——剖析潘石屹百日论之一

文：陈真诚

3月21日，潘石屹做客某网聊天室、接受财经媒体采访时表示，3月20日发生的房企恒大IPO搁置，是2008年中国房地产界最具标志性的事件。而跟在其后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金。这次恒大地产IPO搁置，对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了。所以，“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”。一时间，潘石屹“百日论”在房地产市场掀起了轩然大波，引发了舆论的争议。有撰文质疑称，房企的拐点论意味着房地产界将面临一场腥风血雨的较量，但这样剧烈的洗牌不会以这种剧烈的方式进行，更不会在近期内出现这种血腥格局。当然，更有舆论对潘石屹的“百日论”进行了严厉批评与指责！

然而，或是巧合，央行货币政策委员会3月底在北京召开2008年第一季度例会，却给了潘石屹的“百日论”判断以最大的支持，尽管潘石屹的“百日论”中存在着一些忽视乃至不准确的判断。

仔细分析潘石屹的“百日论”，其赖以成立的理由主要是，温总理在答记者问的时候，说本届要治理通货膨胀是第一位。如果要把通货膨胀降下来，就得实施从紧的货币政策。所以，中国未来的政策一定是从紧的货币政策。在从紧货币政策下，加上目前国际资本市场的状况非常不好，贝尔斯登倒闭等事件令国际资本市场信心不足。中国有40多家房地产企业排队等待到国际资本市场上市，房企恒大IPO搁置，这是2008年中国房地产界最具标志性的事件，这就是件关于国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄明显的信号，意味着房地产企业进入艰难的融资期。而不少企业在2007年大量圈地，导致企业财务状况恶化，进而导致一些房企面临资金链断裂。因此，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。

央行货币政策委员会2008年第一季度例会会议，研究了下一阶段货币政策取向和措施，认为要坚定不移地贯彻执行中央经济工作会议提出的从紧货币政策取向。同时，根据国内外经济金融形势的变化，正确把握金融宏观调控的节奏、重点和力度。综合运用多种货币政策工具，控制货币信贷过快增长。本文作者陈真诚认为，央行货币政策委员会2008年第一季度例会会议精神与潘石屹的“百日论”成立的基本理由高度一致，也从正面以坚决的否定而彻底澄清了最近舆论上关于从紧货币政策或会改变、第二套房的房贷政策已经“政策松动”的传闻。

一段时间以来，有人希望能借机南方地区雪灾、美国次贷危机等方面的影响而制造舆论以使政府“从紧的货币政策”得以改变，然而得到的回答是“不”。

央行主管货币政策的副行长多次就雪灾等因素是否影响货币政策问题明确表态将继续执行“从紧的货币政策”。最近，易纲在出席“中国金融创新、规范和风险管理论坛”时表示，虽然美国次贷危机对中国产生了外部冲击，但是央行权衡国际形势之后，仍然认为目前应该坚持从紧的货币政策，从紧货币政策不受美国次贷影响。易纲指出说，稳健的财政政策和从紧的货币政策组合主要目的是为了防止通货膨胀。通货膨胀的成因比较复杂，货币政策在治理通胀中负有重要责任，也能发挥重要作用。有些通胀产生的原因是全球性的，因此货币政策首先需要控制好国内因素。在外部输入通胀的压力下，争取能够达到一个可以接受的价格水平。易纲还肯定地说，就中国的情况看，今年政府提出的GDP增长8％和CPI控制在4.8％的目标完全有可能实现。经济平稳增长和价格水平稳定之间的平衡点是所有货币当局都要考虑的，中国央行执行从紧的货币政策，而且适时、适度把握节奏和力度，是要实现二者的最优组合。

