钮海津：别墅主义-中国大陆城市别墅述评
别墅主义
口钮海津
A、踏上引领亚太墅标的台阶
1。
开篇，先讲一个别墅故事。
重庆的别墅楼盘有一个翡翠湖墅区，翡翠湖墅区有一个“镇湖之宝” ——湖心大别墅，标价3000万人民币。在《福布斯》杂志“中国十大豪宅”排名中它名列第五，其评语曰：“位于湖中央岛屿上的独立别墅营造了一个绝无仅有的私人空间，占地4000平方米的岛屿上唯尔独尊，别墅建有私人码头，这栋1300平方米的两层别墅，其内部设施会完全依据买主的要求来度身定做。此处房产确是国内较为罕见的超级豪宅之一。”
此前，重庆的单座别墅曾经创下800万元一幢的交易记录，这似乎已到了中国西部的别墅消费上限了，然而翡翠湖的湖心大别墅标价高达3000万，能卖得出去吗？
天价自有天人。自2003年始，一个神秘客户就与开发商频频接触，每个月就会派人到翡翠湖别墅区察看湖心大别墅的工程进度。
经过一两个月谈判后，2004年5月，开发商在翡翠湖别墅贵宾接待中心接待了这位购房豪客，“镇湖之宝”成交，总价人民币3000万元，首付款1000万元当场付清。
号称“中国西部第一豪宅”终于名花有主——买主乃是深圳“南玻”——据说。
2。
最新的故事传说：上海的扛鼎之作——天价人民币一亿三千万元的佘山紫园别墅某座在上月已被神秘的北京买家拿下——它比前面的故事高出了一亿元！
我们注意到，半年前的2004年11月12日，“国际别墅设计趋势展”在上海马勒别墅饭店举行。会上，佘山紫园别墅的开发商中凯集团以7000万元设计费签约11家国际建筑设计事务所的27位设计师。
匡算一下，佘山别墅区有地280亩，建79栋别墅。7000万元的设计费用摊到每栋别墅上就是近100万元，如此巨额的设计费用，创下了又一个亚太记录。“别在意我们花了多少钱，钱是第二位的。关键是看我们的产品”，中凯集团总裁杨益华在接受采访时表示：“高端房产的售卖性质其实是奢侈品，而不是简单的消费品。”
在上海，高端房产已经不再仅仅具有自住和投资两种需求，而是作为一种高端人群在居住舒适的基础上对精神层面的需求。在成功举办“2005上海之春房产展示交易会”之后，VNU亚洲展览集团于5月1日－4日在上海展览中心又推出了全方位、立体化的大型“精神需求”——定期房展“2005假日楼市－黄金周别墅博览展暨投资房产展示会”，展出20多个风情各异的别墅项目。不管销售结果如何，中凯在设计费上的特殊投入，已经为上海别墅新一轮的竞争带来讯号：期望以低投入来获取高利润的参战者，已经开始在这个领域出局
3。
今年北京很多高端别墅项目给市场留下很深的印象：西山美庐依山所造出的流水别墅，预计售价在5000万元，打算以拍卖的形式售出，有不少买家早已暗中做好了打算；位于北京密云的亚澜湾内湖岛屿已标出了6000万元的底价，也成为了北京的天价豪宅；还有2004年下半年悄然现身推入市场的北京玫瑰园的楼王，标价首屈一指，1.6亿元。这些别墅每户的面积都在3万-5万平方米，项目都“主水“。水景豪宅成为北京今年别墅销售市场的一大特色。
4。
别墅是房地产和住宅产业的高产品，它在中国大陆的出现和发展，顺应了改革开放以后大量涌入城市里面的外商和先富一族，回顾大陆的别墅市场，我们已经历了15年发展的历程，这个发展历程有四个发展阶段：
第一个阶段1990-1995年。这个阶段华南（广州、深圳）、京畿（大北京）、沪杭（上海、杭州）的别墅市场甫一起步，别墅就成为人心所向，成为城市地标。
第二个阶段是1996年~1999年。别墅市场处于收缩期。这个时期，国家出台了《关于空置高档房地产开发项目的通知》，各地政府也相续出台了有关政策严格控制高档房地产开发项目的审批，对别墅市场起了一定的抑制作用。别墅市场发展空间和速度受到狙击，
第三个阶段是2000-2002年。中国经济发展和世界经济回暖，广州、北京、上海、深圳别墅市场开始渐有起色，出现了一些业内业外、国内国外叫好的项目。品牌的力量是强大的，一股别墅浪潮旋即波及全国——先是东部再是中部后是西部——连某省某县的警局都建了交警别墅区。
第四个阶段是2002-2005年。这是一个复杂的阶段——是一个没有绿灯的“魔高一尺道高一丈”的“黄灯年代兼红灯年代”。
2002年5月国土资源部颁布第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。某种程度上说对土地的供应源起了一定的抑制作用。紧接着2003年2月8日国土资源部出台45号文件："停止别墅用地供应"。再就是2003年6月5颁布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对别墅市场发展资金有一定影响。2004年中期以来出台了一系列“宏观调控”行政链条，4号令的下达进一步限制了别墅用地。今年的金融政策同样遏制别墅的发展，中行叫停高档别墅个人房贷，在北京开始实施，其他银行也加强了个人房贷的管理，随后央行的加息政策出台。土地金融两把大锁，对别墅市场影响很大，而最近出台的“国务院八条意见”上升到“政治高度”，提出建立“政府负责制”。《英国金融时报》今年4月25日报道：“在中央政府看来，要给持续增长的房地产热潮降温，最快捷的办法就是连续泼冷水；根据中国国家统计局发布的数据，今年第一季度房地产开发投资同比增长26。7%，在再度加速的中国经济中扮演了重要角色；房地产行业作为一个先导性部门在实体经济中甚为重要，这更可能令政府投鼠忌器。”在法轨收窄之下，这个阶段华南、京畿、沪杭别墅市场又“顶风生产”了一批上好的产品，以“不可思议”的崛起意志，踏上了引领亚太地区城市墅标的第二乃至第一台阶。
5。
而我们“有幸”经历了第四个阶段后看到2005年五。一黄金周广州的别墅新花胜大开放之景：
——锦绣香江别墅。社区环境优美，通透大气，依山势而建，大厅大房、大庭园、大露台，外立面色彩鲜艳，很具现代感。
——广州雅居乐花园别墅世家。五一推出新的货量大，不过价格也不低。
——华南碧桂园别墅。依山体而建，大户型、精装修、跃式设计，室内设计特别注重自然的错层。
