先探讨几个观点 越贫穷落后的地方，越有发展潜力； 最容易赢得市场的关键点之一是“先下手”； 市场上最保险的竞争方式是零竞争状态。。。 再探讨另外几个观点 有人的地方就有住房需求； 有人的地方就存在有钱人，哪怕是一个小村庄； 时代在不断进步，人的居住需求一定也在进步。。。 有专家曾经总结市场上取胜的楼盘分以下三种： 不战而胜的楼盘；（地段） 以进取胜的楼盘；（正向思维，我比别人做得好） 以退取胜的楼盘；（逆向思维，我抓低端客户群） “不战而胜”：地段是稀缺的，人人必争的，实力弱还是不要勉强； “进”：不断的做加法，不断的升级，宏观调控来了，客户不买单了，况且人人都“进”，何时是个尽头？ “退”：退往何处？退到经济房、廉租房？似乎也很难。况且利润已经相当薄了。 能三者结合吗？ “地段” “进” “退”三者兼顾？ 似乎很矛盾。。。 但，可为！ 而且，确定可为！！ “地产”很有意思， 轮回，不断的轮回， 高潮来了，人人拥蹙； 低潮来了，人人自危。 好的形势，各行业相继进入吸金， 形势风云变幻，连知名的企业都要退市。 对于客户来讲，买涨不买跌， 对于地产公司来讲，会有所谓的抄底一说吗？ 在低迷的市场下，是否会有新的机会？ 这个时候，还有想再次吃螃蟹的了吗？ 机会一定有，螃蟹一定还是美味的。 冯仑讲的蜜月期过后，即使再换姿势都不会再有那时的刺激； 但高潮一定还是有的，就像吃螃蟹， 只要选择好地儿，选择好合适的吃法， 螃蟹照样鲜美。。。 农村是个很广阔的天地。。。 ——毛泽东 伟人之所以是伟人， 是因为他看得远， 同时，他着眼的是发展。 农村在当时占据着大半个中国国土， 农村迟早要进入城市行列， 城乡一体化是必然的最终结果， 只是时间的早晚而已， 因为万物皆在发展。 到三四线城市去发展， 几年前众多开发商就琢磨着这事， 很快，一批三四线城市荣幸的被青睐， 然后，被更多的青睐， 结果，终于饱和了， 城市荣幸了一半，毁誉了一半， 开发商荣幸了一半，一定是早期进入的， 牺牲了一半，一定是后期跟风的。 成功有成功的道理， 他抓住了先机，赢得了首批客户； 失败有失败的原因， 他没有很好的考虑市场是有规模的，尤其是小地方。 废话了那么多，呼应下主题吧 寻找贫穷落后的处女地，是中小房企寻求新高潮的有效方式。 ——到尚未有真正意义上的商品房的小县城开发 小县城“地段”任你选， 只要进入即为“超前”产品（注意前进两步成为烈士说） 到小县城还称不上“退”吗 不战而胜 以进取胜 以退取胜 三者完美的结合 市场目标客户群探讨 小县城再小， 它也有政府部门 有小学、中学（大学）等学校 有各行各业的企事业单位 有做各种各样生意的有钱人 有能够吸纳进来的乡镇人 。。。。。。 对应的也有 公务员、老师（及考虑孩子的家长）、企事业单位员工、生意人、乡镇二十万元户 再加上为年轻人结婚用房＋外地务工人员给老人买房安度晚年 小县城再小，也有市场，在没有竞争的处女市场，运用巧妙的技巧，一定有高潮！ 市场承受能力探讨 小县城再贫穷， 总有有钱人。 单价1300—1500元/m2， 面积在110－120m2左右的三居室， 总价在20万以下是较为保险的产品， 做个按揭，首付6万左右，月供700元左右， 这个门槛已经将有钱人扩大至上班一族了吧。 探讨下门槛 根据城市规模、经济发展状况、城市人口数量 大抵能判断出该城市的市场容量 这里暂以50亩模拟 产品多层、容积率1.4左右、总建面5万M2左右 地价30万/亩左右，则总地价成本1500万 在市场机制尚未健全的县级人治环境下，地款缓交及各种规费的减免完全是事在人为 规划设计在我们强有力的技术下不是问题 施工队伍的垫资完全可以和销售的先期资金回笼错开 营销推广的地域特性决定了完全可以低成本覆盖 剩下的公关及人力的配备就是完全可控的了 800万以内玩转50亩，太EASY了！ 看下效益 多层，5万平米的体量，两年开发完毕 项目 成本（元/平米） 备注 地价 300 按照30万/亩，容积率1.4，可控 建安 650 各种规费＋配套费 150 尽可能的减免 税费 100 尽可能的减免 不可遇见 50 尽可能的控制 总计 1250 控制在1100元/平米左右 销售均价按照1400元/平米计算，每平米盈利200－300元模拟，则总盈利1000－1500万 用800万的资金启动市场，滚动开发，两年项目开发结束，年盈利500－750万。再加上阳台车库等技巧的运用，又将增加200－400万元的利润。 利润仿佛不多 大公司永远看不上 但请注意看本文的标题 这样的市场机会现在还有吗 中国县级市的数量多少真的没有查到 但应该不需要查 市场永远的游戏规则 少部分人捷足先登——大家蜂拥而上——行业重新洗牌——再次轮回 当整个市场走向低潮的时候， 一定是新机遇出现的时候； 当机遇出现的时刻， 抓住时势者即为英雄！ (Over thank u!)