作者：深圳报业集团、房地网：www.fwwwd.com
2007年 07月 07日
房地网：全国第一家报网联动地产资讯平台
（本文刊载在深圳报业集团房地网：全国第一家报网联动地产资讯平台）
深圳报业集团房地网讯息：
编者按：房地产界同其它行业一样，每年都能出现一些人物，2005年出来一位董藩；2006年出来一位戴欣明。在目前繁杂的房地产界，这两位权威人物不得不提。董藩主要在北京，戴欣明在深圳，2007年伊始，他们一北一南遥相呼应，大有抓两头带中间之势。当然，他们也是两地的主流思想的代表者之一，他们与广大社会阶层接触，与主流思想者群体辉映，让整个群体更加灿烂。
北京师范大学博士生导师，经济学家董藩，教授，学者出身。社会学家、营销学家、管理学家，资深策划人戴欣明，企业管理者出身（戴欣明还是2006年度上海十大最具思想博客、2006年深圳十大地产博客人物，“深圳四杰”之一）。虽然他们的出身、学术路子有所不同，但是他们的社会责任感方面却有很多相同的地方。董藩更多的是从经济学角度；戴欣明更多的是从社会学角度。然而，不论从那个角度出发，他们一个共同的特点就是理性，我们从他们的言论中能看出理性思维在他们那里根深蒂固；他们能透过现象看到事物的本质，用敏锐的视角从各自的角度深入分析当前的房地产问题、社会问题，他们不单为平民考虑；也为政府提出解决方案；同时也提醒企业，无不看出他们心系中国房地产，为社会和谐发展用他们的理性思维，诠释中国房地产的走向以及提出他们的方案。
他们对于房地产的理解来源不同，董藩是学者出身，看的多，思考的多，非常有研究深度。戴欣明是管理者出身，所有同建设、房地产、工程有关的企业他都管理过，深入了解的多。戴欣明有个信条：“一个管理学家一定是个社会学家，不然就是理论家。”也正因为这点，戴欣明的文章具有很强的实用性。
他们还有不同的地方。董藩被大家谩骂的多，而骂戴欣明的人不是很多，这可能同他是管理企业有关，我们曾经在采访他的时候，他说：“运营、管理的中心就是‘人和’。”或许这能够解释为什么拥护戴欣明的人远远多于反对他的人。而我们看反对戴欣明的人发表的言论很多是没有看懂戴欣明的意思就“谩骂”起来。董藩更多的是他独特的视角深深触动了某些人的神经。
董藩发表过很多文章，像《谁给了特权单位“复辟”的权力？》、《住房保障亟须纳入法制管理》、《如何看待这次七部委的“联合围剿”？》、《调控房地产市场的三个理论依据》、《土地出让合同是行政合同吗？》、《我国现行住房保障模式怎样完善？》等重要文章，还有《关于房地产市场的17个观点与两万言书——楼市到底怎么了？药方究竟如何开？》、《董藩新万言书：是该彻底反思宏观调控的时候了》、《货币化梯度补贴方案的提出与操作思路》、《科学、严肃、理性地分析和对待房地产供给与需求问题》、《关于房价：我们何苦逼着经济学家说谎》等等文章。
戴欣明是目前中国房地产界上升速度最快的权威专家人物，这点是有目共睹的，这更同他的很多著名言论有很大的关系。像《万言书：如何让房地产业回归理性？》、《理性硬着陆，房价软着陆：关注深圳两会的执行》、《深圳或许就是个怪胎》、《戴欣明带你走出营销的误区》、《房地产真的民心尽失了吗？》、《学者的话语权胜似我们的信仰》等都反应出他的独到观点与操作，特别是2007年6月29日星期五深圳商报整版刊载戴欣明文章“深圳地产之十年十痛”：《对深圳地产的理性思考》，对当前地产问题进行了深入的剖析，前瞻性地就当前房地产问题提出解决方案，具有时代意义。虽然主要说的是深圳地产，但是鉴于深圳地产的排头兵作用，对中国的其它城市有很强的借鉴作用，很多观点也是对中国房地产市场的理性思考。