——雍景山庄别墅。首期规模不大，总货量86套，最大卖点是位置佳，正位于大夫山脚下。
——珊瑚湾畔独立别墅。澳洲风格，每家别墅内部都有私家电梯，部分单位拥有一线江景。主推300平方米左右的户型，总价约300万，带有300平方米的花园。
——清华坊别墅。传统民居式的社区，每栋别墅均是前庭后院、大门高墙、中空天井，同时融入西式设计中开敞式花园和下沉式庭园等。
此外，我们还分别“投墅”了东方夏湾拿的维西亚山庄、汇景新城的棕榈园和明月清泉、东雅图的雅图奥园、金碧御水山庄的湖光翠堤、碧桂园的凤凰城和翠山蓝天、君林天下的御林天墅、保利花园的林语山庄、南沙逸涛的碧海花城。。。。。。等等，真正感受到这些别墅开发商从项目发展来研究环境，研究形态，研究人，关注投资者的购买心理和趋向，关注每个楼盘个性化以及他们的居住和生活方式。
6。
这种质的提高，我们在北京的同事也看到。北京的别墅项目尤其是近期新开盘的项目整体品质的提高主要体现在三个方面：
——山水与环境资源日益优越。近期新盘大多集中在有升值潜力的或市场认知度较高的区位，区域位置已经成为决定其品质与前途的最关键因素，顺义、昌平凭借区域内优越的交通环境、良好的自然山水环境以及丰富的可借鉴资源（如文教资源和风景名胜等）依然是开发热点区域。
——社区内部环境质量与景观质量不断提高。以北京碧水庄园为例，其前期开发的别墅平均在一亩到二亩左右，而临湖三期所开发的每户占地约有五亩。这批别墅销售情况非常好，这反映出客户对低容积率、高占地面积的豪华别墅的需求。近期高档别墅项目均呈现出向大户型、大花园、低容积率的方向发展的趋势，中低档别墅由于价格限制，不可能达到高档项目的品质，但也通过增加社区内绿化率、建设高档次的园林景观以及优化别墅项目规划形态等措施以满足业主对私密性越来越高的要求。
——户型设计不断满足新的生活需求。现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入。
7。
中国大陆的别墅市场正在通过不断弥补自身缺陷、深入了解并引导需求、提升项目整体水平及品质、转变营销策略等措施，最大限度地满足消费者的新需求，并引领消费者建立一种健康、休闲、舒适的生活新概念。
中国大陆的别墅开发商已经到了此站——知道美国的豪宅生活是什么，知道英国的豪宅生活是什么，所以也就比原先更知道中国的豪宅生活是什么——这个符号的传播价值是非常（非常！）大的，它标志着（重复说一遍）：华南、京畿、沪杭的别墅市场已踏上了引领亚太地区别墅标准的第二乃至第一台阶。
想提个说法，说2005年是别墅年。
B、我们推崇城市别墅
8。
为什么推崇城市别墅？
我们知道，提倡别墅生活将遭到诸多指责。
这样吧，让我们一起回顾推崇新产品的“历史档案“：
——当中国大陆绝大多数人还在用手搓板洗衣的时候，推崇“洗衣机生活“遭到诸多指责，可是后来呢？
——当中国大陆绝大多数人还在用珠算盘或笔纸算的时候，推崇“计算机生活“遭到诸多指责，可是后来呢？
——当中国大陆绝大多数人还在用脚踏车的时候，推崇“私家车生活“遭到诸多指责，可是后来呢？
——当中国大陆绝大多数人还在住板屋陋室的时候，推崇“电梯洋房生活“遭到诸多指责，可是后来呢？
——可以再举例，一样是一种历史的必然。
9。
社会风气需要推动，社会生活也需要推动，只要这样的风气这样的生活是代表进步的可及的，就需要有人推动。《房地产导刊》推崇城市别墅，提倡别墅生活，是企望别墅生活早日成为中国大陆民众的第一居所——因为我们有数据和条件支持。
中国城市开发协会会长王平认为，中国人老有一个观念——“因为我们地少，因为我们人多”，摆资源贫乏的借口，结果建造了很多不适宜居住的房子。这个观念应该有所转变，土地少吗，根据卫星航拍，中国大陆可居住jfkyftjftyuiokoiuytffeqwderjf jk地是3亿亩。按照资料显示，到2050年，中国将达到18亿人口，按照当时养老人计算，六口人算一家人，就是说在18亿人口里，在30亿亩里，应该是一亩地一户人家，这才是中国真正的田园式的生活。别墅选择的地点应该追求这个田园式的生活，六口人一亩地，按一亩地六百平米的话，几乎一口人一百平米。第二个观念应该有所转变的是，低收入的人一定要买低价位的房子吗，我觉得这是倒退，就是让穷人永远是穷人。我们绝不能让中低收入的人永远从平房到筒子楼，这个发展对他们太残酷了。别墅就一定是高档吗，我认为，别墅不是高档的，应该跟村镇的改造相结合，和村镇的居民相结合，使农民的乡土气息能够和别墅和你在一起。
10。
谢谢王老师的醍醐灌顶。
的确，去看外国的房地产展，别墅在国外常常是作为第一居所使用的。比如德国房地产展，你看到的是百多幢别墅供买方选择，可他们的人口密度是240，比我们中国大陆的140还要高出100！，当然，我们今天谈全民别墅只能谈建设方向，只能谈发展前景因为今天的中国正处于社会等级分层的新十字路口。几十年的平等社会的神话已经破灭，人们的社会等级观念正在急速地更新。推动这一变革的最有利因素就是金钱。占有金钱的多少正在把人们的社会地位进行重新划分。到一些别墅区销售中心观察，可见购置别墅的业主多为如下人群：
——地产商总经理层，上市公司主席层，大企董事局层，机构投资者层，金融界资深者层，私营业主成功者层，自由职业群杰出者；
——他们的典型个人特征是40岁以上，有过三五次置业经历，生活富裕，阅历丰富，多年总是“领头羊”——老板。
11。
有鉴于此，中国大陆的别墅首先是一种生活方式，区别于其它建筑类型的最重要的特征是表明住户自身品位和个性的标志。随着工业革命与现代技术革命的发展，商业活动的频繁逐渐成为获取财富的重要手段，人们聚集在一起，在城市这个平台上创造着更多的机遇。作为美好生活载体的城市更是因为信息与资源的集中具有独特的魅力，于是在新城市中诞生了中央商务区（CBD）。而在CBD区域中建起别墅群，是城市商务精神的核心载体，更成为商界巨子、精英阶层彰显不凡实力与身份的宿处。
