□独家观点/ 杨鹤群
一、大盘规模时代
根据研究报告显示，中国城市的经济发展和人口聚集，决定以居住功能为主导的居住大盘将不再集中于少数城市。由于人口密集等因素决定中国与西方国家不同，中国的城市化不仅速度更快、密度更高，而且是城市化进程与郊区化进程同步推进，在城市化与郊区化的双轮驱动下，大规模新城规划以及城市功能拓展，将大盘开发抬升至全新的价值舞台。
大盘配套：真正的大盘是讲究生活设施和生态的配套，郊区化的大盘开发往往只注重生态、居住，但忽略了生活元素。居住之后才发现这样的生活简直没有人性：居在其中你会发现上下班、孩子上学、买菜逛街其实都不方便，买一颗白菜也要开车半小时去农贸市场，而且出门坐公共汽车甚至还要步行10来分钟才能到小区大门，这样的大盘规划完全不懂“以人为本”，未来人们需要的其实是拥有街区氛围的、生活气息浓厚、生活功能配套的综合型人文社区。
大盘居住：地产传统大盘需要人性化改造，而传统散兵游勇式的粗放开发也并不理想，缺乏统一规划的城区及楼盘逐渐不被看好而难以销售。今天正在经历一次真正的大盘时代，一方面我们需要大盘，同时我们又对冷酷无情的传统大盘忍无可忍。崭新大盘时代正是在这样的背景下登台。
新大盘正在替代传统大盘，但就在不动声色的新旧更迭中，地产开放模式其实在发生根本的逆转：人性化、社区交流、舒适性、归属感、安全性等真正的居住感受被重视起来，绿化率、生态率、容积率等指标逐渐被忽视。
大盘分类：当前国内则将大盘主要归为居住型大盘、生活型大盘、复合功能型大盘三类。居住型大盘是大盘开发的初级阶段，其特点表现为成本低、变现快、风险低，以及单一的功能、同质化的人口、单调的建筑；生活型大盘的特点往往是居住功能突出，生活配套健全，文化价值突出；复合功能型大盘最大特点是最大限度提升土地价值，积极推进区域基础设施建设，后期伴随着主题商业街、外向型酒店、写字楼等公建跟进，享受区域升值带来的持续溢价收益。大盘的发展正从居住型大盘向生活型大盘和复合功能型大盘演变。
大盘时代：1961年简·雅各布斯在《美国城市的生与死》一书中就明确，有街道、有沟通交流的社区才有人气、有活力，有归属感的社区才是人们最希望得到的居住环境。这就要求城市中的住宅不仅要有花园绿地，还要有公共空间，包括街道、广场以及混合功能的社区中心等。
当前的大盘将更多的城市功能和生活元素加了进来，你可以在大盘内打高尔夫球，你也可以在自家门口逛SHOPPING MALL，而且双语学校都在小区内。现在买大盘已经从买规模、买低容积率、买绿化转换到了买生活、买品味，大盘堪称一座城。
如今，降低生活成本、住宅郊区化、社区可持续成长升级已经成为成熟地产商遵循的指导原则，“大居住时代”不仅是城市居民对居住地的最好选择，并且已经成为城市发展的大势所趋。
同时，根据中国现行的“金融干预”的地产政策，根据市场经济学中的‘二八规律’，20%的企业要占据80%的市场份额，地产行业也必定要遵循这条市场规律，这就意味着拥有雄厚资金实力和大量土地储备以及人才储备的开发商将在房地产市场中占据主导地位，而实力差者必然被淘汰出局。”
二、品牌连锁时代
对于企业而言，大盘开发的优势是显而易见的，大盘开发的规模效应，不仅形成了区位优势，也有利于营造企业品牌和物业品牌，并通过品牌效应促进和推动地产销售，在因地制宜的营造配套设施、景观的过程中，增加地产的附加价值，而规模化的开发和集中管理，也有利于降低开发、维护和管理的成本。
做品牌就是做标准：今天的房地产不像以前那样简单地拿到一块地皮盖完楼就完成使命了。现在到了一个创造产品标准的年代，做标准就是做品牌。
做标准就就是统一地产品牌的DNA：经营理念的统一、品牌形象的统一、管理模式的统一、服务标准的统一、专业培训的统一、广告促销的统一、建材采购的统一等。以这些DNA为纲，地产企业在进行品牌建设时，随着竞争的激烈和品牌营销时代的到来，地产连锁正成为一种普遍的营销模式。
品牌的连锁即将用以实现连锁的核心品牌定位在什么样的角色位置上，是普通住宅、别墅品牌还是商业地产品牌的连锁？是中低端品牌还是高端品牌？如绿城•桂花城就是专门为城市新贵打造的居家之所，而万科•四季花城则专攻中端市场等。一旦定位完成并经市场检验成功后就要长期坚守这个位置，以给市场带来统一的产品档次感和风格感。
