“拐点”说、“未到拐点”说、“不降反升”说、“回暖说”、“千亿断供”说、“冰点”说、“见底”说、“崩盘”说，从去年7月以后，关于深圳楼市走向的预测一个接着一个，房地产专家们如“过江之鲫”。而回过头来，则发现这样的预测如同世界杯赛前的胜负预测，比完了再看，大部分预测都是可笑的一样。从去年7月就来了拐点说，而到去年12月份还在那拐呢；“回暖”说，则是从去年10月就开始，预测到今年三四月份回暖；“千亿断供”说已被证实为谎言，等等不一而足。套用按照一位地产博客的话来说，深圳楼市确实“妖气”够重的。所不同的是，这个“妖气”不是这位博主所称的所谓有意“唱空”的妖气，而是基本和深圳本地房地产市场的广告走向一致，当房地产业实际遭受了重创，遭遇政策调控和泡沫挤破时，唱多的声音出现往往伴随着一轮房地产广告的反弹。
当下，在“见底”说已经热闹了一个多月的时候，10月21日又出现了深圳楼市“崩盘”说。尽管在国家调控房地产市场、放宽二套房贷政策背景下，深圳楼市复苏应是不争的事实，但究竟什么样的房价是理性价位？是否房价过低就伤害了经济运行，同时也伤害了百姓利益？在崩盘说的鼓动下，深圳房价是否会重新回到快车道，我们有理由担心。记者于近日对“崩盘”说的真伪展开了实地调查。
》》崩盘说：深圳政府调控太紧
首先应该引用一下该名博的“崩盘”说。这位博主在博客中阐明观点：“深圳房地产行业已经崩溃。
自去年年中国家和地方多项调控出台开始，深圳的房价就开始了下跌，并且下跌的幅度和速度，都是非常的惊人的：很多楼盘的价格在一年内价格下跌50%，这样的下跌，对深圳房地产带来了非常大的冲击。”
该博主再次引出了断供说：“政府出台调控政策的目的是为了促进房地产市场健康的发展，但是，房价如此猛的下跌却也导致了房地产市场里面出现了很多不健康的因素：观望成风，价格再低很多人都不买房，而急剧下跌的房价还导致了断供，负资产的大量出现，有些人今天买楼，当天就成为负资产，而即刻就闹着要断供。”
视去年深圳连续近十月领涨全国70个大中城市房价同比而不顾，同时无视国家统计局全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计：2008年1月至7月同比涨幅分别为12．9%、11．7%、5．7%、2．6%、1．3%、0．3%、－1．7%，环比涨幅分别为－1．2%、－0．3%、－4．9%、－2．2%、－0．5%、0．5%、0。8月份，70个大中城市环比已下降0.1％，这是自2005年7月起国家按月发布全国房价数据以来的首次环比下降而不顾，该博主依然表示：“其他城市的房价都依然坚挺甚至上涨，但深圳的房价下跌幅度却在40%以上，这样的下跌不是神经质是什么？ ”
该博主分析总结了几个原因（摘录）：“经过分析我们就可以看出，影响深圳房价在其他城市都上涨的时候独自下跌有以下几个原因：
1：深圳政府调控太紧
相比其他城市，深圳应该是最认真执行国家调控政策的城市，不仅如此，深圳还推出了自己的很多调控政策。政策的压迫让市场陷入恐慌，导致了深圳房价的大跌。
记者点评：对于调控，人们应该很清楚地记得去年三月深圳两会时，深圳市有关部门仍然表示房地产是市场经济行为，不能过多干预。而深圳也因此在全国70个大中城市连续近10月独占领涨鳌头。
2：深圳房地产舆论妖气太重
深圳房价大跌，很大程度上是由市场舆论的妖气所导致的。在深圳的房地产市场，自身的舆论是非常好的，但是外界的很多媒体因为想在深圳拉广告业务，而对深圳的房地产进行了非常恶意的攻击。在深圳房价大跌之前，很多读者群覆盖深圳的外地媒体经常聘请专家，预测深圳房价崩盘，深圳房价泡沫有多少等等。而对他们自己城市的房价，却甚少评论，结果将深圳的房地产市场舆论搞的是乌烟瘴气，信心也随之丧失。而最开心的还是这些媒体，深圳开发商纷纷到这些媒体大规模的投放广告。
记者点评：有意思的是，在房价大跌时出来“回暖”、“断供”、“见底”这些声音的时候，总能看到一些房地产广告在本地主流媒体的反攻态势。
3：某些上市公司的疯狂砸盘
有多家上市的房地产公司的总部都在深圳，这些上市公司在中国房地产市场的影响力，个个都是非常惊人的。这些公司都已经实现了全国性的战略部署，但是他们在深圳的房地产项目，也都是非常多的。
作为私人企业或者国企，房子不好卖就不卖了，但是对于上市公司来说，却不是这样。他们要保持稳定的业绩，要让报表好看。在这样的情况下，很多上市公司不得已的在深圳狠命的降价。而这些这么牛的上市公司都降价了，其他公司不降价，房子还卖的出去吗？
记者点评：这是很有意思的说法。“作为私企或国企，房子不好卖就不卖了”。为什么呢？真要是赔本了，有哪个商人会愿意把货烂在手里，除了当前价格仍然可以不亏本，依然可以把房子握在手里坚守等待，我们找不出另外的理由。