纵观历史，横看世界，不难发现几乎所有真正的豪宅都占据着它们那个时代的核心地段。紫禁城无疑是帝制时代北京最高档次的豪宅，它占据着当时北京城的核心位置。纽约城最尊贵的地段无疑在CBD，CBD内最尊贵的地段无疑在核心区。位于CBD核心区的曼哈顿和长岛的别墅区，占据着今天纽约城唯一最有价值的位置。
12。
贵为城市别墅区，必须具备几个条件：首先是独一无二的地段，其次是独一无二的建筑，第三是特殊身份的人士，三者缺一不可。世界上有些建筑，虽然数次易主，历世变迁，经过百年风雨却依然风采依然，甚至焕发出更加让人心仪的魅力。
商务成功人士根据区域价值和自身发展多选择在中央商务区置业。首先，这里距瞬息万变的商机最近、商务环境最为成熟，其次，这里是城市高素质人群最为集中的地方，人们需要一个身份展示、事业发展、财富递增的有效平台，再次，这里的生活方式与新经济保持同步，高效、便利的多元空间可令生活更加丰富。城市别墅不仅具有豪华舒适的一切特性，亦可作为CEO们进行商务洽谈的私人会所。在CBD这样寸土寸金的地方，城市别墅为CEO们度身订造，既是“休”身养性、暂时脱离喧嚣纷扰的商务中心，又是私密的、与写字楼开放空间完全不同的个性十足的商务平台。
13。
城市别墅区的形态多种多样，它在当今这个越是工作上快节奏就越向往舒适安逸的商务时代，城市别墅直接把豪宅、财富巨子、商务生活连接起来。是财富阶层实力与姿态的象征，好比名片上的头衔，是一种卓而不凡的商务礼仪与身份显现。
住城市别墅，就是住城市幸福。为商务精英提供一个物化成就享受财富和安逸娱度有生之年的超级平台乃是建立一个人人可追照的社会幸福标本。再者，城市别墅是财富阶层实力的象征，拥有城市别墅，进可取，退可赚，在商战中无后顾之忧。再再者，“父母在，不远游”乃儒商之孝道彰显，买城市别墅，三代同堂，四代同福，境界矣。
14。
北京吴德洲有这么一说；别墅最主要的特性就是它的投资特性。很多人买别墅，可能最初没有意识到它的投资特性。客人买房子在那个区域第一认可的是位置，接受这个区域的国际化背景。不管你买的时候有没有意识到买不动产就是投资，但是最终还是一个投资型的，因为一旦你选择了这个区域，就一定接受它这个背景，就一定接受它这个状况。而且是无法回避的，即使你买了更远的别墅，总也有一天你要面对，要处理这个房子，是买，还是卖，还是租。
戴德梁行董事胡港文讲了他们泛城中介的一个例子 “2003年有一位业主买了一套600万元的别墅，但后来这位业主的资金周转出现问题，我们向其回购了这套别墅，后来我们以900万元的价格再次将这套别墅卖给了其他客户！”
成功出售二手别墅而获得丰厚利润，主要是得益于一手别墅已经日渐稀缺。
15。
有专家阐述，真正意义上的别墅，它其实是高消费的奢侈品，其价格往高走怎么高都没有关系，往低走却不太正常，有违别墅品质的含义。国外实行住宅郊区化，是因为郊区的居住成本高，富人一般住在郊区，而我们的住宅郊区化刚好相反，是离城市越近价格越高，许多人选择在郊区置业是因为在城里买不起房，才到郊区置业，结果造成交通和生活配套等方面的压力。再加上目前的郊区没有相关的产业配套,生活单调问题较为突出，这些都制约了别墅市场的健康发展。因此，从某一方面来讲，城市别墅成了普通人眼中的奢侈品。
北京方面的调查显示：“有77%的被调查者将开发商的品牌作为挑选别墅的首要因素。有71%的被调查者购买别墅用于自住，有10%的被调查者选择购买别墅用于投资。有56%的被调查者希望以别墅为第一住所，为第二住所的比例则为27%，另有16%的被调查者选择别墅是为了度周末。大部分消费者（注意，是大部分）希望别墅距市区的路途在1个小时以内。”——这就对了，他们想得到的就是城市别墅！
用三句口号收篇：
——住城市别墅就是住城市幸福。
——有钱当然买别墅。
——再置业，要置就要比原先的好，比如中央别墅。
C、别墅是市场也是战场
16。
从五。一黄金周的情况看，中国大陆各大主要城市别墅市场销售价格整体持续上涨。在需求旺盛和市场预期良好等因素的带动下，北京整体价格趋于上涨。广州高价位别墅市场价格上涨十分明显。上海楼市开发环境趋向成熟，最高均价达20,550元/平方米。由于购买别墅的客户往往对价格的敏感度较低，影响今年别墅市场价格的主要因素仍为项目环境和产品的品质、提供的服务等。
别墅市场趋好，有一个良循的过程。2003年上半年的那场史无前例的SARS疫情让众多别墅开发商开始奢望限制发展的措施能“缓期执行”。同时，由于高密度住宅对人体健康的诸多不利因素，也衬托出别墅项目空气好、环境好、生态好的优势，这些利好因素都成为了别墅市场“拨开云雾见天日”的希望。
17。
据业内人士概算，未来三五年内，北京每幢价格在500万元以上的别墅供应量在7000套左右，总值约300亿元。300亿元意味着什么？意味着价位在500万元至上千万元以上的别墅占去北京住宅总投资金额的一半。
因为全国出现别墅供应量增大的问题，才会有一段时间以来上头有一批针对别墅用地的禁文。反过来看，商机来了，已有的别墅用地也就在所难免地水涨船高了，而住别墅的人之身价当然也就更精贵了。
18。
据戴德梁行统计，目前在深圳投资的世界500强企业共113家，投资领域主要集中在IT、制造业、商服及金融领域等行业，其中美国、日本两国各超过30家，比重超过63%。在深工作的约6000名外国人中，日韩两国外籍人士占深圳所有外籍人员总数近六成，欧美国家则以美国人居多。这些外国人9成以上常驻深圳，这表明“外籍人士有稳定、长期的居住需求”。
戴德梁行介绍，外企高管人员住房津贴一般在人民币2—4万/月，中层则在1—1.8万/月，“这显示出外籍人士租赁物业根据住房补贴标准不同，将呈现两层分化的现象——即一般高层人员将选择租金超过2万元/月的物业，而中层人员则选择租金低于2万元/月的物业。
而值得注意的是，调查显示大多数外国人较为熟知的豪宅项目仅有蛇口鲸山、半山海景别墅区、蛇口兰溪谷、东海花园、华侨城·波托菲诺等8个，而对于近两年出现在深圳的越来越多的豪宅项目，尤其是东部滨海项目，却似乎一无所知。戴德梁行认为，“这表明，目前能符合并满足外籍人士居住习惯的优质小区仍略显不够。”
