任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)：买房，三类人三种“承受力”

 

　　什么样的住宅算是“可承受”？北京市华远集团总裁任志强将购房群体分为三类：一类是有完全支付能力的；第二类是完全没有支付能力的人，应该纳入社会住房保障；第三类是有局部支付能力的人，也是市场中最活跃的一类，他们要通过政府帮助才能买得起房。

 

　　张鸿雁：多数人买得起房才叫“和谐”

 

　　南京大学社会学系副主任、教授、博导张鸿雁认为，“和谐城市”一定是多数人买得起房。应该针对现有城市中的低收入群体的总量和低住房面积人群的总量，有针对性地开发经济适用房，控制房地产市场的价格。

 

　　孙飞：房价泡沫是因为政府缺位

 

　　“住房不但是商品，也是公共产品。”中国人民大学经济学博士孙飞认为，企业有盈利的本能，政府则要承担起保障责任。“中国房地产市场总体是和谐的，但是最近几年稍微忽视了保障体系的建设。”因为保障体系没有完善起来，一些一线城市出现了房价的大幅上涨，出现了较大的泡沫。

 

　　“开发商最难熬的日子还没到，2009年~2010年才是关键。”苏州和济置业董事总经理梁淢昨天在论坛上称，只有推进廉租房建设制度，才能真正解决高房价问题。南京大学不动产研究中心主任高波教授也在论坛上表示，近一两年，中国房价仍保持稳中有降，“房地产固然重要，但我认为应该先救股市。”

 

　　开发商的“高危期”还没到

 

　　现在，正值开发商们犹豫不定的时期，梁淢认为：“这是因为现在还不是开发商最难熬的时候，土地拍卖最火、地价最高的时候是2007年下半年，这个时期拍出了很多地王，而银行给开发商的贷款年限一般是2~3年，也就是说2009年下半年~2010年下半年才是开发商最困难的时期。”

 

　　梁淢毫不讳言，明年下半年开始，银行会陆续向开发商催款，开发商真正进入了资金链断裂的“高危期”。

 

　　先救股市 楼市才有救

 

　　开发商有的买赠，有的降价，有的跟着买房人一起观望，高波认为，只有市场信心恢复，才能救楼市。因此，他呼吁，在金融危机面前，政府应该先救股市。

 

　　高波坚信，中国楼市全局泡沫不会破灭，未来1~2年房价会保持稳定、稳中有降。同时，他表示：“2009年的这个春节，将是一个关键的时间段，开发商过不过得了年关很重要。”

 

　　楼市冷到极点的时候，政府已经仗义地出手相救了。可是，高波教授却认为，相对楼市而言，政府更应该先救股市。

 

　　“股市跌破1700点，投资者的资产大幅缩水，他们对市场毫无信心，怎么可能买房子？”高波说，只有股市企稳、回升了，市场信心回来之后，资金才能被激活，才能从根本上解决楼市的问题，否则资金都死在股市里。

 

　　[ 关于节能 ]

 

　　“大户型”摆阔要不得

 

　　在建筑节能受到空前关注的今天，我们的住宅真的做到节能了吗？中国建设学会在世界城市论坛上组织了一场有关“当代建筑节能”的分论坛，中国建筑学会理事长、原建设部副部长宋春华透露，调查显示，目前中国已有97％的新建筑在设计中有节能设施，可是只有71%照图施工，29%的新建筑还是“不节能”！

 

　　宋春华表示，目前人们的消费理念有偏差，大户型流行；新建筑节能“欠账”严重，老建筑“旧账未还”；中国能源以煤为主，产生的污染物多；政策引导不足、法规约束落后……这些都是目前建筑节能面临的主要问题。

 

　　宋春华说，户型不能盲目追求高舒适性，以少数发达国家超大户型为蓝本是错误的，富国富人摆阔的生活方式要不得。比方讲某高端住宅用了节能设施，可三口之家住了150～200m2，这总能耗一算根本没下降，所以控制户型很必要。在最新的一项全国户型设计竞赛中，89.81m2的三室一厅二卫，以及76.88m2的二室二厅一卫、62.64m2的一室一厅一卫是获奖户型，其中76m2和62m2户型中间有一扇门，可组合成老少三代比邻而居。

