大开发商可能带来大问题

近几年，房地产开发公司成长速度极快，大型化和集团化的趋势十分明显。大家把房地产行业规范和健康发展的希望寄予大企业身上，认为大企业有实力、有品牌、更重视信誉，市场上的违规、欺诈行为多来自小企业。只要淘汰了小开发商，留下的有实力的大开发商将有利于行业健康发展。事实上，房地产行业不同于其他行业，有它自己的特殊性，在目前的制度环境下，企业不是越大越好，大企业也不是越多越好。如果这个行业基本上淘汰了小企业，只剩下一些行业寡头，那对于行业发展、对于社会不见得都是好事。

首先，大企业凭借实力和关系更容易获得土地与资金，在土地要素非常稀缺的情况下，容易对土地要素市场的进行人为操纵和控制，影响土地的价格和供应量。大开发商不但资金实力强，知名度高，影响力也大，在土地招拍挂出让制度下，获得土地比小开发商容易得多。自从招拍挂制度严格实行以来，土地与资金等要素已经逐渐向大开发商集中。

其次，大企业更容易进行官商勾结，或获得政府的照顾。许多地方政府在招商引资时都喜欢招大开发商，并给予许多优惠政策。地方官员们往往认为大开发商就是品牌开发商，具有很高专业水平和强大的实力。不少一、二线城市，房地产开发所需的要素资源往往向大开发商倾斜。

第三，大企业更容易获得媒体的照顾和追捧，通过媒体掌握话语权，主导或控制舆论。媒体喜欢捧大开发商、追逐有实力的大老板，因此，也捧出了一批有名的房地产企业和地产名人。这些大型开发企业和来自这些企业的名人可以通过媒体表达自己的意愿，达到某种利益目的。

第四，大企业更容易垄断定价话语权，获得超额利润。大开发商往往开发大盘，开发规模大，在城市或区域的影响举足轻重，很可能影响一个城市或一个片区的房价。现实中，在许多城市，大开发商往往是抬高房价的主力，起到涨价领头羊的作用，小开发商往往以它们为榜样，在许多二三线城市，大开发商拥有非常大的定价话语权，房价也因大开发商项目的推出而大涨。

大企业的这些优势都将会破坏市场公平和秩序，给房地产行业和社会带来潜在危害。

此外，大开发商具有行业号召力与领导力，这可能既会产生正面影响又会产生负面影响，如果大企业有社会责任感，则带动行业向好的方面发展，如果过分惟利是图，则会起到坏榜样作用，产生不良影响。

虽然小开发商更不重视信誉，可能会采取短期行为损害消费者利益，但是，在制度不健全的情况下，大企业的强势可能给消费者与市场带来更大的危害。开发商大有大的问题，有些充沛资金的大开发商可能不如一些小开发商有专业能力，而且开发量大的开发商并不能保证产品有较高的品质。实践证明，大开发商普遍存在“店大欺客”现象，对于纠纷、投诉等问题的解决还不如一些小开发商有效率。大开发商虽然很少去明目张胆地违法如搞面积欺诈、一房两卖、卷款逃跑等，但是大开发商更会利用制度漏洞或打制度檫边球，这些举动同样会损害消费者利益。

房地产企业大型化发展到一定阶段，很容易形成寡头垄断和价格同盟。如果住房保障跟不上，则大企业垄断会严重危及市场健康和社会稳定，房价稳定的目标难以实现。曾经有人建议应将70%的中小开发商淘汰出局，这并不是消费者的福音，也不是房地产行业的福音。大开发商可能带来大问题，而适量小开发商的存在将起到补充和制衡作用。

       黄兴文

2007-6-5

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