来越困难；二是地价会涨到几何？目前房价上涨的速度使开发商都感到害怕，一怕涨到崩盘，二怕地价跟着上涨。拿地，还是不拿？这不仅是一个问题，更是一次危险的赌局。这是一场开发商集体的囚徒困境，谁也不敢后退，大家咬着牙举牌，也就是一起拉动房价的纤绳。
开发商在嘲弄着宏观调控，实际也在嘲弄自身的尴尬。“我不想挣这个钱，宏观调控非要让我挣。”表面上是得了便宜卖乖，实际上也在为自身捏一把汗。在这样一个庞大的囚徒困境中，似乎没有人能左右自己的命运。就像大家都挤上了高速向山上冲刺的蒸汽列车，大家都在努力往炉膛里添煤，没有了动力，大家一起掉下去，可是不断加速的列车却会导致刹车失灵……谁来把握这个度，大家似乎都有一套理论，却都距离现实如此遥远。
在房价的另一端，购房者同样在进行着博弈。由于对房价的未来预期较高，导致本来暂时不需要购房的消费者也提前进入了购房大军。预期的收益远远超过了可能的风险，等于机会就在眼前，没有人愿意放弃。那些“不买房运动”的发起者，实质上是在做试图打破这一囚徒困境的努力，但事实证明，他们会输得很惨。大家都在咬牙坚持，第一放弃的往往是获刑最重的那一个。结果是，大家牙咬得越紧，房价就越坚挺。
本来在场上吹哨的政府部门实际上更加左右为难。往前是错，放弃又担心前功尽弃，左右为难。更难的是政策上的巨大惯性，我们的政策没有认错的习惯，这就给政策制定者带来更大的麻烦。但是，无论如何，政府部门作为当事者和审判者，是唯一掌握破解这一困境钥匙的一方。
“都说开发商聪明，实际上政府部门更聪明，希望政府部门在制定政策时越来越聪明。”用脚后跟想一想，都会知道这是任志强的揶揄，但我们却真的希望，新的宏观调控政策能打破这一囚徒困境，把大家都能释放出来，把房地产这列破车引入正常发展的轨道。这一方面，政府部门责无旁贷。
2007年7月11日星期三
2005年“国八条”出台不久，房地产开发商一片愁云惨雾，纷纷噤声。任志强倒是弄了个两万言书，其实也是心中没底惊慌失措的表现。因此，连续两年的博鳌论坛，几乎成了经济学家们的论坛，开发商要么不参加，要么只谈自己那点事。两年之后，博鳌论坛上地产界的大腕仍然不多，但原因却已大不相同。从害怕到不屑，开发商对宏观调控的态度，已经转了180度的弯。
“本来有些开发商都要死掉了，结果一宏观调控，反倒发了财了！”“宏观调控帮了我们，不挣钱都不行。”“把这几年的调控政策取消，就是最好的宏观调控。”像这类话，在本次论坛上几乎随处可见。不仅是开发商，专家们同样也在对一年来的政策进行反思。之所以，出现这种情况，其原因即是宏观调控以高房价为目标，但房价却越调越高，开发商成了得了便宜卖乖的受益者。
宏观调控效果不彰，公认的原因有：保障用房没有到位、没有有效增加供给、政策打架等方面。比如，建设部鼓励发展二手房市场，税务总局马上对二手房转让征税等等，“税务总局搬起石头砸建设部的脚。”但是，最重要的原因，则是来自于土地的价格上涨。
土地价格上涨来自两个方面，一个土地招牌挂制度直接推高了地价，增加了土地成本，导致房价水涨船高。大约两年前的这个时候，是地价推高了房价，还是房价推高了地价，还是一个争论不休的问题，现在看来这种争论纯属扯淡。房价与地价，本来就是鸡生蛋蛋生鸡的问题，房价高，土地自然增值；地价涨，房价与时俱进。作为地价上涨的最大收益者，政府部门自然不会同意房价上涨的“地价说”。作为城市管理者，地方政府要获取房地产的发展成果，除了税费就是地价，地价也是地方财政的主要来源之一。如果说，开发商的利润在土地招牌挂前后没有发生大的变化，那么房价上涨，应该主要来自土地的成本增加。
另一方面，我们对房地产的宏观调控仍然延续了对经济过热时期的处理方式，压土地，严信贷。土地供应减少会减少商品房供应，提高房价预期，导致购买力提前，需求压力增大，房价飞涨。
这些来自土地方面的因素，表面上推高了房价，开发商发了意外之财。但实际上，真正要把企业持续做好的开发商不仅不领情，反而忧心忡忡。作为一个成熟的企业，稳定的投资回报远比一时的暴利更重要，那些在宏观调控中钻政策空子谋取短期暴利的往往是地产掮客或者有背景的投机者，一个企业要想长远发展，自然希望政策环境清晰稳定。但是，目前的目前的土地政策，已经成了房地产业最大的不确定性。
这种不确定性来自两个方面，一是土地的供应量，理论上越来越严格的土地政策会不会使土地供应越来越少，拿地会不会越来越困难；二是地价会涨到几何？目前房价上涨的速度使开发商都感到害怕，一怕涨到崩盘，二怕地价跟着上涨。拿地，还是不拿？这不仅是一个问题，更是一次危险的赌局。这是一场开发商集体的囚徒困境，谁也不敢后退，大家咬着牙举牌，也就是一起拉动房价的纤绳。
开发商在嘲弄着宏观调控，实际也在嘲弄自身的尴尬。“我不想挣这个钱，宏观调控非要让我挣。”表面上是得了便宜卖乖，实际上也在为自身捏一把汗。在这样一个庞大的囚徒困境中，似乎没有人能左右自己的命运。就像大家都挤上了高速向山上冲刺的蒸汽列车，大家都在努力往炉膛里添煤，没有了动力，大家一起掉下去，可是不断加速的列车却会导致刹车失灵……谁来把握这个度，大家似乎都有一套理论，却都距离现实如此遥远。
在房价的另一端，购房者同样在进行着博弈。由于对房价的未来预期较高，导致本来暂时不需要购房的消费者也提前进入了购房大军。预期的收益远远超过了可能的风险，等于机会就在眼前，没有人愿意放弃。那些“不买房运动”的发起者，实质上是在做试图打破这一囚徒困境的努力，但事实证明，他们会输得很惨。大家都在咬牙坚持，第一放弃的往往是获刑最重的那一个。结果是，大家牙咬得越紧，房价就越坚挺。
本来在场上吹哨的政府部门实际上更加左右为难。往前是错，放弃又担心前功尽弃，左右为难。更难的是政策上的巨大惯性，我们的政策没有认错的习惯，这就给政策制定者带来更大的麻烦。但是，无论如何，政府部门作为当事者和审判者，是唯一掌握破解这一困境钥匙的一方。
“都说开发商聪明，实际上政府部门更聪明，希望政府部门在制定政策时越来越聪明。”用脚后跟想一想，都会知道这是任志强的揶揄，但我们却真的希望，新的宏观调控政策能打破这一囚徒困境，把大家都能释放出来，把房地产这列破车引入正常发展的轨道。这一方面，政府部门责无旁贷。
2007年7月11日星期三