19。
北京的资讯表明，别墅的需求群体起步阶段主要以外销为主，1997年之前，70%的别墅购买者持国外护照，而其中的港澳台客户占很大比例，约占整体购买者的50%以上；而近几年别墅购买者则以中国境内人士居多，这一需求群体除了海外归国人士外，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客。
别墅在国外常常是作为第一居所使用的，所以以前购买别墅人群中外国人的比例要大于国内人士，而近年来，别墅的购买群体比例结构已由过去的境外占70%，国内占30%，发展到目前的国内占80%，境外占20%左右。将别墅作为第二居所的国内购买群体大量增加，说明北京的别墅市场结构正在逐步发生变化。
国外客户主要是分为欧美和东南亚地区，两部分客户群有着较为明显的差异。其中欧美的客户主要是机构用途，如各国使馆人员、外资企业中国首席代表和其他高级官员等，这些客户主要是租用别墅，购买的比例较低。东南亚客户中购买的比例较高，主要原因是受其地产投资观念的影响，看好了中国经济的发展潜力，因此选择在北京置业，其中有相当的比例是投资客。如近年销售较好的别墅中30%的购买者是东南亚的客户，其中三分之二是投资客。主要的客户群年龄大概是40岁到45岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户，家庭人口在两口人到三口人之间的，这个客户特点与上海很相似。
20。
据统计，北京别墅市场的整体平均售价约为人民币9580元/平方米左右。近3年的实际平均交易价格在12500元/平方米左右。对应价格来论市场需求，现在中低档的项目整套价格300到400万元的是主力，很少有低于200万元一套的，低于200万元的销售都非常好，需求较旺。中高档是400~800万元/套，以500~600万元/套居多；这种销售能保持两套一个月就已经很不容易了。高档的项目，一般800万元以上的，两三个月甚至有时候很长的时候都很难成交一套，成交比较慢一些，高端需求相对较少。
北京的资讯表明：别墅市场将出现供需两旺、竞争激烈的局面，项目品质如何已成为未来别墅市场竞争成败的关键因素。
这里，又重新回到了别墅的首席要素：品优质优，保值增值。
第一，交通要方便，地理位置要优越，老板尤其是大老板要“藏”得深才能休息得好，当返回事务中心区时，又能雷霆出击，果断定夺；
第二，别墅之品质要艺术化，具文化内蕴的别墅才会受人倍加尊重，且能保值增值，升值潜力历久不衰；
第三，区内空气质量优良且自然景观悦心，处闹市之静地而安全有加。还有，圈子和格调要大气和高雅，上孝祖辈，下惠后人。
统而言之，它必须是要符合人们第一居所的要求：人性化低密度的住宅建筑规划设计，外则远离喧嚣地理位置上佳，内则自然生态优越予居住者营造一份宁静祥和；还必须让居住的人兼顾到事业，出行方便，交通顺畅。这就是“双取向别墅”的定义。
21。
从文字上看，上面的几行话河清海晏，实际上为了这几行话“引”多少英雄竞折腰，“害“多少好汉流尽血。记得主编《广州民营商会十五周年特刊》时，记者采回宏宇集团老板黄文仔的稿子里有一句话被我立即调做主标题——黄文仔的这一句话虽然“口轻轻”，却“字字泪”，道出宏宇兵团这些年在京穗两地血肉撕杀终于拼得联合国环境规划署“国际花园社区金奖”的残烈——来自16个国家的51个城市和17个社区参与角逐，评比项目涵盖了地段价值、自然生态、园林景观、建筑和户型设计、新技术新材料、教育教学、运动休闲等各个层面——棍棍长牙板板带钉，吓死没吃过夜粥的人！这是一场拼质量，拼质感，拼质骨，拼质素，特别是拼质蓄的荣誉之战，打得无声无息，却遍野尸骨血流成河。我说的你们听懂了没有？
黄文仔的那一句话是：“我的头发都掉到星河湾去了”。
22。
早就说过，京沪穗别墅市场竞争激烈，但也“又红又专”。
红的方面是由于前一阶段新盘入世的宣传激发了需求，促进了交易的活跃，造成部分别墅价格持续上涨，市场需求导向和开发商逐利思想驱使，激发和吸引了更多新的别墅项目投入市场。尤其是部分开发企业在去年土地新政策出台前囤积的别墅用地已经快到开发期限，不得不尽快生产开发并投入市场，这些都加剧了整体别墅产品的市场投放量，同时又平衡了市场供求，抑制了价格的进一步攀升。
专的方面，市场竞争的激烈和高端用户群的稀缺，使不少开发商在前期产品设计定位和营销等方面做了不少新的尝试，无论在产品设计风格、使用类型、客户定位等方面，都有进一步的细分和确定，甚至创造了新的市场需求。产品的多样性和需求的多样性使产品及价格走向多元与分化，平抑了整个别墅市场的价格。
23。
伴着价格的上涨和市场的日趋成熟，别墅市场的竞争逐渐加剧，别墅的类型、价格不断呈现分化的趋势，不同区域别墅产品的市场定位越发清晰：富有阶层更加追求豪华、气派的顶级别墅；而一部分从专业人员中分化出的中产阶层，由于自身知识层次和社交范围的影响，更注重情调、社区的风格，一些总价相对小，设计别致的别墅则是他们的首选。
开发商通过准确的市场定位，大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素，同时也为购房者提供了更大的选择空间，迎合年轻资产阶层追求健康、自由、独立生活需求的产品不断涌现，通过社区自然环境、人文环境的建设，改善项目品质，加上适中的价格和户型，推向市场即受到定位群体的积极响应。
产品定位的独特性、多元性和完善的配套服务，已经变成开发商制造和吸引市场需求的法宝。随着别墅市场的扩容，别墅项目的大量涌入及多区域的供应局面，今年京沪墅别墅市场势必会有一场激烈的竞争大战。别墅项目的开发商们彼此面临的不仅是来自本地开发企业间的竞争压力，而且还有来自外省大的地产开发集团、国外大财团等一些机构的介入所带来的无形压力。
据搜房网消息说，未来一两年内，央行还会有几次加息。如果长期地连续性的加息，将会对别墅市场尤其是投资市场造成巨大的冲击。对于投资型客户而言，市场的风险系数无疑将加大许多，有可能面临投资收益降低甚至亏本的状况。另外，别墅市场的客群范围扩大，众多别墅区域板块的兴起，对未来城市别墅市场供应的区域格局势必会产生巨大影响，形成四面开花，群雄逐鹿的多区域供应的局面。同样，别墅“瘦身”也将会成为别墅产品变化的一种趋势。
