从博弈的角度看房价

2007年，我国各大城市楼价经历了大幅上涨后，年底楼市出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。对此，万科董事会主席王石于去年12月13日在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。与此相对应，潘石屹近日通过博客发表文章，与王石公开唱反调，明确反对房地产业出现“拐点”的说法。房市“拐点”是否真的来临，这是当前喧嚣尘上的一个热门话题。至于房地产市场价格走势，笔者想从以下模型进行简单的阐述。

变量解释：笔者将政府理解为中央政府以及对房开商有影响的地方政府，购房者可以理解我自有消费者和投机客，而房开商可以泛指也可以将其按照资金实力、经营范围等进行分类

博弈解释：博弈指决策中各个要素的均衡，即每个决策者在决定采取何种行动时，不但要根据自身的利益和目的行事，同时也要考虑到他的决策行为对其他人的可能影响，以及其他人的行为对他的可能影响，通过选择最佳行动计划，来寻求收益或效用的最大化。也就是说，要在对方采取什么策略的估计基础上选择自己的恰当策略。在此我们指的博弈决策者有政府、企业和购房者。政府对企业可以采取宏观调控，如房地产开发贷款限制、房地产融资限制、打击圈地措施等；而房开企业可以增加政府财政收入，一些房开企业家参与政府决策等；政府对购房者提供廉租房、经适房、限价房，也采取提高二手房购买首付款等，而购房者、潜在购房者以及其他普通市民对政府的形象、美誉度会产生影响，甚至作为人大代表将一些重要意见提到日程上来；房开商与购房者之间的博弈因素有房开商的促销政策，购房者的集资建房、团购等。

博弈分析举例：单从国家宏观调控政策来看，将宏观政策作以下分解，有土地政策、税收政策、资金政策。如18亿耕地红线，是温家宝总理在《政府工作报告》中宣布的不可逾越的耕地保护“红线”，与截至2006年10月31号我国耕地面积为18亿2700万亩之间仅相差2700万亩，这意味着，包括今年在内的未来14年间，我国平均每年允许的耕地净减少量最多不到193万亩，房地产业土地供给形势十分严峻，因此从经济学供求角度强调房价上涨是符合经济学规律的。

总结：我们利用此分析工具，同样可以将政府对购房者采取的措施列举出来，如廉租房、经济适用房、两限房，具体政策的执行情况等，来据此判断目前房地产市场的走势。