4：深圳房地产商不团结
北京和上海为什么在调控一年之后房价不跌反涨？为什么他们的房价在深圳的房价已经跌了一年之后才开始跌？有一个很重要的原因就是深圳的房地产商不团结。
记者点评：为什么不说深圳房价在去年一年全国70个大中城市房价同比中当了多少个月的领涨老大，那是多么的团结啊！
》》专家：说崩盘耐人寻味
深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕27日接受记者采访时认为，深圳房市崩盘是指整个房地产行业普遍下跌，就是在开发商快活不下去的时候。所谓的崩盘必须要在三个前提前，其一是房价出售价格低于成本价格。其二是开发商有一定规模的倒闭。三是房贷断供率很高。
“事实上，按深圳房市目前的情况，这三个前提都完全不成立，离崩盘或房价到底部都还有十万八千里。”
就目前房价下跌幅度而言，如果以国土局官方研究机构发布的《2008年1～9月深圳房地产市场分析报告》中的数据参数为准，今年9月份，全市商品住宅销售均价每平方米为12431.39元，较去年10月份每平米17350.26元下跌了28.4%；
“今年9月与去年最高的10月相比只下跌了28.4%，其实按我们机构的估算，与去年9月相比，今年只下跌了25.9%，也就说一年来只跌了四分之一。”高海燕强调说，由于07年房价疯长虚高所带来的泡沫太多，上涨最高达到50%。这一年来四分之一的，下跌幅度只是挤掉了泡沫。
高海燕并未否认“深圳已存在有下跌50%的楼盘”，但这只是很少的数量。即使在25.9%的下跌幅度中，也还要考虑关外楼盘和区位性的楼盘的拉低作用，毕竟从目前官方每天公布的成交量来看，关外成交仍然是占多数。“这就说明了关内的房子下跌幅度远低于25.9%。”
关于房价的下跌，高海燕表示，如果以2007年的房价作为基准参考，来权衡房价的下跌幅度，是不具有说服力度的，2007年房价的水分多，虚值很大。“如果一定要比，就拿2008年的跟2006年的相比，这样得出的数据更具有客观性。”
中国指数研究院深圳分院分析师杨奕与高海燕持有相同观点，所谓“在很多国家，房价跌个20%，成交量下滑一半，就已经被称为崩盘了。”的观点，并不适用于深圳。因为深圳房市不是稳定的、正常的市场状态，不能进行简单的类比。
“说现在深圳崩盘，不太切合实际。”杨奕认为，从80年代房改开始，中国房地方发展只有20多年历史，在整体运转上，不像别的国家那样稳定和成熟，没有一对一的可比性。
在杨奕看来，深圳房市下行有目共睹，但片面强调是由“政府调控太紧”、“地产舆论环境妖气重”、“消费者观望情绪高”等外部因素造成，未免有点主次不分了。“深圳房市之所以持续了一年多的调整，最主要的原因，还是前两年房价上涨已经超出了购房者的支付能力，过分虚高，大大超出了消费者的可承受范围。”
高海燕还指出，他没办法理解有关人士关于“深圳政府调控太紧”的观点。“据我了解，深圳的调控政策一直不紧。”他说，两年多以来，房市在上涨时，政府介入调空总是慢一拍，由于用药不猛，反而约调越高。直到国家下猛药，深圳的房价才开始理性回归。在房价下降时，深圳作为地方政府出台的从紧政策更是无所踪影，“不论是对开发商还是对购房者来说，深圳的举动都是相当沉默，这就是深圳一直坚持的不干预市场的态度。”
他认为，如果把‘调控太紧’理解成‘救市政策迟迟没有出台”的话，“深圳政府调控太紧”的观点反而是可以理解的。所谓的救市，对开发商而言，就是政府在土地税、资金借贷、购地款方面给予开发商一定的减免或帮助。
高海燕一针见血地指出，综上所述，如果仅凭着不具有代表性的“跌幅”来认定深圳房市崩盘，是很可笑的，不仅是一个外行人的说法，而且这背后是否另有目的，也颇耐人寻味。
》》市民：没降到位就是不买账
如果说上述博主和专家的说法都只能是一家之言，还不能代表市民，那么让我们来看看市民的真实心理吧。
和春交会一起被视为房地产“风向标”的深圳秋季房地产交易会（9月29日——10月3日），在国庆假期推出120个楼盘参展，成交量价双双创下新低。5天内成交仅317套，日均成交63套，大大逊色于春交会日均150套以上的水平，更是只相当于2005年之前楼市正常时期的成交零头，当时新房日均成交在250套以上；此外，秋交会期间还创下了新房单日均价跌破万元大关的新记录。 秋交会之后第二天，10月4日深圳的一手房价跌破9千元，5日的房价仍跌破万元，一手房价为9386元。
均价破万却没有带来成交量的放大，消费者依然不买账。秋交会期间，深圳一手房日成交量在4000平方米到9000平方米之间，而前两年的日成交量为20000平方米。