事实上，有一个简单的逻辑是很容易了。《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为，实行从紧的货币政策，是国务院在中央经济工作会议上确定的2008年全年政策，并不是哪一个部门制订的政策。从某种角度而言，对于实行从紧的货币政策，央行作为一个部门的角色是“执行”而无权“改变”。2008年现在可以说刚开始，执行从紧的货币政策也还才开始，甚至还没完全发力，国务院在中央经济工作会议上确定的2008年全年政策又怎么能在年初就改变呢？否则，中央政府制订的全年经济政策的权威性、严肃性又何在？岂不是把中央经济工作会议做出的全年经济政策当成了儿戏？即便当经济运行一段时间后经过对各领域的实际经济领域的情况进行全面调查、评估后，中央政府觉得要对全年从紧的货币政策进行调整，一方面在时间上至少要到过半年乃至3个季度以后，另一方面，调整的幅度不会到将“从紧”改变的程度。而且，由于从紧的货币政策是中央经济工作会议上制订的全年经济政策，即使要调整，也要经过一定的必要的程序，也要在经过全面的调查、评估论证后，交由国务院相关会议或至少是部际会议讨论通过才行，而不是某一个部门就能决定将“从紧的货币政策”改变。

而且，温总理在今年“两会”的政府工作报告中明确指出，打击通货膨胀是今年经济工作的首要任务，实现完成GDP增长8％和CPI控制在4.8％的目标。而事实上，1、2月份的CPI非常高，2月份CPI高达8.7%，3月份CPI估计也会在8%左右。尽管其中有南方雪灾和春节因素的影响，但CPI高高在上的数字是明摆在那的。而且，尽管最近以来各地以生活用品为主的物价已经在陆续下降（如各地蔬菜价格、食用油价格在全国范围下降，可能带动其可替代的产品价格继续下降），但由于整个宏观经济形势基本面的原因和CPI惯性作用，二季度各月的CPI实际值也会在一个相当高的水平，依然会远超出4.8%的水平。这样，相对于全年4.8%的标准，一、二季度会大为“透支”三、四季度的CPI。那么，通过三、四季度来降低全年CPI的压力就非常大，这就必然要求在三、四季度更加大力度打击通货膨胀。可以设想的是，为求全面平均水平在4.8%内，就必须要求6月份以后即三、四季度的实际CPI水平控制在4.8%以下甚至3%以下。而众所周知的是，综合运用包括上调商业银行存款准备金率和加息在内的货币政策，是国际公认的抗击通货膨胀的最有力的手段之一。

央行行长周小川，不但在今年“两会”期间明确表示加息和上调商业银行存款准备金率都有空间，而且曾多次表示央行货币政策关注通货膨胀，要实现人民币存款利率“转正”。要兑现此承诺而不失信于民，也许今年不一定能兑现“转正”的诺言，但继续上调商业银行存款准备金率和继续加息是无疑的。

可以说，至少在2008年上半年乃至前3个季度内是不可能在“从紧的货币政策”上出现改变的情况的。

另外，近一段时间以来，舆论纷传第二套房的房贷政策已经“政策松动”，这也是有人想表达自己的意愿、影响市场或被舆论放大了而已。究其舆论来源，可能舆论报道中多数源于建设银行发布的“人均住房面积标准”。事实上，2007年12月11日央行、银监会颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》本已规定，“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。只是，房贷新政及其补充通知确实存在操作上的漏洞，各地商业银行没有明确的“人均住房面积”数字，使得这一政策一直处于搁置状态。建设银行发布“人均住房面积标准”来执行政策，也只不过令央行的补充通知得以顺利执行而已，并没有超越政策的边界。这样来看，政策本来就是这么规定的，又何来“政策松动”一说？《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为，一般来说，在当今房地产实际情势下，商业银行是不会也不敢明目张胆地擅改或违背央行和银监会联合出台的重要政策的。至于有部分地区部分基层商业银行在对少部分客户贷款的实际操作中超越了政策的边界，那也不能说明已经全面“政策松动”。而且，即使这种在具体操作层面存在的部分地区部分基层商业银行的“政策松动”，央行也已经注意到这种情况，并且将进行严格监管，可能对超越政策的商业银行进行严厉处罚。最近，商业银行在公开表态上集体否认了“政策松动”。针对备受关注的第二套房贷“门槛”松动问题，上海银监局3月30日表示，经专项调查核实，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。

这是官方首次对“政策松动”舆论进行回应。

因此，从央行货币政策委员会2008年第一季度例会会议精神和银监局官方公开否认放松第二套房贷款政策来看，今年继续执行从紧的货币政策，几乎不可能有任何改变或松动的可能。

（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司销售《国房分析咨询报告》文本电话0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明事宜）