经历了2007年年中楼市“高温”的烤灼，以及2007年年末楼市“拐点”论的喧嚣，宁波房地产市场以一种矛盾的态势进入了2008年。
新年伊始，房价狂飙、一房难求的深深烙痕尚未浅下，而同时政策调控的雨露、王石“这一次调整不同以往”以及“不妨等三四年再买房”的论断、楼市浓重的观望气氛，更是活色新鲜。
对于宁波楼市而言，是沿着新鲜的烙痕犁下比2007年更深的各种印记——房价继续高飚、地价再创新高、捂盘惜售依旧、房子难买依然？还是在已然袭面的风雨中停下脚步甚而被风吹雨打成旧日模样——如同2005年般的房价下跌、楼盘打折、交易清淡、土地流拍？对于购房者而言，是相信苦痛的经验——调控三年却是一夜之间回到三年前——进而不顾政策信号及早购房？还是再次捂紧钱袋开始期盼，期盼轻松能圆住房梦的那一页日历从2008年起真正地被翻动？
新的一年才刚刚开始，一切都是未知数，但下面这些已知的和估测的政策面、市场面因素，或许能够让我们在经历2008年楼市时随时保持一份警醒的心态。
2008年宁波房地产市场展望之冷水篇
政策环境：意在挤供应而抑需求
中国的房地产市场说到底还是一个“政策市”。出台什么样的房地产调控政策和措施是一个方面，出台后的政策、措施如何被执行则是影响楼市走向的更为重要的一个方面。从2007年各级政府已经出台和表态的政策“风向”看，2008年的房地产市场政策环境，主旨是挤出楼市的供应量而抑制、分流楼市的需求量——这对大热了一年的甬城楼市而言，或是一盆冷水。
两大闸门收紧，挤压楼市供应
2008年中国宏观调控的大方向，在2007年已经定下明确的一条，那就是实行“从紧”而不是“适度从紧”的货币政策。这样的一种政策态度，再结合2007年央行连续10次上调存款准备金率、连续6次加息的行动看，2008年开发商的资金链或将面临不小的考验。
而在具体针对房地产市场的调控政策中，2007年9月底出台的房产信贷新政，更是明确了“严格房地产开发贷款管理”的规定：“对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”
资金“闸门”收紧，土地“闸门”也在收紧。市国土资源局在2007年住博会期间，已经表态说今后将适当增加商品住宅用地投放量，同时合理控制单宗土地供应规模，对成片开发建设的房地产用地，统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，增加土地供应的宗数，吸引广大中小房地产企业参与竞争，防止部分房地产开放企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”现象的发生；缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设；对没有按照土地出让合同开工建设和竣工的，依法依规提出处理意见，督促房地产企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，禁止其参加土地“招拍挂”活动购置新的土地。
资金和土地这两道关乎开发商存亡的“闸门”，如能实打实地收紧，对楼市供应量的增加显然是大有益处的。在信贷紧缩的情况下，为了尽快回笼资金、保证资金链的安全以及投入再开发，开发商将不得不加快楼盘销售速度，象2007年普遍的“捂盘惜售”、一幢楼两幢楼地卖的销售策略，或许就要重新被放量供应再伴以促销打折的策略所取代。而土地按“净地”分成小块供应以及开发周期的缩短，即意味着已供应土地转化成可供应市场房源的周期缩短，同样有利于楼市供应量的增加。
三大政策剑指楼市需求
政策的另一个目标，指向楼市需求。2007年里，于楼市需求有关的宏观政策主要有三条。一是一年之中央行的连续6次加息。自2004年10月央行在时隔9年后首次加息以来，这已经是连续10次加息，5年期以上的房贷年利率，已经从2004年加息前的5.04%，提高到了7.83%。如果以一套房子贷款50万元、20年期计算，持续加息前购房者的月供是3310.84元，而从2008年元旦起，月供将增加至4129.46元，即便银行给予基准利率下浮15%的优惠，月供也将增加至3773.63元，贷款总利息则更是从最初时的29万余元，增加至49万余元。二是，房产信贷新政中对提高第二套房首付比例和房贷利率的规定，尤其是第二套房房贷利率将执行基准利率上浮10%的标准，意味着6次加息后今年按揭买房者的贷款年利率将达到8.613%，其月供增加额和利息总额就更多了。三是国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国土部随后出台的针对该《意见》的《实施意见》中，明确规定今后普通住宅用地及经济适用房用地的供应量占年度土地总供应量的比例，不得低于70%。
这三条政策的可能效果，体现在抑制楼市需求和分流楼市需求量方面。首付比例和房贷利率的提高，显然将加大贷款炒房者的资金压力和风险，一定程度上会挤出楼市投资和投机需求，有测算表明，房贷利率上浮10%，购房需求就将减少25%。同时，增加经济适用房、廉租房的供应，会分流一部分商品房和二手房市场的购房者。2007年市里推出洪塘限价房虽然只有2501套，但申购户数超过8200户，而市房产交易中心数据显示，2007年1—10月份市三区商品房总销售量也就5927套，这部分选购限价房的群体如果被抽离商品房市场，对甬城楼市需求的分流是相当值得注意的。
