“中小企业贷款将是我们长期坚持重点发展的业务之一，但这里不包括房地产公司。”国庆期间，在由工商银行(601398,股吧)上海分行、上海银行和上海交通大学海外教育学院联合主办的首届“银企合作——构建中小企业融资桥梁活动”上，有关银行高层人士向本报记者坦言，对房地产企业的贷款，银行已慎之又慎，并密切关注房企年底到期贷款的偿还能力。

　　日前，高盛一份最新研究报告指出“中国银行(601988,股吧)业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪”，再次引来广泛关注。

　某国有银行上海分行相关部门负责人坦言，尽管各银行此前披露的数据并未显示房地产不良贷款情况严重，但考虑到财务数据一定的滞后性和年底还款高峰的到来，今年四季度及明年一季度，房地产不良贷款就会出现。

　　面对今年一直销售低迷的情况，不少开发商早已在为年底包括银行还贷在内的大量资金支出犯愁。沪上一家中型房企的负责人向记者表示，“金九银十”反而成为楼市新一轮下跌的开始，年底前最后回笼资金的希望也没有了。

　　开发商资金压力累增

　　根据上市房地产公司的半年报数据测算，大部分上市房企的资金压力指标(资金压力＝速动资产－扣除预收账款的流动负债)今年以来一直居高不下。

　　其中，万科(000002.SZ)资金压力高达－147.69亿元，招商地产(000024,股吧)(000024.SZ)为－74.01亿元，泛海建设(000046,股吧)(000046.SZ)为－63.59，华侨城(000069.SZ)为－42.39亿元，保利地产(600048,股吧)(600048.SH)为－44.58亿元，苏宁环球(000718,股吧)(000718.SZ)为－20.15亿元，上实发展(600748,股吧)(600748.SH)为－52.23亿元，张江高科(600895,股吧)(600895.SH)为－30.67亿元。

　　销售资金回笼缓慢，是资金压力持续攀高的主要原因。以万科为例，10月8日公告的最新销售业绩显示，1－9月，公司累计销售面积402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。“万科尚且如此，其他中小房地产企业就可想而知了。”一位证券分析师说。

　　长城证券最新研究报告指出，大多数公司存在较大的资金压力，房地产行业资金紧张的局面短期内仍然难以缓解。

　　2008年上半年，房地产行业109家上市公司的整体净债务率为48.13%，高于2007年上半年的44%和2007年底的36.75%；速动比率为0.51，低于2007年上半年的0.55和2007年底的0.57。

　　这些数据说明，行业整体的实际负债水平在上升，而偿债能力在下降。

　　更为关键的是，传统的“金九银十”不但没有给开发商带来往年的热销和快速回笼资金，反而是市场进入了一个更为深度低迷的调整期，而9、10月已过，眼看着年底还债、还贷期限将至，全年市场低迷带来的影响或将集中触发。

　　银行神经紧绷

　　“尽管监管层、银行总部等层面对外一直表示，楼市调整给银行金融系统带来的影响并不大，但我个人更愿意相信四季度及明年一季度房地产不良贷款将有明显增加，银行应该有充分准备。”上述某国有银行上海分行相关部门负责人表示。

　　据上述高盛的报告指出，H股中资银行的2009年盈利预测大约下降4％~8%；规模较小的纯A股银行盈利受到的负面影响可能更严重(－8%~－13%)。房地产贷款占比较高的浦发、华夏和兴业银行(601166,股吧)等中小银行更易受房地产市场恶化冲击。

　　高盛判断，开发商下半年的销售收入/经营现金流同比下降约40%。由于开发商通常会在年底向施工企业支付部分完工工程的款项，过去3年1/3的开发成本发生在第4季度。

事实上，不良贷款风险已经悄然隐现。深圳发展银行中报披露，房地产业和按揭贷款的不良贷款率已分别为10.27%和0.27%。

　　而随着国内楼市进入下行通道，针对银行风险的预防、控制，央行和银监会的有关政策也接踵而至。“其实我们也很紧张，已密切注意临近年底到期贷款的相关开发商资金情况，评估其还贷能力。甚至已有银行在与相关房企沟通，考虑对未来尚有还款能力的房企，在年底出现资金暂时紧张无法还贷时，通过一些再融资方式帮助企业渡过难关。”这位负责人透露。

　　拷问系统抗风险能力

　据2008年中报，12家银行(中行和交行除外)中多数对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，其中最快增幅高达48%，兴业银行(601166,股吧)以14.29%的房地产贷款占比居首位；同时，包括兴业银行、建设银行(601939,股吧)、招商银行(600036,股吧)等在内的一些银行的逾期贷款余额也出现不同程度上升。

　　华泰证券报告指出，从逾期贷款的角度看，几乎所有上市银行的3个月内的逾期贷款都出现上升。

　　上海市公积金管理中心副研究员、上海浦东改革发展研究院房地产研究中心副主任丛诚在其最新研究文章中坦言，我国目前这种以商业银行房地产信贷主导所“自然形成”的住房金融体系，不具备抗击如美国次贷危机风险的能力。住房市场若受外部或经济内部失衡因素的扰动而由强转弱，房价下跌很可能引发如美国次贷类似的大面积房贷违约。

　　目前，房地产信贷占全国银行系统资产比重平均约为10%，部分省市个人房贷比重达到20%-30%。

　　“房价的增长和房贷在银行信贷比重的急剧增长，意味着住房与房地产市场的风险，正不断向银行系统集中和银行自身存贷期限错配风险的上升。”丛诚指出，大面积房贷逾期一旦发生，我国商业银行根本无法如美国次债一样转嫁传播到银行系统以外。