如果从“国八条”算起，宏观调控已经进行了两年多。两年间，北京的房价基本翻了一番。最新的数字表明，北京6月份的普通商品房开盘价环比增加了20%左右。高房价之下，新一轮宏观调控必将展开。

　　在讨论政策走向的时候，人们习惯对现实冠以“后调控时代”的限定，其实，这不过是一个并不成立的名称。只要有市场，只要有市场经济，就会有政府调控，调控之后还会有下一轮的调控，我们是生活在中间的过渡阶段。我们需要在这个短暂的平静里，反思过去，预测将来，把握将来。

　　

　　房价上涨“有理”

　　

　　主持人：宏观调控两年来，大家态度的变化可以说非常有戏剧性。“国八条”出来后开发商一片愁云惨雾，“国六条”出来之后开发商对其中的“70/90”等规定更是怨声载道，我们的专家对“国六条”则普遍看好。但事实上，各地房价越调越涨，这是不是说我们的调控政策出现了明显失误？如何看待目前的高房价与宏观调控的关系？

　　徐滇庆：如果我们将宏观调控的目标定在房价下降，那就错了。房价上升，就像大江东去，不可阻挡，这是历史发展的规律。我们的人均收入是以两位数上升的，全国的房价统计2006年不过是上升6%。当经济起飞的初期阶段，人们必然要将收入首先用于吃以及购买衣服还有居住装饰，到了一定阶段，吃饭、穿衣、电器等等达到一定程度，房地产消费的高峰就要到来。前一阶段房价没有上涨，这是符合经济学规律的。中国人吃饭、穿衣、日用电器的问题都解决了，收入仍然以两位数在增长，那么住房的问题就要凸显出来。在此阶段中，房价和收入增长之间的关系相当密切，不是简单的线性关系，如果收入继续以两位数增长的话，住房也就差不多是两位数，否则有限的房产资源如何进行再分配？

　　只要我们肯定中国经济发展的大潮流不变，仍然以每年10%左右的速度发展，房价每年上升10%都是可以接受的，这是大的趋势。

　　鄂俊宇：高房价是经济增长过程中必然的结果。以北京为例，北京作为国际性的大都市和中国的首都，很多优秀的资源都向北京配给，包括很多的大学生也留在北京，还有人口的自然增长，这部分是自然增长的需求。

　　由于过去5年中国经济以10%的速度高速增长，消费升级也非常快，2000年花100万元购买房屋，到了2005年就可能需要花费1000万元。同时，由于北京作为国际大都市的属性，越来越被大家认可，其资产的比价和估值应该以国际标准作为对比。例如北京的CBD和城市中心位置、学府位置都是增值最高的区域，从2万元/平方米升到3万~7万，仍然被市场接受，实际上这是按国际标准重新定价。这些都直接推动了北京房价的上升。加上宏观调控不断抑制供应，增加成本，导致的结果就是成本的增加，房价上涨。

　　杨晓辉：我同意徐老师的分析，无论是行内人、政府也好，我们都不希望房价大起大落。房价的迅速上涨，实际上对房地产商也是不好的，我们希望价格可以控制住，但是价格是不以人的意志为转移的。因为中国的经济处于强劲的起飞阶段，每年以两位数在增长。人民币升值的压力非常大，很多的外资汹涌而入，华人在经济上是比较保守的，大家都认为房产可以保值、增值，所以购买房屋的人就会多一些。

　　我们是从香港来的，回顾香港的历史，从上世纪60年代一直到1997年，房价是一路向上，中间有一些小的波动，主要是因为中英谈判。正如我们说的，小波动下降的幅度是不大的，维持的时间也就是半年左右，一直到1997年金融危机的时候，香港的房价才出现了大跳水。香港的经济起飞用了30年，真正达到增长的峰值是在2000年。我认为中国的情况，未来的高速增长至少还有10年，这是不可阻挡的，我们都不希望房价上升得太快太高，但是有一些客观的因素是无法制约的。政府调控是希望稳定房价，但是不要期望过高。

