陈真诚： 潘石屹百日论的对与错:房企大洗牌或应从7月开始
——剖析潘石屹百日论之二
文：陈真诚
可以肯定地说，相对“无拐论”、“房地产春天已经来了”等观点来说，潘石屹做出“房市百日剧变”判断或对其进行解释的依据，既符合事实，也没有逻辑问题，尽管在自己打自己的嘴巴。
潘石屹分析称，因为房地产行业是一个对资金要求很高的行业，任何一个国家的房地产市场，都无一例外地需要大量资金的支持，房地产行业的调整与宏观经济的变化密切相关。
在国内经济形势方面，CPI二月份是8.7，这是特别高的数字。温总理在答记者问的时候，说本届要治理通货膨胀是第一位。如果要把通货膨胀降下来，就得实施从紧的货币政策。所以，中国未来的政策一定是从紧的货币政策。“两会”刚散会，中国人民银行又一次提高商业银行存款准备金率0.5%到15.5%，成为了历史上最高的储备金记录。这就是最明显的信号，国内的形势已经明朗化，房地产行业承受的资金压力确实不小。
目前国际资本市场的状况非常不好，贝尔斯登倒闭等事件令国际资本市场信心不足。而中国经济日益紧密地与国际经济相联系，也令这一形势对中国市场的影响进一步加大。3月20日发生的房企恒大IPO搁置，是2008年中国房地产界最具标志性的事件。中国有40多家房地产企业排队等待到国际资本市场上市，可恒大地产这第一家出去以后就回来了，认购率非常低，这就是一件明显的信号。
国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，对于求钱若渴的等待IPO的内地房地产企业来说，恒大事件可能仅仅是开始。对跟在其后面要在国际资本市场上市、准备募集的资金有200亿美金的40多家中国房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。
潘石屹判断指出，作为资金特别密集型的房地产行业，如果没有银行、金融市场的支持，一定要萎缩、出问题的。从2004年开始宏观调控房地产开始，2008年，中国政府明确采取从紧的货币政策。现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，所以，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。房地产企业的调整已经近在眼前。市场会通过股价、房价、地价等方式，来奖励或者惩罚那些在决策中做对或者做错的企业。
或因为有王石的“拐点论”对房地产市场的现实影响力摆在了面前，所以，潘石屹的“房市百日将发生剧变”论一出炉，立即在房地产舆论界掀起了巨大风波，其中不乏批评、指责、谩骂的声音。《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为，我们只要冷静地正视目前的房地产市场实际情势，理性地领会潘石屹的“房市百日将发生剧变”论，就会发现，潘石屹并没有说谎。在一定程度上而言，其判断是对的。
目前，政府实行从紧的货币政策，存款准备金率已经提高到了15.5%，银行信贷从严控制，房地产开发企业从银行贷款的难度已经空前加大。
房地产开发企业从国内资本市场融资的难度也已加大，而且融资的用途也受到严格监督。3月20日，中国证监会传出信号称，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式通过资本市场实现做大做强。但将严格审核上市公司再融资方案，房地产企业IPO募资不得用于买地，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。
在国际因素方面，由于市场经由贝尔斯登倒闭等事件而普遍预期美国经济已陷入衰退，金融环境恶化，欧美各金融机构均谨慎放贷。因此，近期在香港和境外市场IPO等融资的房企面临较恶劣的市场环境而受挫。
3月13日，恒大地产正式开始公开招股，但三天的招股时间内认购者寥寥。因为“认购人气不足”，恒大地产上市不得不搁浅，恒大地产公司于3月20日正式宣布：“不再根据原有时间表进行全球发售，原定28日在香港挂牌的计划将推迟”。
可以说，恒大地产在国际资本市场上融资被搁浅，不但成为了关于国际金融环境变化的一个活生生的注脚，说明国际资本与中国房地产融资的对接通道真的正在缩窄，同时也体现了国际资本对中国房地产开发在2008和2009业绩不看好。其最大的原因，是来自信贷方面。
