案情叙述

    北京市通州区宋庄镇小堡村，因许多画家聚居而得名“画家村”。2002年，画家李某以4.5万元的价格购买了宋庄镇辛店村村民马某的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，李某还拿到房屋买卖协议和土地使用证。土地使用证的变更栏中注明，“房屋出售给李某使用”，但土地使用证仍为马某名字。 2006年年底，原房主马某认为根据国家法律规定，宅基地及其地上房屋禁止买卖，故要求原价收回住房遭到拒绝后，马某夫妇向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖协议无效，收回房屋。

判决结果

    2007年7月，通州区人民法院作出一审判决，认为李某的房屋买卖协议无效，判令原房主马某向李某支付9万余元房屋补偿款，并判令李某90日内腾空房屋。但判决后，李玉兰不服提出上诉。

    2007年12月，北京市第二中级人民法院终审判决。判决认定双方房屋买卖协议无效。画家李某必须在90日内腾房。同时北京市第二中级人民法院指出，判决房屋买卖协议无效的主要责任在于马某反悔，画家李某对此可另行主张赔偿。

律师解析

    小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权实际上不是真正意义上的产权。

    宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

    1996年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。该规定明确禁止农村房屋向城市居民出售，其目的是为了加强对农村集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行任何交易行为。

    本案中，马某与李某签订的房屋买卖协议的买卖标的物是房屋和相应的宅基地使用权。李某系城市居民，并非通州区宋庄村民，不具备购买该房屋的资格，故法院最终认定双方房屋买卖协议无效。

    此外，由于农民马某反悔，要求确认房屋买卖协议无效，实际上是利用国家法律、政策对农民宅基地建造的房屋禁止转让的规定获取利益，违背了社会基本的诚信、公平原则，马某应当承担主要责任。因此，马某应对李某的信赖利益损失予以赔偿。后李某起诉要求马某赔偿其损失，通州区人民法院判决马某赔偿李某18万余元。

法律规定

   《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
　　前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

    第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

     第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

    第八十一条　擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

    《土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
　　依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

                                      作者： 北京市汉卓律师事务所合伙人 房产部主任

                                              律师：杨晓刚

                                              2008-12