作者：北京市汉卓律师事务所 杨晓刚律师

焦点问题：1、包干制与酬金制的定义

          2、收取的物业费的性质

          3、物业公司、业主在不同的收费方式的权利义务

律师答疑

    包干制是指业主向物业公司支付固定物业费用，盈亏均由物业公司享有或承担。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。 

    目前，全国物业公司均采用上述两种形式，采用信托制形式的物业公司为极少数，不包括在内。根据2006年1月1日施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定：实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业公司协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业公司与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。 同时，双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用按约定支付。

    对于物业公司来说，实行包干制或酬金制，最大的不同在于物业费用的性质，即实行包干制的物业公司出现亏损，也不能向业主提出追加费用，同时，必须按照合同标准，提供物业管理、服务。酬金制物业公司收取的物业费属于代收性质，扣除相应酬金外，其他款项应当用于物业管理、服务成本支出。如有剩余，应当折抵下一年度业主应当交纳的物业费，如出现不足，由业主补足。一般情况下，产权单一或产权结构简单的写字楼或公寓实行酬金制较为合适。

    对于业主来讲，实行包干制或酬金制最大的区别监督权的行使。由于酬金制形式下，物业公司收支情况透明，业主可以直接监管资金的使用。《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，物业公司应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业公司应当及时答复。

温馨提示：

    实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业公司的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业公司的酬金。实行酬金制的物业公司根据上年度物业服务支出、收入情况，可决定下年度物业费的交费标准。