下面列出他们的一些观点，供大家清楚他们的一些主要言论。
（深圳报业集团、房地网文章刊载页面）
董藩观点导读：
一、房地产宏观调控的出发点是对的，依据和思路是错的；原则是对的，某些政策、措施是错的；决心是大的，效果却存在明显的不如意之处。否则，我们根本解释不了在如此严厉的、多种手段和措施共同使用的调控方案下，主要城市房价仍然重新开始大幅上涨的现象。
二、号准脉象再开方--房价大幅上涨的原因究竟是什么？由于说法太多，乱哄哄，导致高层决策部门在对影响房价的重要因素到底有哪些以及各种因素的影响力度的把握上出现了严重偏差。
三、 “空置面积”和“空置率”害人不浅，错误判断导致投资紧缩和供给趋紧。
四、充分尊重经济规律，“暴利”不该成为房价调控的理由。如果调控的理由不充分甚至干脆不对，就是不讲道理，不讲经济规律。这将会间接“逼良为娼”，使企业经营更加不规范。
五、拉住房价快速上涨究竟该用哪只手？我想特别强调：限制价格虽然可以促进社会公平，有利于社会的安定，但会造成严重的社会后果：一是价格管制不利于刺激供给，会使市场短缺情况加剧；二是价格管制不利于抑制需求，从而在房屋缺乏的情况下进一步加剧浪费、过渡消费倾向；三是价格管制会造成寻租、黑市交易等问题，进一步败坏社会风气；四是我们的市场太大，政府已经没有能力和办法进行监控，把物价管理系统恢复起来也是徒劳的；五是政府已经支付不起这种管制成本了。
六、让所谓的“国际标准”见鬼去吧。
七、结论--房地产宏观调控必须“变脸”了。关于抑制需求问题，我想除了可以采用前面已经提及的行政立法手段外，还应充分发挥经济手段的调节作用。
八、住房不是纯正的商品，它具有七分商品色彩、三分公共产品色彩。居住问题不能全靠市场解决。现行住房制度改革有些走过了头，应适当后退，但不是回到传统模式上。
九、房价问题涉及政治问题，但不可泛政治化，否则在当前的行政管理体制和干部任免体制下，将导致严重的信息失真以及其他副作用，已有许多迹象显示出这一点。
十、调控房价的基调应是稳定房价，把房价强拉下来的想法是祸国殃民的想法，如果影响到决策，将把中国经济拖入泥潭。
十一、当前较高的房价水平是由12个具有中国特色的因素决定的，调控房价先要弄清这种国情背景。
十二、高房价不等于有“泡沫”，当前只有局部地区存在“泡沫”。
十三、在承认较高房价水平合理性的前提下，同时要特别强调政府的社会保障职能，保证低收入阶层的居住需求。
十四、中央政府本该赋予这次调控更多的含义和更重要的使命，以避免政府与房地产行业之间的摩擦。
十五、房地产市场调控的理由不仅仅在于协调发展，更应强调政府的社会保障职能和可持续发展的要求。
十六、当前调控房地产市场必须遵循“稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权”四项基本原则，只盯着价格难以促进房地产业的健康发展。
十七、估计2005年全年房价涨幅会控制在5～8％之间，这就很不容易了，是很大的成绩，全面下跌是不可能的。
十八、从中长期来看，在现行政策条件下，需求会很快反弹，至少持币待购的人不会等很久。如果没有新的更为科学有力的政策，很快大家就会看到这种情形的来临。
十九、立足于整个人口规模上升期和城市化进程，房地产市场调控则应遵循“表里结合，长短配合”的宗旨，要抑制过度膨胀的超出了可持续发展支撑能力的需求，疏缓、推延聚积于当前的需求。
