登记在《物权法》中具有重要的法律意义，它是不动产物权的公示方式，是物权获得绝对效力的法律技术基础。通过登记，将不动产上的物权状况公布在书面文件，即不动产登记簿上，《物权法》明确规定，该不动产登记簿上的权利记载乃为不动产物权归属和内容的根据。这一规则本身就蕴涵了一种策略方案，即以形式表彰真实。人们根据外观的书面记载来判断真实的权利人，而书面记载也就是人们进行真实权利状况判断的法律根据，即以形式推断真实。其一，人类的理性往往没有能力发现实质真实，恰如有哲人所云，我们皆生活于表象之中；其二，生活复杂繁芜，探究真实往往需要很高的成本，尤其不利于促进交易。因此，权利外观的这一策略选择实为一种有限理性和成本换算的结果。

　　发现真实是艰难的，但并不意味着应抛离真实；法律规则源自生活，而并不是立法者的发明，因此也就应如现实生活一样的真实复杂。这就体现在法律规则并不是一味地坚持权利外观主义，而是在特定情况下试图为形式所掩盖的“真相”提供一定的救济机制。因此，《物权法》还规定了登记的另一重要效力，即登记的救济效力，该效力的具体体现就是《物权法》第2章中规定的更正及异议登记、预告登记、登记赔偿责任三种制度规则。

　　更正及异议登记

　　表象与真实不一致的情形，我们通常称之为错误，那么在不动产登记所表彰的权利与真实权利状态不一致的情况下，法律规则应采取怎样的处理方式呢？

　　《物权法》第19条第1款规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记是真实权利人及利害关系人所享有的正当权利要求，但这里存在真实权利人与不动产登记簿上记载的形式权利人之间的利益冲突问题，所以更正登记必须以登记形式表彰的权利人之同意为前提，而在缺乏该同意的情况下则应由有效证据证明，也就是说该形式表彰效力被其他的证据所推翻。譬如甲、乙两人合伙购买了一幢房屋，却只将甲登记为不动产权利人，那么，如果乙能够提供证据证明该房屋的确为甲、乙两人共同出资购买（譬如提供原始出资发票），那么登记机构即可以据此进行更正登记。更正登记仍然以维护登记所表彰的形式权利为核心或首要选择。

　　第19条第2款规定，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”异议登记是对缺乏形式权利人的同意而无法进行更正登记的潜在的真实权利人提供的一种救济手段。譬如，上述案例中，如果乙申请进行更正登记遭到甲的反对，而乙又一时无法提供有效的证据证明存在登记错误，那么乙为了保障自己对该不动产享有的真实权利，即可以申请异议登记，防止甲肆意处分该不动产。

　　第19条中还规定，“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。异议登记的原因是存在不动产权属纠纷，登记机构作为行政机构没有权力进行权属纠纷裁决，而最终该权属纠纷需要通过司法程序解决。因此，法律要求异议登记申请人应在特定时日内启动司法程序，否则就使该异议登记丧失效力，等同于不存在；而如果最终在司法程序中证明该异议登记缺乏合法有效的根据，同时却又给登记记载的形式权利人造成损害，譬如交易机会的丧失等，那么不当异议登记申请人也应承担损害赔偿责任。

　　预告登记制度

　　一般说来，登记是对现时不动产权利状态的一种公示，因此通常认为登记表彰的是现时的真实权利人。但是在一些复杂交易类型中，不同当事人对某一特定不动产利益的享有具有特殊性。譬如在分期付款的所有权保留买卖形式中，甲向开发商乙购买房屋，合同约定甲向乙分期支付房款，而乙应在甲支付了第一期房款后将房屋交付甲居住使用，但乙仍然保留对该房屋的所有权，直到甲支付了最后一期房款。那么在这样的情形下，首先乙仍然享有房屋所有权，但是随着甲支付房款的增加，甲对该房屋所有权享有的期待权效力不断增强，直到将来甲的直接期待是完全取得该房屋所有权。那么在现时权利人和将来的权利人之间如何平衡利益防范风险呢？此即为《物权法》中规定的预告登记制度。第20条第1款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记是对未来不动产物权的一种保障，直接限制登记记载的不动产权利人的处分权。第20条第2款规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一效力在实践中具有重要意义，可以为将来的不动产物权人提供安全阀，譬如可以防止一房多卖的情形。但预告登记毕竟不是真正的登记，因此第20条中也规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　登记赔偿责任

　　登记是不动产权利公示并获取公信力的技术保障，也是不动产物权效力的根据。登记对于不动产物权具有决定性的作用，如果存在欺诈登记或登记错误的情形，那么将会对真实权利人造成很大的损害。因此《物权法》对登记赔偿责任作出了明确规定。第21条第1款规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”这是对登记欺诈之法律责任的规定；第2款规定，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这里规定了在登记错误的情形下，登记机构所承担的直接赔偿责任。

　　登记机构在登记错误中到底应承担什么性质的法律责任，这在理论上还有不同的认识，而认识分歧又源于对登记机构在不动产登记中的审查行为的性质认识的不同。我国《物权法》第12条规定了登记机构在不动产登记中的职责，而根据立法部门的解释，该条并没有试图对形式审查或实质审查作出明确界定，而只是明确了登记机构的具体职责，但是这一模糊规定是否恰当颇值怀疑，这直接涉及到第21条中规定的登记机构的直接赔偿责任的归责原则问题。也就是说，登记机构可否根据自己在不动产登记中仅仅履行形式审查、负担消极义务来为自己进行免责抗辩呢？目前在理论上尚存在不同的观点，而在实践中，也就只有交由司法部门提供解决方案了。（作者系中山大学法学院讲师、法学博士）

　　（编辑：林湄）