从紧政策继续影响房地产

2008年4月16日，中国人民银行宣布从4月25日起再次上调存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年第3次上调存款准备金率，这一举措再次表明今年中央将坚决贯彻从紧的货币政策。央行此次上调存款准备金率可能主要的出发点还是为了继续加强对银行体系的流动性管理，回收流动性，抑制当前的通货膨胀，引导货币信贷合理增长。每次从紧货币政策影响较大的一般是对银行资金依赖度较高的企业，尤其是房地产企业，可以预见，此次准备金上调势必继续导致房地产行业的贷款规模进一步紧缩，房地产企业将面临更严峻的资金问题。

从紧的货币政策对房地产企业的影响已经显现，房地产企业已经明显感受到资金紧张。笔者在《最后一个暴利年》一文中已经提到，根据房地产上市公司2007年年报看，众多房产公司现金流项目下都出现了巨大的负数。最近，有关房地产行业资金紧张的信号日渐明显。

首先看中小房地产企业，由于银行授信首先影响到中小房地产企业，银行信贷紧缩，中小房地产企业获得银行授信和贷款越来越小。许多中小房地产企业已经无力筹集足够的资金开发新的房地产项目，即使已经圈得土地。过去两年，房地产公司只要圈到地，就能坐地收钱的日子在紧缩货币政策下已经不复存在。2008年以来，部分手中有土地但缺乏资金的中小型开发商，已经开始主动寻找有自己的开发企业，进行合作或转让项目。笔者自今年年初以来，已经遇到了北京两家中小房地产企业转让所持有的项目，项目建设规模在40万平米左右，这两个企业都是过去两年在圈地运动中圈得土地的幸运儿，但如今手中持有的土地已经成为了烫手的番薯。另外，值得一提的是，这两家企业都在2008年年初北京市建委公示的拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单之中。

其次，大型房地产企业的日子也同样过得越来越艰辛，根据最近有关机构对沪深两市的上市房地产公司进行统计分析的结果显示，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是资产负债率高达89.1%，大部分企业的资产负债率在50%以上，而低于20%的仅有三家左右。从房地产上市公司的现金状况看，多数公司现金余量占负债比例比重都偏低。从短期债务风险方面看，根据统计的79家上市地产公司的数据显示，这些公司的平均流动负债占负债总数的比例为76%，这一比例低于50%的上市公司仅5家，短期债务风险很大。一般来说，尤其在房地产市场低迷、资金链紧张的时候，房地产企业的短期还债能力决定了企业的抗风险能力。目前，房地产上市公司也已经面临较高的突发债务风险。

今年中央从紧政策的对房地产市场的影响还将继续深入，另外，随着今明两年政策性住房的不断推出，以及现阶段房价降低预期的影响，商品房的销售价格将受到影响，尤其是中等价格住房（高档商品房与政策性住房不存在竞争，所以价格还将继续走高，并成为平均房价上升的主要因素）。因此，房地产企业的日子已经不可能像2007年那样顺风顺水，正如笔者在《最后一个暴利年》中预测的——2007年将是房地产行业的最后一个暴利年。