拐点悬疑

王子鹏

“拐点”，这是一个相当可疑的词汇。这一词汇在2007年底“大规模上市”，使整个房地产市场疑云重重。期待和现实在冲突，理论和数字在纠缠，一切似乎显而易见，一切却又悬而未决，乱纷纷你方唱罢我登场，2007年岁末的房地产，仍然是一个一切都不可靠的悬疑大片。

何谓“拐点”？

“拐点”这一词汇的出现与其要表达的观点相当吊诡。这一出身“数学世家”的概念，一旦被强悍的房地产评论“胁迫入伙”，便以自身的“清白”做了投名状。本来，从“原教旨”的意义上讲，“拐点”作为一个高等数学中的名词，指的是平面曲线从上凸至下凹或从下凹至上凸的分界点，再“专业”一点，“拐点”是二阶导数从正到负或从负到正的转折点，这一点上二阶导数为零。从平面曲线上看，“拐点”的出现仅仅意味着曲线上升或下降的形势发生了变化，并非上升或下降过程的结束，更不是由上升“拐弯”成下降或由下降转为上升。如果从这个意义上看所谓“房价拐点”，只能理解为房价上涨的形式发生了变化，但上涨的趋势并没有变。
但是，显然在2007年年末的这场关于“拐点”的大辩论中，“拐点”已经不知不觉中变成了“转折点”。这正如地上的路，地方本没有路，走的人多了，也就成了路。“拐点”本来不是房价下降的转折点，但这么说的人多了，“拐点”终于成了“转折”的通假字。类似的命运也包括被强暴的“空穴来风”、“七月流火”。众口铄金、积毁销骨，这些“习惯势力”不仅能改变一个正常词汇的含义，甚至能作用于物理层面，损毁正常的经济运行。
所谓“拐点”，如果有一个出生日期，大抵应该在2007年的10月底。此前，虽有偶尔出现，但并未形成气候，姑且不论。这个月的月底，各种市场监测机构忽然发现，上半年房价飙升最猛的深圳突然被“冻住了”。交易量萎缩、房价环比下调。10月深圳一手住宅交易量大幅萎缩，全月仅成交16万平方米，日均成交量不足6000平方米，较9月下降五成，为近3年来罕见低量。这一症状其实从8月份就开始出现，并且从二手房传导至一手房，从深圳传导至广州及珠三角主要城市，加上随之而来的深圳中天置业的倒掉和北京新盘的交易量萎缩，“冬天论”异军突起。“拐点”一词，粉墨登场，从象牙塔走向大众。
市场变化加上网络舆论的“乘数作用”，“拐点论”成为万众瞩目的显学。

“拐点”在哪里？

“拐点”来了！这就像童话剧里的“咕咚”，猴子已经跑起来了，兔子也跑起来了，大象你还不跑吗？你看，深圳已经跌了，上海似乎也要跌了，北京难道还会远吗？
恐惧、焦虑、狂喜、观望……各种情绪透过看不见的介质传播，对于拐点的预期，先于真实的拐点到达。“拐点”，与其说在市场上，不如说在我们心里。近一段时间以来，无论你在网上行走，或是在现实中串场，线上线下的论坛，大大小小的聚会，几乎无拐点不成席。争论、关注都是一种社会情绪的反映，期盼拐点，几乎已经成为公共情绪。以至于网络上的“正方”成为英雄，而“反方”则往往遭遇各种各样的网络暴力。
期待是有理由的。对于拐点的期待，几乎与房价上涨的周期同步。这种期待来自一个最基本的市场规律：从来没有只涨不跌的价格。房地产不是很牛吗？看看东京、香港的“都市负翁”，就知道房价下跌能跌得多惨。因此，任何时期，都有人在持币观望，在盼望所谓“拐点”就像梦中情人一样，在某年某月的某一天，转过街角，突然相见。这种情绪，在房价涨势较猛或即将较猛时往往最为强烈，并且会在相关的专家建议中找到理论根据后成为真实的持币待购，并且会演化为“不买房运动”、“合作建房”、“自建房”等种种异类行动。
三年前，北京。曾经有无数人怀有这样的想法。三年后，我敢打赌，当年的持币待购者无一例外都后悔莫及。
然而，三年之后，一个新的观望情绪又在北京形成。如果新的期望再一次破灭，谁能为这些持币待购者埋单呢？历史上的拐点，似乎只存在于我们的心里。那么现在呢？
买还是不买，这是一个问题。

