四、资源整合时代
过去拿块地就是地产商，盖上房子就是商品房的时代已经过去，今天的地产市场随着美国次贷危机的影响，中国市场上的房产商同样太容乐观：截至8月底，全国商品房空置面积已经创纪录地达到了1.
资源整合就是根据企业需要选择相关独立的资源，以某种方式进行横向集聚，使之成为能够满足需要的新的资源组合，从而增强企业的核心竞争力。
房地产企业资源的整合是指对房地产企业内部或者企业间所拥有的房地产开发经营所必需的资本、土地资源、企业管理效能及管理人才、客户群及建筑商等各种要素在开发过程中进行优化组合、优势互补、相互作用，从而使彼此相对分散、隔离的房地产开发要素获得更大的综合效益。
从资源整合的角度来看，房地产企业资源整合可以分为外部资源整合与内部资源整合。
内部资源整合：房地产开发企业内部资源的整合，涉及企业内部管理几乎各个方面的具体问题。例如，要使开发商在建筑设计这一核心技术方面的专长成为核心竞争力：
第一，需要企业在该领域不断进取提高，从资金、激励制度等方面保证始终处于领先地位；第二，需要在消费者研究方面对设计创新予以支持，并很好地协调设计部门与工程、营销部门之间的关系；第三，在楼盘的销售阶段，需要建立销售部门与设计部门之间密切的信息联系，及时将市场信息反馈到设计部门，使建筑设计更好地与市场需求相一致等等。
纵向资源整合：房地产行业在很大程度上依赖外部资源，房地产项目的实施通常需要借助多方面的外力。如项目立项时，对消费者进行研究，请专业的地产策划专家和公司对产品进行合理定位；再是请专业的设计公司对项目产品进行专业的设计，以求更具人性化；而营销推广时要借助销售代理公司等等。这种房地产企业对外部资源整合能力的差异，在很大程度上决定了各个房地产开发企业和开发项目市场竞争力的高低。
横向资源整合：实际就是各有优势的同行业之间的要素合作。在房地产企业资金链条最紧张的时期，有资金无疑最具竞争力。一方出地，一方出资；或者一方出地，双方共同出资，再或者共同出资拿地、开发，最终的目的是达到资源的最优配置，使项目能迅速展开，并尽快占领市场。房产新政对开发商是压力，也是机会。不仅资金在寻找土地，有资金有土地的开发商也在寻求合作伙伴，以求更大发展。对于在资金、土地上都没有优势的中小开发商来说，资源整合的力度显然不够。它们的出路可与大开发商在资金、人力等资源方面合作。横向资源整合包括：企业并购、合资或合股组建新公司、资金和土地资源的整合、扩张收购、拓宽新的融资渠道等。
今天房地产界已经进入高手过招的时代，房地产仅仅是经营的工具而不是经营的目标，目标是用房地产的台阶来寻求其他资本的组合。这就是资源整合。
过去开发商单纯“盖完一栋楼卖一栋楼”的传统思维方式，风险越来越大。今天的开发商还想生存，就要学会去创造市场。过去是创造概念，现在是创造市场，过去的区位优势已经被功能所替代。创造市场必须从实际的改变出发：从项目的拿地、立项、设计、施工、销售的周期转变增加了更为详细的调研论证前置：考察地段、理念设计、文化沉淀、结构投资等都更为谨慎地向专家咨询。
拥有广泛而有效的资源和强大的资源整合能力是企业获得竞争优势提高核心竞争力的重要途径和手段。因此，房地产开发商要想取得成功，既要有雄厚的资金实力和充分的土地资源，还要具备超前的市场把握能力，以及专业的设计与管理能力，这就要求地产商必须具备一流的资源整合能力。
五、专业细分时代
住宅，是人们生活中不可缺少的基本要素。随着市场经济的高速发展，不同阶层的消费者对居住需求出现了差异性和多样性，使得住宅市场出现了目标市场细分化的发展趋势。
如何应对宏观调控下的二手房市场变化？如何在日益激烈的竞争中立足？如何做到可持续发展乃至成为行业领头羊？围绕这些话题背后的营销问题，住宅市场迎来细分时代。营销分类只有两种：一种是差异化营销；一种是同质化营销。具体的营销手段无非是在同质中寻找差异，在差异中进行细分。
市场细分是一个市场成熟的必然产物，也是企业面临的机遇和挑战。突破传统思路的市场细分可以挖掘出市场潜在的购买力，以定向产品或服务吸引特定的消费群已经成为企业争夺市场份额的重要手段。
所谓市场细分，就是通过市场调研，根据消费者需求的异质性，把整体市场划分为若干个由需求相似的消费者群体组成的目标市场，并结合自身优势资源与业务特色，用个性化的服务去满足个性化的市场需求。依据购买者不同的支付能力和消费偏好，住宅市场中出现了不同类型的住宅产品，有的以低价分类，有的以消费人群分类，有的以品质分类。
如通过外周环境、山地坡景、清泉水系、人车分流的交通组织，以及具有时代气息的建筑风格等原创要素，营造出坐拥阳光、绿地、清水、恬静的自然环境和安逸居住氛围，展现出睿智、优越的生活方式，就是为迎合特定人群的居住需求而以品质细分的气质楼盘。