而且，已经在海外上市的房地产企业，也面临外管局对外资使用政策的限制。多家海外上市的房企在海外融资的钱，因为“限外令”而进不来。
事实上，目前，房地产企业的融资难度确实已经空前加大，融资成本实际上也已经大会提高。一些企业为了将所囤积的土地赶在被政府“无偿收回”前动工开发，却又苦于因政策规定等原因而拿不到贷款，只得向一些有银行授信的投资担保公司等进行短期融资筹钱交报建等前期费用。这类短期融资成本已经很高，在一些地区，月息已达8%-15%左右。这种高成本的融资，不但让一些企业对从担保公司、投资公司或民间渠道等融资途径融资望而生威，也会因市场上的利益或成本参照对比效果使得企业从银行融资的实际总成本提高。这种提高，主要体现在企业为获得银行贷款而需要支出的“公关”费上。因往往是，掌握银行贷款放贷权利的人，会自动比照市场成本，通过拒绝、拖延等办法让企业不得不增加“公关费用”等成本。本文作者陈真诚认为，这是事实。
进一步地，在中国现实的高通货膨胀压力下，继续加息，只是迟早的事情。无疑的是，即使一些企业能融到资金，但高融资成本和未来继续加息，都将增大房企的成本负担。
而且，由于那些已经投入大量资金用于圈地的企业，正面对土地调控政策的压力。尤其是那些在2007年以前大量囤地的企业，面临的最大压力是“闲置满2年的土地政府要坚决无偿收回”，弄不好将落个“财地两空”的结局。随着今年1月7日出台的3号土地新政所规定的各地要在6月底前将闲置土地清理情况上报的期限临近，不少企业正想方设法筹资。只要能融到资金，愿意承担高成本，以免遭土地被政府无偿收回的灾难。
而在目前清冷的房市，不但房屋不好卖，难以通过销售实现资金回笼，而且，因房地产市场预期的改变，房价下跌，导致了地价的下跌。《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为，二手地尤其即将面临“闲置满2年的土地政府要坚决无偿收回”政策惩罚的二手地的转让，市场非常清冷，价格下降的速度和幅度，已远大于房价。
最近于3月底在北京召开了央行货币政策委员会2008年第一季度例会。会议研究认为要坚定不移地贯彻执行中央经济工作会议提出的从紧货币政策取向。这说明房地产企业未来的融资难度在短时间内不会改变。
因此，在至6月底的这段日子里，那些融不到资或融资不足的房地产企业，确实面临资金链断裂的危险，不少企业将真的可能会破产，房地产市场很可能即将出现残酷的“洗牌”。
再来分析潘石屹的“百日”时间界定，就会发现与“6月底”是高度一致。
尽管潘石屹多次解释说到“百日剧变”是个笼统的概念，也许是2个月，也许是4个月，也许是97天，也许是98天……但从他第一次说出“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”这个观点的日期来看，他的“100天”应该是按照3月份剩余的10天，加上4、５、６三个月的时间来推算的。因此，潘石屹所说的“100天”，所指的可能也是主要是到2季度末6月底的时间。
央行行长周小川，不但在今年“两会”期间明确表示加息和上调商业银行存款准备金率都有空间，而且曾多次表示央行货币政策关注通货膨胀，要实现人民币存款利率“转正”。要兑现此承诺而不失信于民，也许今年不一定能兑现“转正”的诺言，但继续加息是无疑的。
无疑，2季度是从紧货币政策很关键的时期。可以预期的是，在2季度，至少会加息一次，并不排除在下半年多次加息的可能。
从以上分析来看，潘石屹没有说谎，而且其判断基本上准确。只是，他可能忽视了的是。《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为，其实，在６月份以后，或从７月份开始，房地产市场、房地产开发企业将要面对的市场形势可能比二季度更严重。一些房地产企业，将要同时面对土地政策和货币政策在强化落实执行上的惩罚。
因此，可以说，真正残酷的房地产市场“洗牌”或企业被收购或倒闭的时间，或不是潘石屹所判断的“100日”内，而应该是从7月份开始。