　　董藩：我认为宏观调控的出发点是对的，但是依据和思路是错误的。在原则上是对的，某些政策和措施是错的。所以，尽管我们做了很多的努力，但是效果是非常差的。房价是无法控制的，会不断上涨。理论上房价是不会下降的，除了需求和供给外，还有一点，房地产没有替代品，往往很多的产品出现了替代品后就会产生大的波动。例如摩托车出现后，自行车就被替代了，小汽车出现后，摩托车就被替代了。现在房地产业找不到替代产品，所有的需求不能转移，只能是不断地集中，通过一种产品不断地释放。房地产市场跟其他的市场是不同的，例如股票市场价格下跌，人人都想将股票抛掉。但是房地产市场不会是这样的，即使房价下跌，绝大部分房屋仍然被使用，不会进入市场交易。真正影响的只是少量交易的房屋，所以价格表现出一种黏性，就像蜂蜜一样，不会马上掉下来，股票市场就像一滴水，马上就会掉下来。

　　政府作用“有限”

　　

　　主持人：看来大家对房价一致看涨，既然房价就像大江东去不可阻挡，那么市场还要不要宏观调控了？如果宏观调控控制不了房价，那它又能起到什么作用？

　　徐滇庆：老百姓是否买得起房，这是宏观调控要关注的。宏观调控的大目标要搞清楚，不要将目标设定为打压房价或者是使房价降下来，这是做不到的，就像我们无法阻挡大江东去。经济发展有内在的规律，违反了经济规律的人都要受到惩罚的。老百姓买不买得起房屋，政府应该做什么？政府应该给老百姓提供多种选择，并不是说让所有的年轻人都能买上别墅、豪宅，但政府可以为不同收入阶层提供多种选择。“国六条”提出要以70%的比率盖90平方米以下的房屋，这一点是正确的。就像举重运动，如果不加以级别性别限制就不会有举重运动了，土地的问题要进行有效的市场区分，这才是经济学和市场竞争。不能让穷人和一般收入的人跟富豪同样争土地。但是，很遗憾，“国六条”执行得不严格，实际上“70/90”在很多的城市没有得到执行。

　　“国六条”有两个核心，一个是“70/90”，一个是35%的自有资本充足率，这是有经济学的道理的。房地产企业如果要达标，企业的资本就会比较稳固，而且比较符合金融学的要求，否则就是将风险转嫁给了银行和储户，空手套白狼。但是，我到央行货币政策司，了解了资金的动向，并没有明显的资金流向房地产企业，流动的资金依然在社会上流动，这就说明调控没有到位。调控应该抓这个，而不是抓房价。

　　易小迪：我接触到的情况和徐教授讲的有很大的差别，“70/90”政策是在地产界遭到反对最强烈的，也是最脱离实际的政策，也是老百姓最反对的。我认为这不是宏观调控，是微观指导和控制。尤其是在二三线城市，“70/90”是没有任何市场的。这些没有市场基础的政策却反过来导致我们成本的增加。现在所有的宏观调控都使我们的成本增加。银行的贷款要根据开工证，有了开工证才贷款。实际上拿了开工证后，就不需要贷款了。随着宏观调控不断地贯彻落实到基层，就造成了成本不断地上升，全国房价一片涨声。

　　所以，宏观调控反而刺激了房价上涨。土地招拍挂，人为造成了土地的紧张，所以开发商就囤地。现在大家对房价恐慌，实际上开发商比其他人对房价还要恐慌，这表现在拿地的价格，高价格拿地。房地产商大量的资金都集中在土地上，如果房地产崩盘了，我们完蛋，但是又不得不拿地，否则就无法继续发展。宏观调控没有把重点放在供给的增加和资本的增加上，而是不断增加了企业的成本，这些都适得其反。房价上涨，实际好的开发商并没有增加收益，按照我们的经验，宏观调控以前的销售利润率15%~20%，现在普遍下降到10%以下，这就是真实的情况。

　　在中国的城市中，土地和人口的矛盾是日益尖锐的，将来的住宅将是怎样的，我认为大多数人的观念会从过去的100平方米、90平方米逐渐向下缩小，这是解决中低收入者购买房屋的一个办法。