 “拐点”怎么拐？

在网络归结的“正方”中，谁的话你都可以不听，但有一个人例外。因为他不仅能动口，而且能动手，因为他的名字叫——王石。
万科降价了。当年在上海“坚挺”的万科，于2007年的最后几十天几乎全线下调了其在广州、深圳、上海的一线楼盘开盘价格，最高降价幅度达到15%。几乎与此同时，“我承认楼市拐点确实已经出现了”，王石的这句“狠话”被媒体反复引用，以至于本来很有话说的楼市评论人也迅速改口或闭口，“地产教父”都发话了，“拐点”的到来似乎毋庸置疑。
然而，“改口”的也包括王石。三天之后，在王石的博客上出现了一条短短的“更正”，王石抱怨说，在肯定回答深广楼市出现拐点之后，“第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。”这第二句话是：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”通过这次更正，王石先生把自己的推论局限在深广两地，而对于北京乃至全国的房价，并没有做出任何有倾向性的判断。这对于期盼拐点并为之拼命找寻依据的人来说，不仅失望甚至有些迷惑了。
更加令人困惑的还在后面。王石先生在央视《经济半小时》中谈到“中产阶层感觉到买房子非常吃力的时候，这个时候房市就快要出问题了”，并随后建议“三四年后再买房”，不管怎么看，对当前楼市都是一个唱空的论调，业界一片大哗。于是，我们随后看到了王石博客上的《拐点论》连载，在肯定部分地方出现拐点的同时，也抛出了“看好住宅行业的发展前景”、“房地产市场仍处于长期向上趋势中”等高调。这些前后逻辑并不严谨的表述，让众多的追随者无所适从。
“拐点”在哪里？仅仅是深广的拐点是拐点吗？拐点怎么拐？拐点拐到哪儿？既然拐点已经出现，为何市场让处于长期向上的趋势之中……
这些疑问，没有越辩越明，反而越来越让人困惑。有好事者干脆画了一幅图，第一幅图上，一条向上的直线中间略微向下“拐”了一下，第二幅图的上行直线在中间转折向下。博主困惑地问大家：各位，你们说的“拐点”到底是哪一种？
“拐点”面前，大家都晕菜。

“卖拐”，你买不买？

实际上，对王石言论的不解是一个具有共性的疑问。弄了半天，不仅拐点有没有、怎么样没搞清楚，甚至拐点的定义都没有。大家自说自话，鸡同鸭讲，热闹非凡，却不得要领。
其实，所谓“拐点”，不管穿上什么样的马甲，都是对来年对未来一个时期房价基本走势的判断。有没有拐点？“拐”到哪儿算拐点？持续多长算拐点……等等这些悬而未决的疑问是每个年头岁尾必然老调重弹的话题。今年这一话题之所以轰轰烈烈长盛不衰，乃是这一特殊时期的特殊情况所决定的。
在2007年这一年的年尾，我们不仅看到了“从紧的货币”政策突然释放的质变似的威力，而且看到了政府对于民生问题的关注和解决住房难问题的决心。这两个方面的预期正在左右着我们对未来一年形势的基本判断。预期加上现实中部分城市的房价市场回调，终于促成了“拐点”这一年终疑案。
房价，是市场的、非市场的各种力量综合作用的结果，对市场价格走势，并没有完美的数字模型。但是，对于房价走势的判断，离不开对市场供求、政策取向、土地供应、金融货币等重要因素的梳理，也不能不对重点城市的房价做样本分析。本期专题，正是希望通过力所能及的梳理和分析，为读者提供一个基本的判断依据。
同任何一个市场一样，房地产市场存在着判断风险，有人“卖拐”，就有人上当。一种言论无论深浅，都会引来无数的拥趸，尤其是那些看准了大众心理预期的言论，更容易使人盲从乃至盲目。
在这里，我们并不能为您提出一个绝对正确的答案，我们只提供参考。破译“拐点”，勘破悬疑，仍然需要自己的判断。

2007年12月31日星期一
（本文为2008年1月7日《中国房地产报》专题“拐点悬疑”封面文章）