二十、要控制短期内房价上涨，利率的调控作用有限，但是个贷首付比例的调控作用很强，动用该措施可以“一招致胜”。当然首付比例应试探性地提升，以免造成需求的过度萎缩。
二十一、要通过法律和经济手段严格限制住房的过度需求。否则将来有人就会买下大片土地盖公馆、庄园，甚至造坟墓，出现私权对抗公权，侵犯他人居住权的情况。
二十二、调整居住社保思路，取消实物保障，实施货币补助，并施以科学和严格管理。
戴欣明观点导读：
一、 2006年2月23日，戴欣明为中国地产界首次提出：我们更需要那些界于“经济使用房”与“特色房”之间的房子产品，这会构成一个主体！戴欣明称为“舒适房”。年中，90.70宏观政策出台，戴欣明准确预测中国房地产户型走向。
二、 2006年5月提出：中国已经形成地产中心说：一个围绕地产转动的经济社会，很大程度上表现为心态。随着经济体制的进一步完善，使民众的“心态”得以修炼，最终让“心态”改变“房态”。
三、土地资源管理缺失造成土地稀缺（比如深圳：宝安、龙岗两区建设项目用地43.7万平方米土地闲置等）。2010年我市建设用地规划面积为622平方公里，实际的稀缺是管理能力的稀缺。2007年的住宅土地供应量新增比例达42%。
四、参与房地产链条衔接的人们社会责任意识淡薄（执行的边际效应递减等）。
五、 是置业者、投资者多方需求不理性（产业不合理下的无奈）。
六、是盯紧香港的房价，在政策不完善的情况下为自己找到上涨炒作的理由，没有深入体会香港政策性住房结构；表现在香港房价趋势、开发模式泛滥。国际著名经济学家弗里德曼在谈到全球法制社会时，第一个想到的就是香港。这点是我们没有想到的，盲目学习香港房地产经验，好的没有学多少，造成深圳极度畸形发展。明显地我们只看到那部分市场化的房价，另外，也没有真正建立香港的市场化运行与监督模式，大有东施效颦之行。
七、是在深圳人口结构复杂的前提下，制定与出台的政策时忽略被市场吸收并减弱的力度。
八、是经济大力发展后，生存方式的追求带动居住环境升级变化掌握不足，新旧房子的上涨幅度明显不同，忽略生活方式的引导。
九、过分强调政策的滞后性，而忽略有效及适度政策的制定、监督与维护。
十、 “小深圳”思想根深蒂固，带来开发思路的落后，特区内的拥挤居住造成土地、房子资源短缺。表现在深圳城市定位缺失，需要崛起“新深圳”。深圳定位长久没有变过！长久以来没有打破二元结构城市格局，忽视城市核心的载体定位，即活动空间定位。只有最近“四大新城”的出现，让深圳由偏平型变成了区域扩展型，这才是城市定位的显化。小深圳概念很难容下深圳地产发展商的思维空间，深圳房地产企业操作能量大会吞噬政策效应；城市在纵深上下功夫就会造成资源短缺；在高密度的城市建设下，新旧楼盘在各个方面的设计诱惑对比就大，房价上涨的空间也就大，毕竟地段优势在拥挤的城市空间下，价值突显就大。城市运营应考虑在再造地段概念，新深圳理念能有更多的亮点组合。现在是城市亮点太少，稀缺效应下，房价在仅有的几个亮点支持下迅速攀升。
十一、社会保障（住房保障体系只是其中之一）欠缺，也是最主要原因造成，是长久解决房地产问题之道。人们需要用赚快钱的方式加强自己的未来的保障。与此同时，逐利者、投机者是理性的，如有些发展商高位起价、囤积房源，机构、中介炒房等带来了更大的社会问题的同时也给自己带来经营上的隐患。
十二、市民“生存寻租”的弥茫,为自己的生存找到合理的存在空间而“不择手段”：我称为“生存寻租”。
十三、市民需要来至于社会的全方位保障，反应在房地产上的住房保障只是个形式。这也是我在前所述为什么社会保障的欠缺是最主要的房价上涨原因之故。