《房地产导刊》诚告：一般的环境、一般的品质、一样的风格、一样的特色的项目将被市场无情淘汰。
战场无戏言。
D、城市别墅应当是传承历史的艺术品
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五一黄金周，我们在广州南湖的江南世家看到这样的水墅：
天然山泉从森林公园傾泻而下，三弯五转流入清漪湖，再淌经叠水兰溪，悠悠潺潺注入水乡别墅，一派叠溪叠水叠涇叠湖——“半山林泉蝶式别墅”由水至泉，由泉至溪，由溪至湖，自然与人居和谐共合，好文化！
无独有偶，北京那廂也在弘扬水墅文化。
北京的西山美庐依山所造出的流水别墅，密云的亚澜湾内湖岛屿别墅，还有1.6亿元的玫瑰园楼王，这些项目都“主水“。水景豪宅成为北京今年别墅销售市场的一大特色。
水是中国居住的首文化。但我们好象被金属水管割断这个水文化有几十年了。没有山水何以称别墅！当我们评判一座别墅的环境和质量时，自然山水环境是不可或缺的。因为买别墅的人并不是因为缺房子住才买别墅，买别墅的主要目的是为了提高自己的生活质量特别是追求更好的室外居住环境，所以对自然山水、自然的植被绿化看的非常重。对一个城市别墅项目而言，有没有自然山水环境，其质量和价格将会有天壤之别。
25。
在今天的社会里，很多人都是二次三次置业，他们很注重环境和别墅风格。别墅风格就是别墅建筑带给客户整体的视觉和感觉效果，从空间的角度、经济的角度以工程为媒体从而与文化、艺术紧密地结合在一起，形成强烈的风格。
别墅作为楼市中的一种高端产品，目前仍是为少数人提供休闲、度假的一种生活方式。
我们在前面说过，中国正处于社会等级分层的新十字路口。几十年的平等社会的神话已经破灭，人们的社会等级观念正在急速地更新。推动这一变革的最有利因素就是金钱。
占有金钱的多少正在把人们的社会地位进行重新划分。社会等级已经由更多的文化标准来确定，而不是简单的以有产和无产、剥削和被剥削、压迫和被压迫等标准来划分。
一种新的社会观念已经开始形成：有文化品味和生活格调的别墅主人比有钱更受到别人的尊重和欣赏。只有那些环境优美，有艺术个性的别墅精品才能得到市场的宠爱。
26。
仅仅有别墅并不代表能够提高一个别墅主人的社会地位，还必须提高别墅主人的文化品味和生活格调。没有品位的别墅主人最终无法改变自己最初的社会阶层。一个人可以在一夜之间暴富，但却不能在一夜之间改变自己的生活格调。这就是我们今天为什么经常会看到腰缠万贯的别墅主人，其举止和品位还在保持着“贫民劳动者”的本色。
这里提出一个问题，别墅主人可以经由提高自己的文化品味和生活格调来改变社会地位。但谁来解决别墅——精品或称之艺术品——从外部帮助别墅主人提高文化品味和生活格调？
答案是肯定的，别墅地产商。
27。
别墅是高档文化产品。别墅成为一种标志：标志别墅主人自身的品位和个性，随着文化品味和生活格调的提高，别墅主人会潜移默化地逐渐意识到居住属于艺术和艺术创造范畴的重要性。
地产和文化有一个非常共同的特点就是创造。
建筑和别墅有一个非常共同的特点就是艺术。
有一个国外著名的理论家来中国大陆，他说你们做文化研究的，一定要把很大的比重放在研究你们中国的建筑上，因为通过这些建筑可以看到中国的文化走向。
28。
别墅地产商也可以说是文化人，至少等同于文化人。但是现在衡量别墅地产商的标准就是你盖的别墅能不能卖出去，能不能卖得好，卖得好你就是大爷——王大爷李大爷郭大爷许大爷张大爷黄大爷何大爷彭大爷朱大爷——踏遍青山人未老，卖出别墅千万间。可晓得，没文化的墅区——失一足成千古恨，再回首已百年身。
今后的别墅社区应当加一个标准，就是除了居住的功能之外，七十年之后看你建的别墅对城市是不是增加了一种艺术景观，是不是对社会还能产生文化附加值。
还好啦，祈福别墅、白云堡别墅、星河湾别墅、雅居乐别墅、江南世家别墅、南沙滨海别墅、东方夏湾拿别墅、凤凰城别墅、帝景山庄别墅、锦绣香江别墅、翡翠绿洲别墅、逸泉山庄别墅。。。。。予我们广州人历享了一道十五年长度的文化风景线，并引发我们对今后一百五十年的远景充满憧憬。
29。
美国XWHO设计公司中国机构总裁夏建统讲了一个原自列夫托尔斯泰的故事，这个故事是他在哈佛讲课的时候说的：三个住在荒岛上的隐士天天自己生活，一个外地传教士来到这个岛上，花了一整天的时间教这三个隐士用他认为正确的方式去祈祷，这三个隐士经过一段时间学习以后，死记硬背的学会了这个传教士的祈祷方式。这个传教士很高兴，就离开这个小岛了，他没离开多远，这三个隐士过来了，说你刚走我们就把你教的东西忘了，我们还是喜欢原来的东西。这个传教士说，那你们还是用你们原来的方式祈祷吧，看来只有用你们的方式祈祷才能达到你们自己心灵的上帝。
夏建统讲这个例子就是说当时在座的很多的设计师即使到中国来做建筑，你想用你们的方式来教中国人做，你也不可能让中国人达到他们心理的上帝。
30。
在过去20年的中国房地产开发中，我们更多的时候做的事情就是空运国外的生活居所和国外的生活方式，甚至在空运国外文化的价值标准。中国大陆的现代别墅15年的发展历程是很短的。但是我们中国有别墅的概念是很高的，很久的，只不过现在把那部分历史忘却了。
我们处在一个急速发展的时期，我们的确没有静下心想一想我们老祖宗给我们留下的什么东西。是从西方来的方式及其复古的建筑吗，是让我们中国人变成了一个西方人吗，或者是彻底变成了一个古西方人吗？
这一个是全球化的区域矛盾——中西之争。这一个是传统文化和现代文化的冲突——古今之争。
任何的东西包括居所，包括生活方式，都应该遵循原来的文化和文明，应该遵循原来的地域特征。
现代的中国人的生活环境，并不是要把以前的东西一刀斩断，或者说完全否定我们2000多年的东西。
别墅地产商要在城市别墅建筑中体现出更多的中国艺术性、文化性，这应是我们作为地产人对文化的理解。
31。