一位带未婚妻来看楼的李先生深有感触地表示，“我们还是想等房子再降一点再买。”今年春交会期间他在佳兆业·可园看中一套总价110多万的房子，按现在价格不足百万即可买下。但既便如此，李先生仍然表示超过自己的实际支付能力。“我们两个现在的月收入加起来在15000元左右，属于标准的白领阶层，总价超过80万的房子我们根本买不起。”李先生认为，深圳房价依旧有下降的空间，不找到合适的房源他绝不出手。
据统计，此次秋交会期间，除了部分楼盘的特价降幅较大之外，整体降幅在10％左右，而这一降幅，还远未达到购房者心理预期。记者在展会现场注意到，特区内楼盘的隐性降价都是“羞羞答答”，尤其是罗湖、福田的楼盘少有降价举措。福田在售楼盘总共11个，其中有6个推出特价房，各楼盘都有折扣优惠或者赠送礼品等，但没有降价的，新楼售价依然坚挺在每平方米1．5万～1．9万元；罗湖在售的有8个楼盘，普通住宅主流价位依然在每平方米1．5万～1．6万元。
据市国土局官方数据，今年1～9月，全市新建商品房销售面积259.94万平方米，同比减少47.81%。
记者实地采访，皇岗口岸附近某新建楼盘均价在1.6万元，福田景田片区某二手楼盘均价在1.8万。以100平方米户型计算，两口之家即使月收入1.5万元，首付二成加装修40——50万，月供1万——1.2万左右，这样的压力也是根本无法承受的。
》》官方数据：1-8月房价同比上涨
深圳房价究竟到了什么样水深火热的地步？还是让我们看一下官方数据。在深圳市国土局官方网站，深圳市房地产研究中心9月19日公布的19日公布的《2008年1—8月深圳房地产市场分析报告》（以下简称《1-8月报告》），又称1至8月，全市商品住宅销售均价为13428．99元／平方米，与去年同比涨幅4．99%；房价自6月以来连续呈上涨趋势，
《1—8月报告》指出，按本市房地产信息系统统计口径，1至8月，全市商品住宅销售均价为13428．99元／平方米，同比涨幅4．99%。从今年各月价格变动情况来看，房价仍处于调整中：3、4、5月连续三个月出现环比下降，6、7、8月房价有所回升，分别为12681元／平方米、16198／平方米、14449元／平方米。
》》巧合的声音：“干预显得非常必要”
世界上巧合的事情很多，与崩盘说发布时间在前后脚，10月19日，深圳市国土局下属的深圳市房地产研究中心最新发布的《2008年1～9月深圳房地产市场分析报告》称：“当前对房地产市场的政策干预，已显得非常必要。”有业内人士分析，这带有官方性质的研究机构提出的建议，预示着深圳已正式发布救市信号，却并不意味着“救市”会马上付之行动，也有可能只是刺激楼市的一种手段。也许是巧合，10月21日，上述博主即推出了深圳房地产行业已经崩溃的博文。
深圳市房地产研究中心负责人王锋分析说，当前，深圳房地产市场已从初期的冲高回落转变为市场交易持续萎缩和持续低迷。今年9月份，全市商品住宅销售均价每平方米为12431.39元，较去年10月份每平方米17350.26元下跌了28.4%；深圳房价在今年连续多月出现环比下跌，8月份的房价同比跌幅排在全国70个大中城市的第一位。
记者点评：据专家称，按房地产行业的惯例，只有同比和环比两个数据，前者是给决策者看的，后者是给老百姓看的。不知道拿今年9月份数据和去年10月份数据比较是给谁看的？
按本市房地产信息系统统计口径，今年1～9月，全市各月商品住宅销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元。从不同区域来看，今年1～9月，特区内各月住宅销售均价每平方米分别为22231元、17949元、20295元、18999元、16482元、23800元、25953元、19432元、18456元；特区外每平方米分别为11907元、15243元、11214元、10450元、9547元、9855元、11095元、10229元、9609元。
上述博主得出深圳房地产行业已经崩溃的结论，深圳国土局官方数据显示，9月份深圳关内住宅均价18456元，关外9609元。记者找到一本深圳市房地产研究中心编写的《2005年深圳房地产市场发展与2006年展望》后发现2005年关内住宅均价8720.24元/平方米，关外住宅均价5346.26元/平方米。过了三年涨了10000元才崩溃，房地产行业的承受力真是不一般。
市民朱先生在接受记者采访时表示，不管什么上涨什么下跌，其实是看消费者的购买力的。2005年的房价水平是关内8000元，关外5/6000元，那还是可以接受的。而现在工资并没有上涨，CPI倒涨了不少，现在房价依然比2005年时贵，老百姓更加买不起，再忽悠还是只能忽悠自己，就像去年房价炒到天上一样，到头来叫唤的还是那些炒房客。怎么喊断供都没人理。光看着税收增加是没有用的，虚高的泡沫总是要还的，就像美国次贷危机一样，你以超越实际价值的热钱抬高GDP，最后还是会吐出来，而且吐得还更惨。