结语：
政策面上的这种同步地增加楼市供应、减少楼市需求的效果，如果在2008年里能得到切实地发挥，且再有物业税的推行，则2008年国内楼市或许真的会出现“拐点”，覆巢之下，甬城楼市自然也不太可能逆大市而行。
不过，放多少贷款、挤和供多少土地、投放多少经济适用房和廉租房等等，并没有明确的量化指标——其中典型地体现着政策的人为性特点：国家的政策规定能多大程度上被地方政府所落实，仍然是个问题；再加上前两年宏观调控“房价越调越高”的“历史经验”，不免让人对政策的有效性如何打上问号。
2008年宁波房地产市场展望之火焰篇
市场环境：土地稀缺是绕不过去的一道槛
从市场化角度看，楼市走势如何终归要落脚到市场供需的形势上。楼市需求永远是一个变量，人口数量的增减和人口年龄的变化，以及人的心理状态的波动，都能够引发楼市需求的增加或者减少，这是无法量化的一个指标。而楼市的供应量大小，其实只取决于两方面因素：一是土地供应量的大小，二是开发商土地开发进度和楼盘推盘速度的快慢，其中土地供应是决定楼市供应量大小最先决的一个条件。在这个意义上，目前土地稀缺的事实，是楼市描画它的行进轨迹时永远绕不过去的一道槛——这道槛，随时可能演变为烧热楼市的一股“火焰”。
地价新高凸显土地供应紧张
2007年宁波土地市场的一个鲜明特点，即是地价新高的频频出现，不但宁波楼市各地产板块的地价高度不断被刷新，而且还接连产生了两幅新“地王”。这背后，有创价格新高的地块本身地理位置特殊的关系，有楼市形势太好的关系，但更多的则是住宅用地推出量少的原因。
按照市国土资源局的国有土地使用权出让计划指标，市四区2007年住宅用地的计划供应量是250万平方米，其中市三区（包括老三区、东部新城、江北西区、高新区和东钱湖）是170万平方米、鄞州区是80万平方米。但实际成交的住宅用地，据不完全统计，市三区不过20万平方米左右，鄞州中心区也仅60万平方米上下。从中即可见住宅用地供应紧张之一斑。
从近几年土地供应情况看，在量上呈现逐年走低的趋势。除了2005年因为楼市走弱开发商拿地热情不高而导致土地流拍较多外，2004年、2006年市四区土地成交面积均高过2007年甚多。据业界统计，2004年全市成交住宅及商服用地约300万平方米，2005年下降至133万平方米，2006年回升到270万平方米，而2007年约为135万平方米，与2005年时候差不多——而这两年楼市形势之好坏，却是天差地别。
楼市供需或言相对宽裕
在这样的土地供应现实面前，尽管不必然能得出地价将越来越高故而房价应该越来越高、土地越来越少故而楼市供应量应该越来越少的结论——这一结论里有着开发商所认为的房地产业天然不能亏损的荒谬逻辑、也隐瞒了开发商囤地不开发人为减少楼市供应量的故意，但未来宁波楼市供需之间的紧张是可以想见的。
像宁波这样的沿海经济发达城市，一方面民众购买力强，对住房的改善性要求高，另一方面城市化进程的高速推进将持续产生大量的拆迁被动需求，同时会越来越多的吸引外来人口。因此，甬城楼市需求是有强弹性的，并且是可再生、可增长的。这供需两相情况以比较，则2008年甬城楼市供需关系上的矛盾或许还难以得到根本性的解决。
根据2004年—2007年市四区已出让成交的住宅用地逐幅统计，2008年甬城楼市的住宅供应量大致如下。2004年至2006年间市四区已出让而至今尚未开盘的住宅用地不到20幅，这部分土地能开发的建筑面积，加上同样在这期间出让但已开发了一部分、卖了一部分房源的土地其后续可开发的建筑面积，总量约为260万平方米。这部分开发量考虑到分批分期供应、因拆迁原因延迟推出等等因素，在2008年内能转化成可供应房源的，预计只有180万平方米上下。2007年市四区已出让的住宅用地，可开发建筑面积约120万平方米，从拿地时间看，这部分开发量或大多数无法在2008年即形成楼市可供应量，能有60%就已经很乐观了。
2007年1—11月份市四区商品住宅新增量约192万平方米，按销售率85%计算，留到2008年的存量约30万平方米。2006年存量114万平方米，同样按85%的销售率计，留到2008年的量有17万平方米左右。
由此推断，2008年市四区楼市供应总量可能在300万平方米左右。这其中，除去位于东钱湖的“雅戈尔·香颂湾”、“华润·卡纳湖谷”、“恒元·英伦水岸”以及位于鄞州中心区的“宁兴·城市花园”等高端别墅类项目，以及一部分单身公寓产品，2008年主流的普通住宅供应量或依然不会太充裕。不过，如果考虑到购房需求在2007年里的提前释放，以及2008年需求将受政策影响有一定程度减少、开发商推盘速度将比2007年加快等因素，市场总体供求形势应该不会象2007年这般紧张。
结语：
趋紧的政策环境，辅之以相对不太紧张的供应量，2008年的甬城楼市也许会如2006年一般不瘟不火，平稳运行。不过，在土地供应紧张状况得不到缓解，而楼市供需并非供严重过于求的情况下，甬城楼市的政策环境一旦压制不住市场环境，确立不了强势地位，则楼市需求随时就会如2007年这般地大幅反弹。届时，2007年狂飙突进的这一幕重演也并非没有可能，即便不在2008年，也会在另一个年份。