购房者团结起来，誓死不作汪精卫！

                                 文/刘梦醒

我曾在以前的博客中多次谈到，开发商和购房者之间利益博弈正处于胶着状态。就像是八年抗战进入了相持阶段，形势正朝着对购房者有利的方向转化。在一定程度上打掉开发商的暴利，还利于民已经不再是遥不可及的奢望。在某些地区，甚至已经出现了敌退我进的局部胜利。

然而，黎明前的黑暗总是显得格外漫长，是继续抵抗赢取最终的胜利，还是妥协求饶继续扮演顺民和羔羊的角色？要作出正确的判断就不得不对目前的局势做一个全面的分析。

一、开发商是纸老虎

和数以亿计的购房者相比，开发商毕竟是一小撮人。开发商和购房者的斗争就好像是强大的蚂蚁挑战一头熟睡的大象。之所以在零八年之前他们显得飞扬跋扈不可战胜，并非因其本身有超人的力量，而是因为1、购房者力量的分散，2、土地资源的稀缺，3、经济井喷效应，4、政府的纵容和支持。

上述四项要件互相联系又彼此制约，共同构成了开发商战争机器的核心动力，缺少任何一项，都有可能导致开发商营销战略无法实现。目前，上述四项条件中，已经有三项发生了变化，其中世界经济的暗淡现状不必过多赘述，至于第四项政府对开发商的态度，虽因经济的衰退而越发暧昧而难以捉摸，但最近住房和城乡建设部部长姜伟也表示，要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。

上述四项中，开发商最为恐惧的还是购房者形成某种联盟。事实证明一旦各自为战的购房者能够真正团结起来，认清开发商纸老虎的本质面目，开发商以往的战略战术就将统统失效。

二、开发商的战略与战术

二零零八年是一个分水岭，零八年以来，一向攻城掠池的开发商终于遭遇到了真正的抵抗。房价、销售量均处于停滞甚至下降的局面，开发商敏锐地意识到战况已经发生了变化，随之变化的是他们营销的战略和战术。

零八年之前，开发商的营销战略是强势进攻、高声恫吓，试图不战而屈人之兵。营销战术也较为单一，即不断涨价。自今年以来，当上述手段不再奏效之后，部分开发商将营销战略变更为引诱拉拢和欺骗。营销战术也变得更为狡猾而多变。

三、开发商的营销战术的最新变种

开放商将营销战略调整为引诱拉拢和欺骗，试图通过分化瓦解的怀柔政策将购房者各个击破。其营销战术也变化为“无理由退房”、“买房送菲佣”、“中房协上书”和“抄底”等更加“艺术化”的手段。

当这些噱头一一粉墨登场又纷纷败下阵来，某些驻扎于杭州的开发商为扶大厦于将倾、挽狂澜于既倒，竟然想出了内部员工冒充“富婆”频繁购房后再退房，借以虚高成交量及房价的高招。

开发商正是通过针对购房者的心理战，和针对政府的游说战来加强防守，拖延其全线溃败的到来。

四、探底论和速胜论都是对当前形式的误判

探底论和之前的“房价只涨不降”的理论一样，都是开发商利用购房者的恐慌心里制造的“神话”。中国经济受国际经济衰退的影响有一个滞后的时间差，美国房地产市场2007恶化，2008年初传导至金融领域，2008年8至9月开始影响中国经济。国际经济危机有一个发生发展结束的过程，中国的经济受其拖累也将会是一个循序渐进的过程。因此，在半年至一年的时间内，房价必将继续下挫。

既然是持久战，幻想开发商短期内全面投降也是不现实的。目前，绝大部分开发商仍然凭借其较为雄厚的资金实力和各种正规及非正规的融资手段苦苦支撑。例如，本文提到的“富婆”频繁买房后再退房的战术，就既能起到心理战的作用，又可以将企业贷款转化为利率更为低廉的个人购房贷款，在一定程度上缓解开发商的资金压力。

总之，虽然开发商的阵地在不断缩小，防线在不断后退，但购房者仍不能毕其功于一役。还要经过半年甚至一年的对峙，待对方弹尽粮绝后方有十成胜算。

五、购房者团结起来，誓死不作汪精卫！

开发商和购房者之间的利益之争是一场持久战，购房者最终获胜的根本就是继续巩固来之不易的统一战线。这个统一战线是在长期和开发商的斗争中逐渐形成的，经得起时间的考验。这一统一战线的基础是已经被逼上梁山的中低收入人群，他们受到高房价的压迫最深，处境最为艰难，在现阶段妥协和投降的代价也最大。这也就决定了这个统一战线是团结的、稳固的，虽然开发商已经采用了一系列拉拢、引诱和欺骗的手段，但是效果并不明显。

房价尚未探底，购房者仍需努力。