陈真诚：商业银行房贷新政细则为何难产
文 陈真诚
有媒体报道称，11月5日，央行催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则，而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。可是，尽管财政新政策中关于促进住房保障消费的房贷新政公布已过一周，但迄今各家商业银行的实施细则却难产。或因此前公布的细则不符合银监会规定等原因，光大银行总行也在继农行上演24小时内房贷细则“挂上—撤下—再现”的滑稽一幕后于本周叫停房贷新政细则，称仍在对细则进行修改。该行上海分行办公室有关人士称，尚未接到总行的文件。
媒体报道称，各大商业银行对于第二套房，银行现在已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》），即利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成。交通银行透出的信号称，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例为20%。对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分的调息方法尚在研究。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》）规定。根据这两个文件规定，已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。但消息称，交通银行已将房贷新政实施细则抄报给央行、银监会，目前尚未得到反馈。而此前光大银行对于第二套房的政策是首付比例为20%，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。只是，光大银行的政策已暂停，要根据相关政策进行调整。
原中国人民银行副行长吴晓灵10月在一次公开场合上的演讲称，“现在各家商业银行为什么不肯发布其细则？就怕细则严了以后，把客户挤走；而松了呢，又不符合中央的政策规定。”
有媒体报道分析认为，吴晓灵说的“把客户挤走”，准确说应该是把买“改善型”住房的二套房买家挤走，因为对于首套普通住宅的买家，各家一定会响应政府号召给出首付两成最低7折的优惠，银行间不存在太大的差异化竞争。关键是如何定义“改善型”住房，而且给出何种程度的优惠。
10月22日晚，财政部出台新政策救市，通过减税这样的政府让利行为以鼓励居民购房；同时，在金融方面，新政明确首次购买90平方米及以下的普通住房折首付最低两成且利率最低可打7折，后面还留下了“改善型”住房的这个口子。舆论认为这意味着在迎合松绑二套房政策的呼声。
不过，紧接着，10月24日，银监会马上出台的通知，重申继续执行央行和银监会联合发布的359号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）及其补充通知，这就意味着二套房政策没有松绑。随后不久，10月28日，农行、光大银行出台细则，但之后均遭遇“被叫停”的命运。因此，可以说，到目前为止，商业银行在出台细则方面普遍难产。
为什么出台细则会难产？带着这个问题，我和“房地产专家媒体”群内的一些记者编辑们进行了讨论。并结合本文作者陈真诚10月5日接受河北媒体采访回答内容进行整理，认为新政细则如此难产的重要原因可能如下。
首先，实际上，财政新政策所鼓励的首次购买90平方米及以下普通住房的购房贷款业务，可能是商业银行发放房地产贷款中风险最高的个贷业务，但如果执行新政策，商业银行存在明显的存贷利率到挂的问题。而且，即使央行再次降息，但在目前的现行利率政策下，如果执行7折利率优惠，还存在一定的利率倒挂。因此，为防止风险，商业银行或不会力推新政策中关于首次购买90平方米及以下的普通住房者利率7折的政策。
其次是，从国务院继续推进住房保障制度的实施，23日出台之2020年的土地规划纲要说明从严的土地政策不变，并关联来看意味着8月27日出台的《关于金融促进节约集约用地的通知》这一从紧限制房地产开发贷款的政策不变，10月24日银监会发出通知重新继续执行央行和银监会联合发布的359号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）及其补充通知，意味着二套房政策不变，这些就意味着关于房地产调控的基本面不变，意味着房地产大势不变。因此，商业银行就必须基于此来考虑如何出台政策细则和如何执行新政策了，尤其更加考虑房地产个贷可能潜伏的风险而试图尽可能降低风险了。
第三是，一些商业银行一直想放宽的二套房政策多办二套房贷款，这是风险远比首次购买90平方米及以下普通住房的购房贷款业务的风险低许多的个贷业务，但银监会强调继续执行去年9月27日央行和银监会联合发布的359号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）及其补充通知，这就意味着商业银行不能趁执行财政新政策之机而松绑二套房政策揽那些相对低风险的二套房贷款业务。于是，商业银行基于自身利益和风险防范考虑，以新政策关于改善型住房界定不明确为借口，干脆就不出细则或缓出细则。不出细则，就意味着商业银行在不能吃到二套房贷款这块赢利肥肉业务的前提下，也可不吃首套房利率7折这个明亏。
第四是，关于改善型住房的界定，在以前的政策中根本就是清晰的。去年9月27日央行和银监会联合发布的359号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）及其补充通知中已经明确，家庭人均住房面积低于城市人均住房面积的家庭购买二套房者按首套房处理，且不限制在90平方米及以下，这实际上指的就是改善型住房标准界定。如今，这个政策没有废除依然生效，意味着关于改善型住房界定以此政策为标准，是清晰的。可一些舆论人士、银行人士等在解读财政新政策时有装糊涂的嫌疑。首先，通过装糊涂而试图放松二套房政策。后来，银监会公开表态强调二套房政策不变，一些商业银行便继续装糊涂，以改善型住房标准难界定为理由而不出细则或缓出政策，以冠冕堂皇的理由来不执行财政新政策。
如今，许多人还在纠缠于“改善型”这个词汇上，其实有装糊涂的嫌疑。
一些舆论就“改善型”住房是否就是二套房而为推迟出台细则或试图变调地执行政策，要不是确实有人故意在装糊涂，要么就是在孤立地看待财政新政策，加上新政策措词为表达关注民生这个思想而推出了在表面上有异于二套房的改善型这个词汇，以为出了新政策就可不执行原来那还没有废除的政策。而实际上，银监会已经重申继续执行二套房政策不变。关于改善型住房的界定，早在去年9月27日央行和银监会联合发布的359号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）及其补充通知中已经明确。这就意味着高层对房地产专门调控的基本金融政策并未松动。
而且，最近，银监会办公厅又向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号，简称“265号文”），对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。据了解，“265号文”除了重申严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外，对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。此外，银监会还要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。对于土地储备贷款，银监会要求各信托公司要审慎发放。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。这意味着，银监会又在重申从严限制银行发放房地产开发贷款的同时进一步从严监管房地产信托贷款，进一步表明中央政府关于房地产调控的金融政策基本不变，银监会对商业银行执行财政新政策方面的监管也难以松动。
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