 

　　节能绝不是豪宅专享

 

　　南京用节能设施最多的住宅是哪些？锋尚国际公园、朗诗国际街区（查看地图）……可它们的价格呢？1.5万～3万／m2，普通市民能买得起吗？在昨天召开的当代建筑节能论坛上，来自深圳的国际建协建筑与可再生能源工作组委员叶青就表示：实际上很多节能效果都可以通过规划以及楼盘设计之初的巧妙调节来达到，根本不需要花太多钱，成为楼盘为自己“贴金”的手段，节能环保住宅绝不应是5%的高端住宅的专享。

 

　　建筑要节能怎么可以“不花钱”？“比方降噪，深圳的廉租房体育新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)一面临公路，在这里小区就建了一排高层，朝路的那面设阳台，把护栏做成水泥实心的，再加上隔音材料，这就减了10分贝；临街面安排厨房卫生间，卧室面朝小区内的花园，规划户型调一调就解决了全小区的噪音问题。”叶青介绍，该小区还通过规划排位置，实现了每户大寒不低于3小时的日照标准，这在30～60m2的中小户型较多的小区里非常难做到。记者了解到，南京目前高层建筑的日照最低标准仅为大寒日1小时，虽然南京的自然日照时间不如深圳，但依然显示出差距。

 

　　■应对

 

　　利益与责任

 

　　两者如何兼顾？

 

　　房地产商追求利润符合一般市场经济规律，如何做到经济利益和社会责任兼顾？中冶置业董事、法人代表、总经理侯宝旭以中冶置业独创的模式为例说，一方面促进国有企业、国有资产保值增值，另一方面要担起央企在社会当中应该起到的责任。

 

　　“保障性住房占我们整个开发比例的60％，同时也配套一些公建类、综合类产品。这就是第一种模式，由企业投资，政府组织拆迁，另外开发商组织施工、交付使用；第二种模式，就是和南京市政府合作的保障性住房模式。中冶在南京河西做了14平方公里一级土地开发，建造了150万平米的保障性住房，这种合作模式是企业和政府共同组建的团队。”

 

　　另外，作为保障性住房，中冶还在探索并实施另一套模式，即政府、企业、金融机构“三足鼎立”，由政府主导实施拆迁，企业筹备自有资金进行投资，后续资金是由金融企业来弥补缺口资金，目前这套模式正在南京下码头项目进行实施。

 

 