可能为了表现景观的起伏变化，形成地块高差，由此会增加土建费用；为了增加建筑功能性，强调竖向线条、弱化横向，使建筑外形具有高耸俊秀的现代气质，为此增加投入。其他诸如在高级外墙材料、高等级智能设施等方面的投入也通常高出常规项目很多。
也许只有像这样的一群渴望“构建一处涤荡身心的栖息之地，发现生活之外的自我价值，了解更为自然、更为高贵的生活理念” 的人所诠释的品质家园，才是找到真正与该项目契合的那一群人。
在住宅市场日趋活跃的今天，购房者面临多种选择，只有那些特点与众不同、和居住者气质吻合的楼盘才能吸引高素质客户；只有那些可以为客户带来与预期相符具有清晰的价值回报的项目，才能获得市场的青睐。而且成熟的市场所表现出的典型特征就是产品越来越细分，营销对象越来越精细的时代。
六、虚拟运营时代
我们最先接触到的虚拟概念，可能是以耐克等企业突破企业的有形概念，借用外部资源进行整合运作的组织形式，称为虚拟企业。
虚拟是什么？就是界限可以被无限制的可能性所代替！传统的界限包括自然界的、技术的、社会的、心理的观念束缚着我们，为什么做、何时做、如何做。但是现在我们要打破这些束缚，创造性地利用虚拟策略运营企业。而且随着网络技术的发展，虚拟已经成为无限的可能：人员的虚拟、功能可以虚拟、销售可以虚拟、组织可以虚拟。例如93年的TCL是国内最大的电话生产商，它以通讯业创下的品牌及销售网络与有生产优势的香港长城公司组成虚拟企业，只用了3年时间，在中国彩电业的市场便跃居前列。
虚拟销售，“网上售楼处”提供全新营销解决方案
要圆满地完成营销的所有环节，通过出色的宣传推广使房地产产品得以充分展示并顺利达成销售，必须有新的房地产营销产品出现。在2008年，新浪乐居的大胆尝试让这一切成为现实。
以整合营销解决方案身份出现的“网上售楼处”依托新浪乐居强大的网络平台优势，将现实售楼处的功能一网打尽：聚集人气——全面展示——咨询解答——活动促销——安全交易，此外“网上售楼处”还能够提供网友之间的交流互动，比现实售楼处更胜一筹。
新浪2.73亿注册用户和海量流量是“网上售楼处”楼盘浏览量的最佳保障，聚集人气毋庸置疑。新浪乐居“网上售楼处”重点攻关的是带给用户身临其境的看房感受。包含电子沙盘、楼盘介绍、电子地图、户型介绍、户型对比、360度实景展示、置业顾问等多种工具的网上售楼平台。使购房者足不出户便可以完成网上看房、选房、咨询、下定等一系列的流程，使消费者选房购房的过程高效而清晰。
虚拟产权 丰富商铺产权依然成就使用价值
对于商业地产而言，产权式商铺分为两种业态：一种是独立产权商铺，这种是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。另外的也就是要小心的“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。
对于譬如没有产权只有使用权的商铺就是典型的虚拟产权，你买了商铺一定期限的经营权你就是合法经营者。把商铺冠以“虚拟产权”为了把商铺卖出去，既降低置业门槛也实现了资产盘活。大部分产权式商铺开发商采取“出售后返租”，暗示会有“高回报率”等等。所以，对产权式商铺，到底是拥有真实产权的商铺还是仅仅拥有“虚拟产权”、“名义产权”商铺，都是我们需要创新营销的话题。
房产市场已经逐渐开始大规模的从卖方市场向买方市场过渡，这种变化也必然会体现在销售模式、销售产品的变化上。在这个过程中，互联网的全面普及、宽带网络的发展以及虚拟现实技术的进步在其中起到了异常重要的作用。
我们相信全新的‘网上售楼处’的出现是一个具有划时代意义的事件，它不仅仅是房地产营销方式向网络转移的一个标志，同时也是房地产市场理性回归的一个标志。”
虚拟运营 网上购房时代渐行渐近
而实际上，相比于年纪稍长的购房者，年轻一代的购房人群则对网上售楼模式格外青睐。
随着网上售楼等一些新兴的WEB2.0产品及购房模式的出现，以往费时费力的大范围实地考察后选择房子的模式将可以得以改观。相比于四处东奔西跑地看房，通过网上售楼处可以足不出户地了解每个楼盘的详细情况。消费者不必再在购房的道路上疲于奔命，足不出户轻松购房也不再是梦想。甚至在异地的业主也可以通过这个平台购买到自己所理想的房产。而且这种模式让我在购买过程中更加客观冷静，避免了在实地购房中可能的冲动以及被欺诈的风险。
而事实上，房地产开发商也逐渐在适应这种基于互联网平台的销售模式。敢于将自己的产品放到网上售楼处货比三家，这本身就是对楼盘品质的自信。来自新浪房产频道的数据显示，截至目前，已经有超过80%以上的开发商通过新浪房产进行楼盘的销售，并有数百家开发商进驻网上售楼处进行全方位的展示和在线销售。
从浮躁的泡沫中逐渐回归的房地产市场正面临一场营销策略和模式的变革。即向专业化、规范化和精确化管理的变革过程，而这样的变革是建立在降低管理成本、控制流程细节、完成信息协同的虚拟运营的基础上。