早在1月底，《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚曾根据修订后的《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》分析报告内容撰文指出，2008年，房价将同时承受政府直接针对房价的调控政策与打击通货膨胀而施政宏观调控的双重打击。政府出售的一级地价也会下降，从而带动土地二级别市场的二手地价下降。在货币政策“从紧”下，房地产开发企业从银行获得贷款及从相关途径获得融资的难度越来越大，不少房地产开发企业将面临不小的资金压力，进而进入残酷的洗牌期；在货币政策、土地政策、市场治理政策等政策的综合作用下，一些中小开发商将可能陆续被淘汰出局，一些手头握有土地的房地产企业可能会全部或部分抛售土地。
特别地，2008年1月7日出台的3号土地新政，要求各地在6月底前将闲置土地的清理情况等向中央汇报。意味着6月底是清理闲置土地的大限日期。可能遭受政策惩罚（最重要的是超过2年无偿收回）的企业，必须在此之前将闲置土地进行动工开发。这也意味着在6月底以后，政府会掌握全国土地闲置清理结果，了解全国土地闲置情况形势，必然会进一步采取措施以落实执行土地政策，并不排除出台更严厉的新的土地调控政策，或出台新执行性的补充政策，以利于落实执行土地政策。
再加上，诸多半年度的宏观经济数据，尤其是反映从紧货币政策效果数据，反映打击通货膨胀效果的信贷投放规模数据、CPI数据等相关数据，均会在2008年7月出台或陆续出台。届时，这些数据将直接检验政府打击通货膨胀的政策效果，检验政府从紧货币政策的政策效果，检验政府相关调控房价的政策效果。
温总理在今年“两会”的政府工作报告中明确指出，打击通货膨胀是今年经济工作的首要任务，实现完成GDP增长8％和CPI控制在4.8％的目标。
按照目前的经济情势来看，雪灾加大了打击通货膨胀的难度，使得CPI数据在7月份前难有大的改观。
事实上，1、2月份的CPI非常高，2月份CPI高达8.7%，3月份CPI估计也会在8%左右。尽管其中有南方雪灾和春节因素的影响，但CPI高高在上的数字是明摆在那的。而且，尽管最近以来各地以生活用品为主的物价已经在陆续下降（如各地蔬菜价格、食用油价格在全国范围下降，可能带动其可替代的产品价格继续下降），但由于整个宏观经济形势基本面的原因和CPI惯性作用，二季度各月的CPI实际值也会在一个相当高的水平，依然会远超出4.8%的水平。这样，相对于全年4.8%的标准，一、二季度将大为“透支”三、四季度的CPI。可以设想的是，为求全年CPI平均水平控制在4.8%内，就必须要求6月份以后即三、四季度的实际CPI水平控制在4.8%以下，甚至3%以下。
另一方面，在实际工作中，前半年的信贷投放往往要比后半年多。由于今年1月份信贷总量大幅度增加，一季度的投资偏热，二季度可能难有大的改观，因此，在下半年很，可能会继续出台政策，进一步控制信贷规模。
而且，今年必须继续加息，尤其在6月份以后可能加大加息频率与幅度，以提高存款利率，降低存款利息的负值水平。否则，由于在通货膨胀下利息实际负值水平过高，而因从紧货币政策下银行贷款体系以外的融资成本大为增加，就可能导致大量的银行存款为获取高回报从银行“搬家”，通过民间渠道进入到投资领域，从而可能使得“从紧的货币政策”被化解，使调控目的落空，使打击通货膨胀的目的落空。《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为，必然要在下半年继续执行从紧的货币政策，甚至不排除进一步从紧的可能。在6月份以后的下半年，很可能从7月份开始，政府很可能会出台新的调控政策或补充相关政策的实施(补充)细则，强化继续执行从紧的货币政策，甚至不排除进一步从紧的可能。其中，包括在进一步减少货币投放量、压缩信贷规模、加息等手段上采取措施，加大力度打击通货膨胀。
这样，可能2008年7月份左右开始，房地产将可能遭受更进一步的直接针对性的调控打击。6月份以后，或从7月份开始，一方面，房价、地价可能双双加快速度、加大幅度下降，另一方面，从紧的货币政策和从严的土地政策进入落实执行的关键时期。届时的情况，或会比潘石屹所说的“100日”内要严重得多。房地产市场才真正进入调整、“洗牌”的高峰期，可能那才真正是房地产企业最难受的时期。
（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司销售《国房分析咨询报告》文本电话0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明事宜）