　　董藩：政府愿意干预市场，是因为计划经济体制的惯性，而且干预市场有机会获得更高的收益。但是，限户型已经到了微观的层面，不是宏观层面的政策引导。我主张通过金融和税收的手段，使大家愿意购买小户型，市场也会出现很多小户型，开发商也愿意供应小户型。如果我们规定了比例生产小户型，就会出现问题，因为市场的变化是不同的，例如二三线城市，购买的主流就是大户型。实际上市场上已经有80%的户型是小户型（旧房），应该将这些户型倒腾出来给中低收入阶层，我不主张房屋越来越大，对国家资源是不利的。

　　

　　权力的边界

　　

　　主持人：听了大家的发言，我想可以得出两个结论：房价上涨有理，政府作用有限。大家说，不要对政府的作用期望过高。在本轮的宏观调控过程中，一方面，我们发现政府的权力已经伸展到了市场领域，比如南京的“一房一价”，还有一些骑在墙上，比如限价房；另一方面，我们同时注意到很多政策没有落实，比如“90/70”和“35%”。行政权力和市场力量在互相博弈，我想如果政府和市场的边界处理不好，就会产生宏观调控的偏差。那么从这个角度看，我们目前的宏观调控出了哪些问题？怎样才能处理好这两者的关系？

　　易小迪：房价高涨，实际上开发商在短期内得到的好处是多于坏处的。但是开发商为什么还要抱怨，这就涉及到调控的边界和规则的问题。

　　这种宏观调控没有起到全面的正向鼓励的作用，例如囤积土地的人一夜暴富。很多快速成长的企业，反而没有得到应有的利润。我们在天津3年卖了三十五六亿元，销售额是排在前面的。董事会开会的时候，给我们最大的批评是，卖房屋的钱还不如卖地的价格。目前的宏观调控不鼓励勤劳致富的企业，因此，政策是不公平的，而且给我们未来的发展带来很多不确定性，实际上政府的调控干涉了企业的正常竞争。政府的调控应该让我们可以看到未来，而不是今天调明天又改。就像比赛一样，不能进球后，打了一半足球改为打篮球了。好的政策不应该让大家都抱怨，政策应该是公平的，不能随意改变游戏的规则。“70/90”政策导致很多地方政府的反对，并不是地方政府干预对抗中央的政策，而是顺应市场规律。

　　杨晓辉：政府能够做什么事情？政府最好是建立市场的秩序，而不是直接打乱这个秩序，政府应该做的就是救助最贫穷阶层的住房的问题，要使这个阶层的人有房屋居住。大家都认为香港是发展得比较好的城市，比较均衡。但是，在香港也不是所有人都可以购买得起房屋。政府就要解决最低的人群住房的问题，政府的服务不是天上掉下来的馅饼，最终还是由整个社会来负担的，还要考虑社会的公平和效率，这是很复杂的问题。

　　董藩：该是到了彻底反思这次宏观调控的时候了。首先是警惕泛政治化。房地产问题，除了因涉及居住人权的住房保障体系的建设外，其余基本都还是经济问题，经济问题就要按照经济思路解决。如果把这些经济问题都看作政治问题，采用一些政治措施或者做政治思想工作的方式，而不是增加供应或者抑制需求，能解决问题吗？如果我们把房地产问题泛政治化，在现行体制下，就会导致大量信息失真，欺上瞒下，弄虚作假，愚弄高层，强压企业。欧洲国家“二战”后就有过类似的房价管制悲剧，最后经济学家总结出来的教训是：要摧毁一座城市，除了战争，最好的方式就是管制房价。如果江苏某两个城市严格限定开发利润，不出3年，经济出现问题；不出5年，将出现明显的衰退迹象。其次，政策出台要加强协调，避免出现“国税总局总是搬起石头砸建设部的脚”的类似情况。

　　徐滇庆：我们现在讨论政府和市场边界的问题，都处在不断学习的过程中，现在某些政府官员、企业领导民众，浮躁的心理很普遍，没有认真地坐下来好好讨论一下，政府部门就敢出政策，民众就敢抱怨，网友就敢一片骂声，这对我们的长期的发展是不利的。