城市别墅项目已经对整个城市的空间产生了恒久性的影响。在文化方面，相对项目来讲，是用比较低的投入，就可以收获比较大的产出。
城市别墅应当做成高档文化产品。高雅文化可以和城市文化联系起来。
由于物质的匮乏，中心城市过去几十年的建设，把文脉都切断了。文化对每个城市都有很强的导向，在国际化的技术、材料、理念引进的同时，塑造我们城市别墅的人文特色。因为我们在一定的时候段完全抛弃了对文化的继承，实际上我们已经造成了脱节，或者是文化的断层，我们已经很久没有一个可延续的现代的中国建筑的别墅风格了。
所以，别墅地产商即便是在自己开发建设的过程当中，也很难定位我们今天的消费群体，人们不仅要寻找一个物质的寓所，其中很多人在寻找一个精神的寓所。这需要一盏明灯来导航——中国自己的建筑文化，中国自己的建筑符号。这盏导航明灯我们已失去了多年。
《房地产导刊》相信总有一天，中国会产生自己的建筑文化、自己的建筑符号。日本就是佐证。
32。
日本在走了100年的西方化道路之后，它不断地批判、不断地吸取，形成了自己的建筑文化。
一方水土一方人，在中国这片国土上建的东西，肯定归根结底必须是符合中国的文化、中国的水土、中国的本质，这样才是文化的基调、文化的体现，落实到人——就是别墅地产商应以别墅为中流砥柱，令中国的城市标签更艺术性，更文化性。
33。
来自北京的信息，2004年以来，别墅的建筑形式与风格有很大的转变，前两年的别墅建筑风格主要是追随欧美等国家的风情，而今年的别墅主要倡导新四合院风格及赋予更多的人性化理念等。观唐、运河岸上的院子、易郡都通过自己所理解及占的角度去建造新中式风格别墅。在关于别墅风格的调查中，中式风格别墅由年初的1%被调查者喜欢上升到现在的10%，而北美风格的别墅虽然还有55%的被调查者喜欢，但总体呈下降趋势。
由此看来，在北美风格别墅风靡北京别墅市场一段时间后，中式别墅又走到了时尚的前端。北京别墅产品的开发商越来越重视对项目所在地段的属性及区域城市印象价值的挖掘，产品风格更多地为体现项目优势服务，而非只是作为一种简单的竞争手段。
34。
这里推荐一个中国传统居住文化与现代生活结合的实例：北京香山甲第。它的主体定位是一个高端别墅项目。因为依托帝王将相钟爱的西山大背景，不想把作品做成欧式或者美式的设计，所以把整体设计定位在具有民族特色的风格上。内部的景观设计、以及怀旧亲情等都能体现在“四合院”的围合部分。并且还用通廊的手段来表现“胡同”。内容上有五个方面“很中国”：
第一：区位优势：紧临四环，适合北京人做第一居所使用。
第二：大环境的优势：背临西山环境资源。
第三：设计创新：中国本土化现代建筑风格，区别于欧美风格。
第四：产品功能及其舒适性；户户皆有双院落；户户全明卫设计；部分户型采用围合、通廊及阳光内庭，最大程度地满足观景及怀旧心理。
第五：园林规划：平衡对称结构设计，中心景区设有十六个具有中国传统文化意韵景点。
北京香山甲第的经验说明，最能影响客户购买欲的因素还是靠别墅项目本身。也就是说能不能把别墅项目做到深化、细致从而去引导和打动客户，引导客户认同产品本身以及文化背景，那么销售别墅起来是比较容易的。
E、亚别墅的路从弯道上绕了回来
35。
恕我直言，同中国大陆所有引进的具有技术含量的产品一样，亚别墅也走过一段弯路，这些年来我们的地产商制造了一批水土不服的亚别墅产品：
对概念的理解错误——将亚别墅作为一般住宅或者是当成真正的别墅来开发，因而概念上的错误导致选址的错误，结果造成不少亚别墅项目没有可以依托的城市外部配套环境。比如广州的口口口口（这里删去四个字）。
把Townhouse作一种住宅新概念炒作——当中国已有上千年历史的亚别墅这种居住形式的住宅——冇来。
片面追求高密度、容积率——没能发挥亚别墅这种居住形式的优势。比如广州的口口口（这里删去三个字）。
不控制户型面积——为了提高建筑的容积率，除了减少建筑的间距以外，还增加了建筑的进深并增加三层的面积，令单户面积扩大到250平方米以上，面积的增加导致价格的增加，使得中产阶层客户望而生畏。比如深圳的口口口口口（这里删去五个字）。
有别墅面积而无别墅品质——为了降低单户面积，又想保证容积率，许多设计采用了减少面宽的作法，这样又反过来降低了居室的舒适度。比如广州的口口口口口（这里删去五个字）。
建筑规划设计上走极端——外观形象与室内空间单调平庸、没有特色。比如广州的口口口口（这里删去四个字）。
背离了别墅重视私密性的围合感——像罐头沙丁鱼一样排列，户与户之间的噪音及庭院内的视觉都受到干扰。比如广州的口口口（这里删去三个字）。
前后排的视觉不爽——为了达到0.7以上的容积率，往往缩小排与排之间的间距，而忘记了一条“框框”：前后排间距18米是避免对视的生活卫生基本间距。比如北京的口口（这里删去两个字）。
只注意住宅单体设计本身——而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立没有时间与精力去研究。比如广州的口口口口（这里删去四个字）。
产品设计的连贯性上有明显的缺陷——由于不同专业的分工，小区规划由规划师做，建筑设计由建筑师做、室内装修由装修公司做，室外园林由园林公司做。这样就形成了一些盲点、一些空白。
能耗和日常运营开销上升——由于未采用生态建筑技术而令亚别墅每户每年的能耗费用达上万元，这不光是一笔对使用者来说巨大的费用，同时为产生这些能源所排放的CO2、SO2等废气也是对环境的严重破坏。比如北京的口口口（这里删去三个字）。
规划设计中忽视可持续发展——不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用，使亚别墅产品质量低下，在市场上失去竞争力。
36。
针对以上问题，目前中国大陆的亚别墅商在设计中正在从弯路上走回来：
——对Townhouse单元的变异与组合来解决私密性问题。
——通过各种叠拼组合来提高居住区的密度并减少单个户型的面积。