十四、认识局限性，过分强调市场自律强调市场化解决房地产问题，现在看来这只能让房价暴涨。“抑制”这个宏观指令到地方后，特别在企业眼里，被看成是大涨。只有政策以及相关的法律法规的加快完善，同时要到达所有应该到达的地方，才能有发达的市场经济。
十五、房地产促使社会化利益分配不均。地拍卖价不上封顶，照搬香港土地政策，而基建等项目价低者得，过于注重政府收益，却不注重对投标方案的选择。在住房与社会保障体系的缺失的前提下，势必加深社会两极分化、加深社会矛盾并起到了推动作用。招投标要把经济以外的其它指标真正纳入评标管理系统，不能以经济标决胜负，同时放宽资质等指标让有能力、小而专业的公司更多的机会参与。避免市场垄断，用综合实力打造品牌企业，用深度服务塑造政府职能形象。
十六、要让房地产企业的品牌价值体现出来；只有品牌价值带动的房价上涨是可以被接受的。
十七、从目前政策角度执行来看，地方政府与房地产行业之间的摩擦（有效接触）要加大，重拳出击，但不是管死，要合理引导到正确的轨道上来。对机构囤积房屋、恶意炒作、哄抬房价、偷税漏税、虚假广告等非社会价值行为专项整治要常抓不懈，特别是上升为企业（集团）行为危害最大。我们目前正处于理性传递断层阶段，企业自我思维的无限放大：理性传递不畅。明明看到国家对房价过快上涨有决心处理，但是执行起来力度就是不够。理性需要上传下达，企业的责任重大，是纽带。企业不被有效约束，就会自我意识膨胀，大有二政府之魄。垄断的加深，房价更加暴涨。解决房地产问题就应该解决房地产企业的生存框架，即强势约束与市场化并行。
十八、当下，用制度代替“人文”；用“制度经济”代替“人文经济”是当务之急。在这个宗旨前提下，要比任何一个国家都要快速、系统、细致、周全地健全我们的法制、条规，让“有法可依”落实在行动上。
十九、 “数字化政策”缺乏。特殊市场造就房地产泡沫主要是“政策性泡沫”，并且是个“弹性政策性泡沫”。建立一个属于中国房地产市场的有效运行机制尚待时日，市场化解决问题，问题就会日益突出，另一方面地方利益最大化让房价具有更强大的政策保护性增长。真正快速有效地控制房价过快上涨的是加大“数字化政策”的出台，定性的说法越多调控越失效，善于钻研的人得到成长。数字化管理考验政府的执政水平、信任度。只有强势的政策引导才能有效地抑制房价。
二十、从按揭角度控制炒房，加大二手楼市流动。认为深圳有自己的特殊情况，即使新盘提高首付到5成也不会出现台湾13年的地产沉静，而大户型更应调高至7成，甚至可以考虑分区域控制手段，在不同的区域新盘的首付也不同。对不同置业群体应有不同的首付形式考虑。
二十一、土地闲置根据项目大小收回期缩短到1－1.5年，加大土地利用，打击靠土地增值谋利，提倡靠运营成长；打击假开工，提倡高效开发；打破企业靠土地资源垄断，提倡价值垄断。
二十二、企业有办法制造快速上涨势能；企业思维一直远远超越行政思维的速度。如果政府在管理房地产市场能拿出集团企业管理下属企业的力度、速度、执行度一样，房地产市场的规范将指日可待。所以房地产的调控必须关注中观层面，这样才能保障企业未来的利益；市民的利益；政府的威信。
(来源:：深圳报业集团 房地网) 编辑：田甜
房地网www.fwwwd.com：主办：深圳报业集团 承办：《深圳特区报》
本文还被刊载在：
人民网，天津视窗：http://www.022net.com/2007/7-8/486744182813773.html
大视窗，珠三角地产网：http://www.zsjdc.com/news/news_info.asp?id=3823