　　现在的中国是处在汉唐以来千载难逢的盛世，所以我们要珍惜，对社会的动态，存在一种敬畏的心理，要战战兢兢、如履薄冰地珍惜现在的形势。划定政府和市场的边界仍然是一个学习的过程，不要说自己说的都是对的，要敢于说出自己的观点，特别要有超脱感。为什么官员总是要出错，因为他们有利益，他们要猜测上级要说什么，要迎合上级的心里说话。所以我们要超脱地讨论政策，不能说马上就能得出真理，这是不可能的，大家是在不断地摸索。

　　合理的预期和走向

　　

　　主持人：虽然我们不能仅靠一次讨论解决所有问题，也不可能对一个距离我们很近的政策做出清晰的判断，但是我们还是希望基于我们对已有政策的认识，推导出一个合理的预期。也就是说，如果有新一轮的宏观调控，那么这次宏观调控的主要内容的变化应该是什么？

　　鄂俊宇：上市融资是中国地产企业解决融资通道和资本金问题的最佳途径，中国证监会应该鼓励上市的地产公司加大直接融资的比例。中国的经济发展到一定规模，在资本和信贷的融资比例应该达到50∶50，才是良性的。

　　杨晓辉：我认为会有的，我不希望太强。还是那句话，政府的干预未必就能抑制住房价上涨的势头。有序的社会是大家喜欢的，大家对未来可以有更多的预测性，大家生活在这样的社会就会觉得有保障，就会觉得安心。所以我希望政府干预尽可能不要打乱商业社会的游戏规则。

　　徐滇庆：宏观调控必须立足于防范金融危机。中国的房价是否会出现大的转折，会的。什么时候，就是金融危机，我们的金融危机和日本、泰国、马来西亚、墨西哥、俄罗斯都是不同的，可能是来自于内部的银行系统的危机，这是我们的心头之患。

　　大家要明白，房地产出不了大的事情，而且房地产市场有这么强的需求，外资不断流入的推动，这个问题不会太大，无非是涨幅高一点低一点，政策无非是笨一点和聪明一点，差别是有的，我们希望做好，但是不会有太大的差别。金融危机一来，全盘皆输。所以要强调银行系统的安全。

　　董藩：基于两种判断，我认为国家一定会出台统一的关于住房保障的政策。一、当住房保障的问题演化为全社会人人关注的问题的时候，必须有统一的规范出台。二、过去的廉租房、经济适用房和限价房都带有保障性质，这些是部门的法规，在执行的时候，地方政府会打折扣，或者是根本不执行。基于我国的政治体制，到了一定地步后，中央会在更高的层面上表态，也会给全国人民一个交代，我相信在未来的半年时间内，国家会有统一的关于住房保障的说法。

　　如果不把房地产市场与住房保障分开，永远搞不好调控。

　　在住房问题上，一定要市场的归市场，政府的归政府。不要认为房价不上升或者降了，大家就都能买得起住房了，就像一万块钱的钻戒，将价格拦腰斩断，与大多数民工还是没有关系。

　　有人认为房价不上升或者降了，政府就基本不用管低收入者的住房问题了，这是大错特错的。只要是搞市场经济，就一定存在贫富差距，就有穷人，而房价常规情况下就是随着GDP和人均可支配收入上涨，而且多数情况下要高于这两个指标的增长速度。

　　其次，非要调控房价的话，只有三条路可走：要么明显增加供应，要么强压需求，要么适当增加供应与适当抑制需求，就是两边一起动。但这几年的思路基本上是压投资、压信贷、严格控制投资规模，正好搞反了，这样房价怎么能不上涨呢？

　　同时要注意的是，大家有选择的权利，就像到饭店，大家有权选择吃面条还是饺子，不愿意吃面条，你非要让别人吃面条。你可以采取打折或者是配送的办法，这样别人才会愿意，不能强迫别人吃面条。

　　因此，现在的调控政策可能是反了，所以今后会增加供应。会适当地增加供应量，金融慢慢地放松，我们要慢慢地体会。（王子鹏整理）