案例一：北京倚林佳园Townhouse，设计中用错落的方式来增加户与户之间的私密性，每户之前的花园对着另一户的侧墙，凭添了一份围合的院落感，从而减少了左邻右舍的干扰。这样的排列还有助于打破单调的行列式，无论是建筑本身还是道路走向都更趋丰富，从而形成变化多端的园景空间。
倚林佳园Townhouse容积率1.25，层数4.5层。在设计中刻意强调每户的独特性，使之在形式上脱离普通多层住宅区：
1、取消传统楼梯间入户。从而强调了每家独门独户的感觉，突出其独立性。
2、梯设计强调开放性与地接性，加强上层住户与地面的亲近。同时避免对下层住户的干扰。
3、造型设计将每层不同的功能用房凸显出来，而不是象普通住宅那样将每户的立面相同，模糊其个性。以层层退台的手法减小建筑的体量感。使五层楼具有三层Townhouse般的感觉，具备了家的亲切感及归属感。
案例二：北京管庄新乡Townhouse，该设计用L型小院组合，宅基地15×15米，院落的大小约9×9米，建筑2层，这种尺度的小院在北京的古建筑中以及云南丽江大理等地的四合院中常见，每户完全的独门独户的感觉，私密感极强，院落之间，每条胡同具有浓郁的老北京情调，由于两排住宅之间才有一条道路，所以尽管每户的占地面积比一般的Townhouse宽一倍多，但总的容积率相近。
管乡新乡Townhouse容积率1.0，层数4-5层，设计上着重研究了如何减少户型面积使之更适于工薪阶层。为了在不降低容积率的前提下缩小单个的户型面积，将竖向划分为三户，即首层及二层的一半为一户，二层的一半及三层为一户，四层及四层半为一户。这样每户的面积可控制在150~170平方米之间，户型紧凑实用，对于中间的一户还提供了车库平台花园，使之与上下户实现好处均等。
对叠拼式Townhouse的设计改变则是将两个复式住宅叠落起来，下层有花园，上层有屋顶花园，其条件自然较纯Townhouse为逊，但其优势在于既减少了户型面积又增加了容积率，一般最高可做到1.2，与普通多层住宅社区已相差无几。但排与排之间的间距均超过18米，减少了前后排的视觉干扰。
案例三：北京珠江国际城Townhouse，容积率0.9，3层4层混合。设计上对上层户型上作了调整，减少了上户的面积，由三层变二层，从而减缓了上三层回家又要爬两层才到主卧室的矛盾。使户型大小与设计提供的条件相匹配。同时进一步将上下户南北分入的方式予以强化。并给上层住户提供了40平方米的可停车的北面花园，使之条件更为改善。
案例四：北京圆明园Townhouse，容积率1.15，4-5层。总结了先前项目的得失——下层户比上层户更受欢迎，但减少上层户的面积又使容积率降低；还有许多人喜欢该类住宅的环境但并不喜欢复式住宅，特别是有老人的家庭。因此设计上做了这样的改变：一、二层为复式，三层为平层，四、五层为复式或平层。
为了改善上几户的条件，圆明园Townhouse设置了电梯，从三层的平层户型开始，每户的面宽跨跃了两个下层复式户，从而减少了公摊面积，使一部电梯可服务4~6户，跨越8~10户。由于下有花园，上有屋顶花园，设计上为中间的平层提供了1.8×6米的阳台。该项目邻近园明园，在造型上以青砖灰瓦、木窗追求古朴典雅，玻璃和钢的应用，又使之充满现代气息。
听说，天津万科水晶宫和北京Class的亚别墅项目”是非常好的典型，其亮点之一就是打破了园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限，把建筑的外立面设计做到了建筑外装的深度。”
这两个亚别墅项目我们还没有去看。但我们从以上几个项目看到——中国大陆的亚别墅设计师近几年来对低层高密度住宅设计所作的细节研究，尤其是如何在更经济的户型上实现有特色的低层高密度住宅区的深入探讨——他们为了亚别墅成为未来中国大陆的主流居是多么地用心良苦！
37。
而从人文角度对应的人居环境上，亚别墅如何设计成为未来中国大陆的主流居，设计师们亦不例外地蓄谋已久——
对亚别墅的规划形态有深入研究的北京五合副总经理严涛指出，亚别墅应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。亚别墅社区的规划应该注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间。
他还说，亚别墅社区规划应能够形成一条无障碍的尽量少与车行交叉的步行系统。有可能的话，应该借助人工的或者自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。
38。
空间是建筑的灵魂。专家指出，要提高亚别墅产品的室内空间质量，必须在室内空间效果的趣味性和丰富性、空间的动感流畅，空间的灵活可变、交通空间的重新定位以及室内自然光照环境设计等方面多下工夫，做足文章。通过对亚别墅户内公共空间、私密空间、交通空间的巧妙布置，保证室内空间的通透流畅，可以使每个独立空间的空间感都得到延伸和扩展，并加强了其间的对话和交流。
要做到这样，需要别墅地产商和开发操盘者有非常强的资源整合能力，能够通过整合各方面设计人才高度默契的配合，才能达到一个完整连贯的设计。
这是中国大陆的中产阶层交给别墅地产商的一门功课，请做！
F、亚别墅将是中国大陆的主流居
39。
先娱乐一下。
老鼠一直找不到女友，大家都为它着急。终于有一天，老鼠和翩蝠好上了，大家都笑它。老鼠很生气：“她好歹也是个空姐！”
声明：这个段子与下文无关。
40。
如果说，2005年是中国大陆的别墅年，那么，支撑这个说法的就有三个支点：
其一，今年中国大陆的华南（广州、深圳）、京畿（大北京）、沪杭（上海、杭州）别墅产品的数量比往年大，产品的品种比往年多，产品的品质比往年高，产品的价格比往年贵；
其二，今年中国大陆建成的一干别墅社区可与亚太地区任何一方的别墅社区称哥道弟，今年中国大陆生产的别墅楼王可与全世界任何一方的别墅姐姐别墅姑姑比肩；
其三，中国大陆的别墅类产品以独栋别墅和亚别墅两大阵营各据半壁江山，占领着中国大陆华南（广州、深圳）、京畿（大北京）、沪杭（上海、杭州）最为稀缺的自然资源，成为特殊时期不降反升的特殊商品。
