文/戴欣明

本文刊登《深圳商报》在2008年2月29日星期五

 

深圳地产作为中国房地产的领航者，在不同时期起的作用也不同，时下以万科为首的开发商的主动降价让深圳的开发商变得很“凄凉”，真正的置业者的心开始波动，可谓“凄凉”与“美妙”并存。

 

“凄凉”更多是对那些报有投机心态的开发商、炒房者以及中介机构，在政策的打压下构建一派尸横遍野景象，把凄凉演绎到新的极致。但对于另一些人确是美好景象的开始，首先是买方市场的形成，给理性置业者一个美好的春天，随着开发商资金压力的不断加强又不得不推盘，置业者可以有更多的置业选择；其次是一度“颓废”的营销开始回暖，品牌意识加强，高端的市场营销策划人员奇缺，不要营销的房地产市场，特别是在中国一定是病态的房地产市场。再者是对于企业来讲，由投机战略管理转变为运营战略管理，企业素质得以有效提升。从另一个角度来看，纠正一些错误观念：认为深圳的房地产市场应该看齐香港，这是在基础经济建设远不及香港的妄为。

 

房价该降吗？从居民的可支配收入必来看，房地产必须降到合理的水平，下降到07年初暴涨之前的房价应该是理性的房价水平。多年来一直争论的房价问题在政治意愿下的暴升到现在的下降，直至买方市场的实现，让大家感受到政策“很暴力”，而那些能迅速读懂政策的企业，比例万科，正用主动降价的“凄凉”来打造自己“美好”的未来。

 

开发商应考虑持有物业，中小开发商应考虑战略合作。目前，中国开发商主要以销售物业为最主要盈利模式，打一枪换一个地方，多属于投机行为，哄抬房价、捂盘、以次充好也就习以为常，一说“开发商”就和奸商划等号，这主要是盈利模式决定。如果开发商不把住宅全部出售，选一定比例的住宅物业用来出租，开发商也是“居住者”，这不单对自己项目“综合质素”的肯定；好房子自己持有，也让盈利模式多元化，用以抵御政策风险。另一方面，中小开发商应考虑战略转型，比如开发商业地产、工业地产，这将会成为开发商的新利润获取地，比如有品牌价值的并只租不售的零售百货业、专业市场都具有巨大的商业空间，有些城市的银行信贷放宽到稳定的现金流可以房贷的程度；在工业地产，特别是中小城市的工业地产开发，将会弥补像深圳这样一线城市工业用地的昂贵与缺乏，也随着深圳城市的转型，更多的工业项目、科技聚集地的外移，中小城市的工业地产也会迎来新的春天。

 

买方市场的到来，并不意味置业者可以随意选楼，确切的讲，“综合质素”突出的楼盘在深圳并不多，具有品牌价值的房产更少，这个品牌价值的内涵一定是以置业者的角度考虑的。因此房地产遗留的问题很多，由于房地产过快的增长，多数开发商为利益所趋，在产品及户型研发上下的功夫小，急于变现套钱，更没有把品牌当回事，居住角度考虑的不足，设计上“虚架子”很多，忽悠置业者的成分多，只有在买方市场的前提下，开发商才能真正把置业者利益放在首位去考虑产品设计，这个过程需要时间来改变。所以对于首次置业者影响不大，但是对于那些再置业者应当放慢置业时间。首次置业者不要过分追求外表华丽的楼盘，这些楼盘多是金玉其外败絮其中。也就是说，开发商过分注重楼盘的外面是忽略户型为前提的……

 

深圳房地产是一些人的地狱，同时又是另一部分人的天堂。深圳房地产将还是“凄美”依旧，政策性房地产市场还是以政策“很暴力”为主线，投机者及机构在刚刚走过“很黄”的时代后，付出的是血一样的代价。只有理性开发与置业才能构筑“地产和谐”。

 

（作者戴欣明系社会学者，地产策划人）