有企业品牌的连锁：如当代·城市花园、当代·万国城等；
有项目品牌的连锁：如广州奥林匹克花园、天津奥林匹克花园；广州玫瑰园、长沙玫瑰园；广州的碧桂园、合肥的碧桂园等。
而且连锁的形式也呈现出多元化发展的态势：有跨越世界地域性的连锁扩张，如新世界、铜锣湾等；有跨地区性的连锁扩张，如万科、顺驰、绿城、金地等；
今天，房地产到了更新换代的时代，首先的问题是：“我是谁？”房地产商、尤其是中小型房地产商已经到了重新认知自我的时候，要学会制造标准，组建自己的顾问队伍、专家体系，站在做未来消费群体的标准之上来进行品牌连锁：
1）、充分利用品牌资源。一个品牌的成功非常不易，往往需要耗费大量的财力，经历几年甚至几十年精心培育而成。如果每到一地都打造一个新品牌，对企业是一种巨大的浪费。而实行品牌连锁，则可以最大限度的利用品牌资源。
2）、彰显品牌实力。跨区域的多个楼盘，共用一个品牌，可以充分展示品牌的强大实力，提升品牌的美誉度。
3）、实现营销区隔。在跨区域地区没有形成市场之前，利用品牌效应实现营销区隔，告诉消费者我是为买房者创造标准的开发商，形成购房者对市场的认知，对消费的认知。
进行品牌连锁的方法：
1）、提炼品牌核心理念。这是品牌连锁的前提，没有一个品牌的核心理念，就无法将各个分散的楼盘“连”在一起，“锁”在一起。品牌的核心理念是品牌的精髓，它代表了一个品牌最中心、且不具时间性的要素。是否拥有核心理念，是品牌经营是否成功的一个重要标志。奥园的“运动就在家门口”提倡的是一种运动的、健康的生活理念，在这个理念的指导下，奥园在广州、上海、天津等地对品牌进行连锁，同时，这些连锁品牌又共同为品牌的核心理念添砖加瓦。
2）、坚持统一的风格。这种风格不仅是体现在建筑上，更多的是体现在品牌形象上。品牌的风格一旦确定，就要跨越时间和空间的限制，始终如一的坚持下去。万科的楼盘虽然分布在全国各地，但都坚持着统一的形象，统一的理念，尽管其名字不尽相同，但一看就知道是兄弟姐妹。
三、城市升级时代
如今都市最时髦的词汇可能就数“升级”了：电脑在升级，病毒也升级；邮箱在升级，垃圾邮件也升级；游戏在升级，实际城市也在升级。城市升级是同城市经营的重要组成部分，是一个持续的系统工程。伴随城市化的快速发展，自然会出现城市群、城市带、城市圈。经常和升级一起被提及的概念是“造城”。
“造城”概念，对于地产来说主要包括推进城镇体系调整、城市布局优化。例如宁波“中提升”战略催生新一轮国际化楼宇经济，再如合肥的滨湖新城建设，带动一系列的社区商业中心拔地而起，学校、医院、银行、甚至便捷的交通工程，在城市建设之初就将所有的功能全部规划设计到位，这就是城市升级带动的大盘时代的整体、统一规划思维。
成都华侨城内部规划了欢乐谷主题公园、都市商业广场、高端居住区，未来整个片区就是一个小城镇。一个朋友说自己很喜欢成都，她的意思并非是说她喜欢成都城市的钢筋混凝土，也并非是喜欢成都的城市绿化率高、容积率低，她向往的是成都活色生香的城市、古朴典雅的街道以及文化味十足的风土人情，指不定她还喜欢成都的某个男孩。
今天我们的城市基本居住条件已经有了相当改善，现在已经不需要大量楼盘来解决在哪里睡觉的问题，现在更加渴望人与人的沟通交流，希望城市变得更美丽，期盼生活得更舒服，需要城市的荣誉感，开始消费城市的文化和品味。既然城市的归属感正是这样建立一一起来，那大盘何尝不是，无数大盘构成的就是城市，城市升级又带来更多的大盘，人们需要的是有灵魂的大盘。
“大盘决不仅仅是一个大楼盘，也不仅仅是一个社区，而是一个综合的概念，在居住之外，还包容着居民的生活、教育、文化、购物、休闲、健康等很多领域。” 大盘体现更多的是一种开发和居住观念，优质的、现代化的物业管理是必不可少的要素之一。在规模大之外，构成大盘的要素至少要包括综合业态的汇集和齐全、产品的升级换代以及对环境的塑造。
同时大盘的开发，意味着更多的占地区块、更统一的规划思路、更完善的概念整合表现，换言之，一个大盘成功的背后，我们看到的是对一座城市发展的推动力。基于此，从楼市的发展来看，大盘对市场的影响以及对城市的推动作用实在是越来越大。