一
 自2004年春那一场“最后的狂欢”之后，宁波楼市在近两年多时间里，可以说一直在宏观调控的阴影里谨慎前行。
 从2004年5月份提高房地产商开发自有资金、捏紧土地和信贷两大“闸门”开始，一直到现在，国家针对房地产行业的宏观调控政策便几乎没有中断过。2004年10月底，央行宣布了9年来的首次加息消息；次年3月17日，央行第二次加息——如果说加息是一片落叶而使世人知晓了楼市之秋的来临，那么紧接着的“国八条”、“新国八条”等等国家一阵紧似一阵的楼市调控鼓音，便是楼市开始进入多事之秋的表征了。
 2005年5月12日，随着国家七部委一系列房产新政的发布，契税调高、房产转让全额营业税政策施行，楼市宏观调控终于由雷声而转为雨点甚至冰雹。当年夏天宁波楼市千里冰封、一片萧条的景象，当仍为无数人所记忆犹新。
 今年，“5·12”一周年才过了不到一个礼拜时间，“国六条”又给楼市亮出红灯；紧接着国家九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对楼市的供应结构提出了具体的量化指标——即“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，同时将二手房交易征收营业税的时限从原先的2年延长到了5年，引发6月1日前的二手房过户热潮。
 7月26日，此前为业界猜测已揪的个税强征政策，又被国家税务总局的108号文所正式证实，并再次引发7月底前的二手房过户狂潮。再接着，央行再一次宣布加息。不久前，国家又出台了严格的土地调控政策……
 仔细统计一下，从2004年5月至今，国家各项房地产宏观调控政策之多可谓空前——差不多平均每隔3个月就会有新的调控声音发出。如果以后有心者编撰一部新中国房地产史，可以想见，这两年半的时间将肯定成为其中极其重要的一个章节——而且现在说这个章节已经完结，为时尚早。

二
 那么，国家为什么要在短时间之内，对房地产业进行如此频繁的宏观调控？其中的原因，大致可以划分成两类：一类是经济的，诸如维护国家经济运行安全、保持房地产及其相关行业的健康持续发展等等；一类则是社会的，主要是出于维护社会稳定、和谐及安抚民心的考虑——在2004年之前，中国的房地产市场自1998年取消福利分房制度始，已经持续旺热了整整5年，房价在不断的高涨中已经极大地超出了一般购房者的经济承受能力，对高房价的不满反响已经极其强烈。
 从房地产宏观调控的社会原因看，很显然，这一波宏观调控所要关爱的对象，当是千千万万的普通老百姓。
 这种关爱的缘起，是因为相当多的老百姓已经承受不了高企的房价——即承认房价已经高到了不合理的程度，所以才需要调控。从这个角度说，那么调控的目的就应该是让老百姓摆脱高房价的阴影、能买得起房；顺理成章的，降低房价便是调控的应有之义——只有房价降下来了，调控的关爱效果才可以说是真正得到了实现。
 但至少从宁波楼市看，在经历了这两年半多的宏观调控后，我们并没有看到房价有下降的趋势——事实上，从统计部门公布的数据看，降的只不过是房价涨幅而不是房价本身，反过来说，房价其实一直还是在上涨。这就是说，宏观调控并没有让宁波的老百姓得到真正的关爱，调控之前已经承受不了房价、买不起房的市民，在调控之后依然还是承受不了房价、买不起房。
 如果我们可以肯定，国家对房地产业进行宏观调控的初衷，是有关爱老百姓的考虑的，那么我们就必须要问：为什么调控一调再调，老百姓就是得不到真正的关爱？把这个问题简单化一下，也就是要问：为什么频繁调控仍难降房价？

三
 从经济学的角度看，最终决定商品价格走向的无非就是供求关系。就房地产市场而言，如果房子的供应量多过想买房的人，那么房价自然会往下走。
但理论在现实面前总难免力不从心。
 很多人说，只要政府开闸放地、松开土地供应，开发商竞争充分了，房价自然能降——大家都相信，政府手上并不是没有土地。但供多少地才能使楼市供大于求？楼市需求本身就是一个变量，单纯依靠前一年度的商品房销售量和二手房成交量来推算这一年度的需求量，进而推算出有多少的供应量就可以让市场供求关系发生变化，这并不可靠。楼市供求的比例，应该是一个动态的变化过程——供应多少会引发房价的上扬或下降或持稳，进而引发购房者的减少或增加或不变。因此，要松开土地供应，松到什么程度就能收到降低房价的效果，并不容易计算。这其中，需求又有多种类型，多少价位的房子对应怎样的购房人群，谁能分得清楚？这个不分清楚，又怎么来对量供应土地？
 况且，土地的出让收入与政府的财政收入有着紧密的联系，土地出让之后对房产供应量的影响、对整个房地产市场的影响，又与地方财政收入有紧密联系——这就是很多人所谓的“楼市要挟着地方经济”。
 事实上，楼市不但要挟着地方经济，也在某种程度上要挟着国家经济。既要让房地产行业的发展不至于产生国民经济空心化的危险，又要使它能最大程度地拉动内需、促进国民经济的增长，这本身就是一个戴着镣铐跳舞的命题。
 在这样的前提之下，房地产市场的供求房地产宏观调控自然步履艰难。不调，不但经济前景可能受累，而且老百姓也不满；调，则稳固了经济发展的根基却难消老百姓的不满，让老百姓满意了经济增速却要受影响。鱼和熊掌要兼得，显然不容易——这应该是宏观调控的关爱效果得不到完全实现的重要原因之一。

四
 当然，宏观调控也不是说一点关爱效果也没有。
尽管宁波的绝对房价还在涨，但涨得慢了从某种程度上也能增强老百姓的购房能力。当老百姓的收入增幅远远超过了房价涨幅，买房至少不会象房价涨幅连续三年全国第一时候那样，成为一种梦想。而且，近来调控政策中对廉租房的强调，也可以让实在买不起房的老百姓至少能有房住。当然，政策如何尽量完善，以让更多真的买不起房的人能住上廉租房，是需要政府仔细考虑的——只是不管是廉租房供应还是房价涨幅持续的降低，这样的关爱效果对于奉行“居者有其屋”以及希望马上能圆住房梦的人来说，显然不是十分理想。
 也许更现实的一种期盼是，宏观调控能让开发商们不再象“有房就不愁卖”时那样，只是单纯的造房子然后就等着数钱的，而能成为造好房子然后安心数钱的。
 如果老百姓花巨资买下的房子，都能住得舒适、安心，这也算是宏观调控带来的一种关爱罢？