建好经适房 城市论坛关注城市化进程中住房问题
	2008年11月05日 07:55:09 　来源： 新华日报

房市低迷，有关房市的讨论却很热烈。昨日，第四届世界城市论坛上一场有关房市的特别讨论，六七百人的大厅座无虚席。参加这场主题为“和谐的城市化与可承受的住房”的讨论者，既有房产商、官员，也有社会学家、经济学家。保障性住房的发展态势如何？对当下房市的意义何在？开发商何去何从？这些社会关注热点，讨论中都有涉及。     保障性住房要“归位”     不管对目前的房市抱何种态度，所有的发言人都认同一点，那就是保障性住房是缺失的。     北京市华远集团总裁任志强首先声明，媒体只强调他说的“商品房是盖给富人住的”，从不提他的另一句话，即“穷人的房子应该由政府提供”。任志强说，我国城市化进程中没有出现其它国家大量出现的贫民窟现象，这就是显著成就。我国有五六十年的政府分房史，1998年后房产市场化，保障性住房被削弱，直到2007年国务院出台24号文件，各地才加大保障性住房的建设。可以说，保障性住房有十年欠债。     南京大学张鸿雁教授指出，多数人买得起房的房市才是城市和谐的市场。我国土地是国有的，国有的土地怎么能成为少数开发商赚钱的资本呢？特别高的房价就是占用了全民的垄断性资源和土地资源。房产分配体现社会公正，城市的经适房建设应引起高度重视，理当成为和谐城市建设的重要内容。     站在经济学的角度，中国企业海外发展中心主任兼首席金融学家孙飞认为，此次房市行情充分暴露出一个问题，那就是一味市场化、恣意涨房价的城市现在房市最危急。在市场失灵的时候，政府要进行调控，要加大保障性住房建设，这有利于平抑房价，有利于房地产市场软着陆，促进房市发展。     住房公平的尺度在哪里     保障性住房的供应量是多少，讨论者身份不同，立场迥异。虽然认同保障性住房缺失，但任志强后面的发言颇耐人寻味：     “今年，90平方米以下住房和经适房、廉租房投资增长都在30％左右，远高于其它投资。”“住房私有化率已经达到83％。还有11%多的公有房租赁，住房条件比较差的，在总比例里连5％都不到。目前经适房、廉租房发展速度已经超过了这个量。比如北京、广州，符合廉租房标准的分别为7.4万户和8.6万户，都安排了9万套廉租房建设。24号文件要求应保尽保，城市都在加大建设量，保障性住房的供应不能冲击到房市。”     “国家规定把土地收益的10％用于盖保障性住房。土地收益金越高，房价越高，政府才有更多的钱为低收入家庭提供住房。”     任志强建议，用减税方式代替现行的经适房分配方式。“国家一方面收个人所得税，一方面又给你分配低价房，一收一返过程中，收税成本就浪费了。应该通过减税方法令市民的支付能力提高去买商品房。”     张鸿雁指出，很多城市对市民的居住情况并没有摸清，“有多少人在8平方米以下，有多少人在15平方米以下，这个政府应该了如指掌。有针对性的保障房建设才会是有效、直接的。”孙飞认为，有30%的穷人能很容易地进入住房保障体系，住房公平就有保证了。     房产业在我国该如何发展     “房产业在我国该如何发展？”主持人抛出这个话题时，首先接招的是孙飞。“会螺旋式上升。我国经济发展放缓，但仍处于高速增长期。大量农民进城，形成巨大的市场内需，房产挤出泡沫后，还会向前发展。”孙飞认为，一线城市房产进入门槛过高，机会在三线城市和小城镇。     用反周期的方式克服房市下跌中的困难，是任志强开出的“药方”。任志强介绍，房源销售一空的开发商都图谋低价拿地。张鸿雁表示，我国的城市化进程不会放缓，“危机，就是危险和机会并存。”他同样看好现在的低成本扩张。     中冶置业总经理侯宝旭以中冶为例，说明投身于保障性住房建设同样能实现资产保值增值。中冶在北京、唐山、南京等地均有多个政策性保障住房项目。中冶在南京河西从事14平方公里的一级土地开发，同时建设150万平方米的经适房和两限房。侯宝旭说，经适房和两限房，从开发角度算利润空间在3％到5％之间，但中冶坚持从设计到施工，到监理、物业管理都自我消化，拉长产业链，各个环节都能获得专业利润。“保障性住房利润不高，但风险也小。”     南京市副市长陆冰说，南京重视城市建设者的利益诉求，确保在政策范围内给予开发单位合理的利润空间，保护城市建设者的积极性。他欢迎更多的企业参与到南京的城市建设中来，共谋发展。（颜芳）   -----------------------------------------------------------------------------------

 

 

城市和谐，保障性住房是基础

(2008-11-05 南京日报)

【南京日报报道】“如何在国内最大程度上实现‘居者有其屋’的目标，推动城市和谐、可持续性发展”，是昨天举办的“和谐城市化与可承受的住房”会议上专家们热议的话题。副市长陆冰出席了本次会议。   “要保证城市的和谐化，居住是核心的考核指标。”那么，和谐城市化的成果该如何保持并继续推进，在国内真正实现“居者有其屋”？中国企业海外发展中心主任兼首席金融学家、投资银行家、博士生导师孙飞说，这方面政府需要承担主要责任，即确保保障性住房的建设，多造经适房，把土地收益过让给暂时没有完全购买能力的消费者。  谢臻 肖岚

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