41。
国际上有这么一说：从一般的户型尺度讲，200平方米以下为经济型别墅，300~400平方米为舒适型别墅，500平方米以上则为豪华型别墅。
它说的经济型别墅就是本文说的亚别墅。
亚别墅，我们的理解是现时中国大陆在市的商品房中的联排别墅（TOWNHOUSE）、双拼别墅、叠拼别墅、跃层住宅（cityhouse）以及最近热门的迷你型别墅（北京称为小独栋）等多种形式的经济型别墅产品。
。
我们知道，亚别墅的主打产品Townhouse因为既有花园又有露台而被称作“有天有地”，被认为是最舒适的低层高密度住宅形式。它每户独门独院，起居卧室分层，满足了部分追求别墅生活品质又没有足够条件的购房者。。
事实上，经济型别墅-亚别墅已成为普罗大众心境中的主流选择。
——亚别墅的价位在中低档单体别墅之下，位置在城市直径区间，恰好满足了置业者对交通和价格的双重诉求。
——亚别墅介于传统意义上的高端别墅与高层洋房之间，或有独立的小院，或有独立的车库。经济型别墅对中产阶层具有较高吸引力的性价比。
——亚别墅的建筑形式以联排为主，既保持了各户之间的相对独立，又拉近了宅间距离。尤其重要的是：它是恢复传统中国邻居情结的新媒介。
42。
北京五合副总经理严涛提出，研究亚别墅居民的生活方式特点和需求，寻找能够满足他们需求的解决方案，是我们下一步急待研究的课题。新型社区文化是亚别墅的特殊需要。精心推敲设计亚别墅社区的室内外空间，使之不仅仅是普通住宅的简单复制，不是建筑与道路切割之后剩下的空间，而是一种完整的空间，是一种可以促进人们的交往，促进社区互动，有不同等级层次的空间。这是社区文化和人居环境塑造的重要手段。
中国传统的居住形式以围和式院落形式的平层或二、三层建筑为主，特别适合于传统大家族生活的方式。这种居住形式除了各种大小的房间以外，还提供了多种不同空间尺度、不同等级、功能的院落，这种建筑形式能够满足人们对外的防御和私密性的要求，对内部可满足在不同层次上的交往和传统家族式的生活方式。
到了现代社会，由于人口、土地的压力，大城市内居住形式的主体转化为多层和高层公寓式住宅。这种形式可以较好地解决私密性要求，但在人类交往和与自然环境接触方面明显不足。
如何提高经济型别墅居住区的社区文化，提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境，将是下一代亚别墅发展竞争重点之一。
43。
中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌上个月在北京讲过这么一段话，整理如下：
作为一个好的城市，应当是适合人居住的城市。现在已彻底提出“宜居城市”的概念了。中国在住房发展过程当中有一个问题，我们看到：国外的有钱人往城外去，我们的有钱人住在市中心。能不能把西方城市发展的经营理念移过来——把富人吸引到郊外去？之所以我们把经济型住房盖在郊外去，说明我们发展当中有一些思路还没有理清楚。我们现在的别墅概念是第二居的概念。我觉得成熟的别墅概念应该成为第一居所——这个时候我们整个区域才能真正活起来。我们要为先富起来的人打造第一居所服务。
如果顾老师不反对我们用他的这段话来支持开发亚别墅的话，我们这样总结：
亚别墅填补了市场空缺——目前中国大陆市场购房主体逐步转变为以中等收入为中坚力量的格局，这部分人有强烈改善居住条件的愿望，对于别墅有一种圆梦的情结，但又未能承受得起独立别墅的高价，亚别墅在一定程度上保持了独门独户私密性的品质生活，也在一定程度上保持了城市别墅具备的彰显身份和地位的荣心功能，这正适合了当前中国大陆商品房的宜居要素和消费中坚力量的实际状态。
44。
亚别墅这种东西是暜罗大众对居住物业的终极需求——过自己的“小圈生活”，又不脱离“大圈生活” 并且依赖于“大圈生活”。
其实这是中产阶层对生活方式的一种追求。而中心城市以及中产阶层已经共同具备这等条件了。
你看吧，现在的城市精英阶层多忙碌——每天都策划和执行着各种各样的商务项目，唯有如此才能保持个人和家庭的“可持续性发展”，特定的工作氛围令他们需要寻找一种有归属感的“同层人群”一起生活。所以亚别墅的户型面积包括总价是比较适合中产阶层来购买的。
45。
但什么样的项目是真正为中产阶层量身打造的？
据称北京长河玉墅推出来的亚别墅可能会获得一些北边儿的中产阶层的共鸣，“因为当他们看到这个产品的时候，他们会发现，其实亚别墅是适合自己的。”
转看南线。深圳有关机构统计，面积在200平方米总价在90万元之下的别墅非常符合市场需求，而低密度综合型的亚别墅将是未来深圳别墅的主流产品。百仕达地产副总经理罗雷认为，从购买力看，“深圳经过20年的发展，积累了一定的购买力，完全可以支撑未来深圳别墅市场。”
“深圳在很长一段时间别墅的供应量都是不足的，前期被压抑的需求足以支撑这样的供应。”华侨城地产尖岗山项目负责人胡梅林说：“我个人认为，国家平抑房价、限制炒作的政策虽不断涌现，但并不会对高端产品造成负面影响，相反，在一个更为规范的市场环境下，别墅市场并不会出现价格的回调，别墅市场的稀缺性将指导了价格的上扬。毕竟，物以稀为贵。”
46。
我们设想，中心城市住宅的格局是否应当这样：毫华别墅在郊外，亚别墅在城郊之间，中小套间高层楼宇在市区？
假若，我们的这个说法可以成立，那么——低密度综合型的亚别墅可能将会是未来中国大陆的主流居。
六篇的《中国大陆城市别墅述评》采写结束。末了，记者冒死盗版两句别人花了上亿元打的广告用到亚别墅上：
“送你一个四星级的家！”
“有多少亲朋好友，送多少经济别墅！”
谢谢华南碧桂园，谢谢黄金搭档。
2005年5月1日-15日
《中国大陆城市别墅述评1-6》总六篇共19016字，刊于《房地产导刊》2005年6月刊-9月刊，作者钮海津时任房地产导刊社主编。
（后记：早在上世纪五十年代宣传总路线的时候，就具体地提到中国大陆六亿五千万人民的人居目标是“楼下楼上，电灯电话”了。这，不就是等同于指名道姓——未来中国大陆的主流居是亚别墅了吗——向革命前辈学习，向革命前辈致敬！呵呵。）